广州楼市：最有潜力的房产，懂行的人已经在悄悄入手

贺老师

我是南哥，房产投资实战派，最近一年持有的广州房产累计2300W涨幅

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1、会员提问：你好南哥，惠州市博罗县石湾镇在惠州边缘，临近广州增城和东莞，这里的房子怎么样？还有没有上涨和投资潜力吗？我是本地居民，在这里有三套房子，中介市场估值400w，请问我是应该继续稳守，还是把其中部分卖掉，然后置换到其他地方。广州深圳和东莞都没有房票。年收入在18W左右，房贷和信用卡负债加起来120w。

回答：会员你好，惠州临近深圳这大鳄的区域都是坑，何况石湾是临近东莞呢！东莞也是靠吃深圳红利的。这位置太偏了投资不看好，建议留一套自住其余可以出手，长持价值不大。当下大湾区投资可以考虑广州，时机更好一些。如果可以开发房票，广州本科学历+半年社保可以破限购买黄埔。如果无法开发房票，广州有两个不完全限购的区域，增城和从化可以选。除非是靠近白云区上班或就在从化当地工作的刚需人群，而且资金预算很少，不然就不建议考虑从化。增城投资价值会更高。


2、会员提问：你好南哥，首套房置业，考虑在海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，自住+投资心，请问在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算总价是450w，买三室的话那边有什么好的次新房推荐吗？

回答：粉丝你好。保利花园位于海珠工业大道中，可以说是海珠一带的知名盘，有100多栋接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑，建议以次新为主。



3、会员提问：南哥，现住亚运城尚上名筑143方4房，请问有必要卖了这套换到万博或者思科那边的4房去吗？这边房子如果涨幅小，资产会不会就是在缩水，换到万博那边资产会不会保值更好呢？

回答：会员你好，尚上名筑所在的亚运城板块，到底是不是一个好的板块，如果自住的话，一点问题都没有，但如果投资的话就不建议，当你看到沿着亚运大道两侧大片土地的时候，以及亚运城那几千套潜在的二手供应，你就知道尚上名筑的价格。从番禺整体规划来看，汉溪大道-南大干线所代表的万博已经板上钉钉尘埃落定的，作为番禺第一CBD，以及非常被看好的区域没有之一，尽量把房子买在这个区域才是最佳策略。



4、会员提问：南哥好！坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另外有购花都区住房一套，原本是计划的退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因计划有变不去居住，也没出租，最近看中一套市内海珠区11号线地铁旁一手房公寓，但手头没有资金，所以打算卖花都的住房，然后在市区内购公寓，公寓考虑自住，不知道我这样操作是否可行，现在是不是置换的好时机，手头的资金不足，如果不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成新盘，还有十年就退休，想在市内多一套住房，谢谢！

回答：会员你好，公寓投资不能买，一定要回避，涨幅严重跑输住宅。增值部分需要缴纳 50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。不光是物业费不低，就连水电费都是商业水电费价格。产权只有40年，可能等你拿钥匙的时候只剩下了30年，产权到期以后也不可交易，也不享受商品房免费延期土地证政策。投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题买来会亏多少！


5、会员提问：你好南哥，我是付费会员！去年到今年一直都在看二手房，主要是想买来给父母住，目前有一套老黄埔自住。还关注了一些房产博主，有一个疑问为什么大家在找二手房的时候，很少提及单位的房改房呢？觉得房改房公摊小、户型合理、物业都是公家的很负责，还有些加装了电梯，以质量来说要比很多开发商都强吧。除了旧点好像没有什么不好啊？

回答：付费会员你好，房改房的质量还真是不错，房改房最大的问题就是在于楼龄以及生活环境，毕竟都是楼梯楼几乎无小区，也没有生活品质而言。所以年轻人都是追求：电梯花园社区、好物业、好园林，在产品上能追求板式就不要塔式，能2梯4户就不要3梯8户，这才是消费者的思路和逻辑。
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