新政两个月，深圳楼市的“冰火两重天”，房价降了吗？

执着等待等wc

被称为史上最严调控的深圳7.15新政实施已经两个多月，金九已经过去，银十还在进行，深圳的楼市到底怎么样了呢？



新房二手房冰火两重天

新政严厉打击了炒房行为，包括入户炒房、离婚炒房等漏洞都被一一填补上，同时增加了二手房交易限制，在税费认定上也收紧了年限和豪宅的认定标准，使得二手房的交易成本被大大增加。



9月份深圳市二手房交易量为8577套，自7月份达到顶峰后已经连续两个月下降。

可以看出，7.15新政的威力是巨大的，让深圳市的二手房市场直接遇冷。那么，下降的幅度到底有多少呢？

根据贝壳研究院的数据显示，三季度深圳市二手房实际成交量环比下降47%。这个成交量下滑的幅度在全国主要城市中排到了第一，深圳二手房市场甚至可以用被直接冰冻来形容了。






再分区域来看，9月份的数据显示，深圳市各区的成交套数普降。

其中下降幅度最大的是南山区，同时，盐田区的二手房成交量为163，在各区中最低且成交量接近冰点。

相对于二手房的遇冷，一手房却显得十分火爆。

由于二手房交易成本大量增加，加之大量新房进入市场，一二手房价格倒挂严重，使得三季度新房市场非常火爆。



深圳市新房成交量已经连续三个月上涨，9月份成交量4755套，接近去年12月份的最高点。

分区域来看，9月份龙岗、龙华、光明和宝安区新房成交量最高。



由于南山、福田区、盐田、坪山、罗湖等已经没有土地可供新房开发，所以新房存量较小，成交量自然较小。而龙岗、龙华、光明和宝安等区新房入市较多，成交量自然较大。

简而言之，深圳市7.15新政之后的楼市可以用冰火两重天来形容，一手房更加火爆，二手房持续遇冷。

在冰火两重天的情形下，深圳市的房价究竟有没有下降呢？




供需失衡，二手房价格仍坚挺

深圳市的二手房市场虽然遇冷，成交量大幅度下滑，但是二手房价格仍然居高不下。

9月份，深圳市二手房均价为56267元每平米，环比上涨了0.22%，同比上涨了3.56%。






从挂牌均价来看的话，9月份的挂牌均价对比8月份仍在上涨，最火爆的南山区从9.6万挂牌均价涨至9.88万，福田从8.8万涨至9.12万。

也许你会疑惑，明明新政打压二手房这么厉害，三季度的交易量暴跌了47%，交易量减少了这么多，为什么价格降不下来呢？

政策对炒房可以限制，但是深圳市的房价问题却不仅仅是炒房这么简单。深圳市的二手房价格坚挺，源于供需间的失衡。需求在不断增长，但是供应却跟不上。

深圳市目前常住人口为1300万左右，且人口仍在以每年50万左右的数量流入（参考下图）



大量的人口持续流入深圳，带来的自然便是大量的购房需求。然而，深圳市的土地供应却远远不足。

深圳市地域狭小，仅有1997.47平方千米，深圳居住用地的占比又偏低。据官方数据显示，深圳市居住用地占建设用地仅为 22.6%，远低于全国33%、国际40%以上的水平；与此同时，深圳产业、工业用地保持30%以上的比例。

深圳市常住人口中，仅有30%的人拥有红本住房，70%的人是没有住房的，而其他一线城市常住人口中，90%的人都拥有红本住房。

人多地少，供需失衡的局面，是造成深圳市供需失衡的最根本原因，而且这个问题目前尚未出台解决办法。所以，深圳市的房价才会不断上涨，即便现有政策打压需求，房价依然居高不下。

为了解决供需失衡这一根本问题，中央与广东省也是在积极探索解决办法。




深圳迎来40周年大礼包

打造都市圈解决供需失衡问题

11日晚间，中共中央办公厅-国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合综合改革试点方案（2020-2025年）》，在诸多领域都给予了深圳自主权和探索创新上的支持。

其中，关于土地供应问题，文件写道，支持在土地管理制度上深化探索，主要包括两点。

一个是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

二是关于深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

这些关于土地制度方面的试点方案，主要针对深圳市的旧改和深汕合作区的问题。



深圳市的旧改难度非常大，牵扯利益众多，城中村改造非常艰难，并且一旦拆迁，将会导致容积率加大，物业价格大幅度上涨。而深汕合作区可以提供一百多万平方公里的土地，但是与深圳市相隔较远，属于远水解不了近渴。

从2018年开始，深圳市扩容的消息便从坊间不断传出，所有人都在等待深圳40周年可以扩容土地。但是可惜的是目前这个消息并没有官宣，并且从现在情况来看，与深圳市相邻的惠州市、东莞市在临深片区上的开发已经较成熟，扩容需要在行政体制上做改革，难度阻力都非常大。

要解决供需失衡的问题，按照深圳市现在的发展情况，只能是通过都市圈整合来提供机会。比如惠州、东莞、中山、广州、珠海等城市，通过轻轨与深圳连接，形成大湾区都市圈，通过轻轨向外分散居住需求。

事实上深圳市以及粤港澳大湾区也确实在这么做了。



深中通道已经开始动工，深珠通道规划仍在审批，港珠澳大桥已经通车，加上虎门大桥，通过四座大桥连接珠江两岸，缩短通行距离；而东莞距离深圳较近，目前地铁已经开始向东莞延伸了，东莞有望通过地铁与深圳连接起来；东面的惠州与深圳相邻面积较大，目前已经在修建轻轨和地铁，通过轻轨和地铁相连，使得深圳与惠州的通行距离缩短在一个小时以内；更东面的汕头则利用轻轨连接。

打造大湾区都市圈，更能有效分散深圳市的居住需求，将大量的购房需求向外延伸在中山、珠海、东莞和惠州等地，有效解决供需失衡问题。

未来深圳市的房价仍然会继续上涨，有能力上车的刚需，现在通过一手打新上车是最适宜的；而能力不足以购买深圳市商品房的，可以考虑大湾区内与深圳市通勤距离较短的临深片区，或者通过轻轨以及地铁连接的区域。