占尽利好，房价“腰斩”，真“魔幻”！“大七环”时代下，谁才是下一个环京楼市风口？｜幸福城市观察

因醉鞭名马幌

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近期，燕郊房价“腰斩”、环京楼市“凉凉”，京张城际开通、环京楼市再迎利好等新闻让人眼花缭乱。环京楼市发展实际情况究竟如何？本期“幸福城市观察”聚焦环京楼市，为您解读环京楼市发展情况。
环京楼市三大梯队、两个高峰

一直以来，环京楼市根据距离划分为几个梯队。第一梯队属于北三县，北三县是一块夹在北京和天津之间的飞地。尽管它隶属于廊坊市，但在地理上并不接壤。北三县距北京30公里，比密云、怀柔和延庆更近，承担着北京市中心和通州的人口溢出。第二梯队属于固安、永庆和廊坊市区，在南部新的北京机场的加持下，这一梯队主要受益于临空经济区带动的就业和产业发展。环京其他地区主要依靠自然资源，专注于度假市场打造，主要包括涞水、怀来、滦平、蓟县、牛坨等，或者除环京带动之外，还有其他经济中心支持，例如霸州享受环京、环雄双重利好，武清背靠北京和天津两个大城市。



回顾过去，环京楼市经历了两个发展高峰期。

第一阶段是2008年至2011年，以京东燕郊和三河、香河、大厂为主要区域，尤其是燕郊，实现了“北漂”们的居住梦想。燕郊已经从三河的一个小镇，变成了京东的“一哥”，所凭借的就是与天安门广场相距25公里的优势。2008年，燕郊楼市的发展如火如荼，楼盘价格在每平方米4000元到6000元不等。相比之下，当时北京市中心的西城区的平均价格约为20000元。

第二阶段是2013年至2017年，京东三县之外，京南固安涿州和京北怀来崛起。京东三县得益于北京市政府迁往通州，京南得益于大兴国际机场的修建，京北怀来则侧重于宣传夏季避暑和官厅水库。随着雄安新区的规划出炉，环京房地产市场的发展达到了顶峰。燕郊地区超过35000元，可直接与二线和三线城市媲美。仅从2015年到2017年，固安的房价就直接从9000元飙升至28000元。




河北燕郊：房价三年缩水一半，有中介转行摆摊卖菜

燕郊是河北省廊坊市的一个小镇。因为它位于北京的东部，靠近国际贸易中心CBD，因此被划入了“环京”的圈子。 2016年，新一轮北京城市规划发布，城市副中心以及邻近的北三县等环京地区引起了广泛关注。由于的地理位置更靠近北京主城区，燕郊已坐上环京的“头把交椅”，成为投资者所追逐的热点地区。当时，燕郊的许多房地产广告都说“到国际贸易中心CBD只需30分钟”，这极大地激发了大批在北京工作的年轻人在燕郊购房的兴趣。

2016年，燕郊房地产市场出现爆炸式增长。在投资者看来，燕郊的房子成了“香饽饽”，一个人囤5套或10套房是比较常见的事。2017年初，燕郊房地产市场达到了狂热状态。在不到半年的时间里，单价从1万5升至3万多。当时，有专家预测，燕郊的房价将在短时间内突破5万元大关。

从1.5万元到3万元，房价翻倍，燕郊仅仅用了半年多时间。

房价过热就会迎来调控。



2017年6月，廊坊市的购房限制政策升级：当地户籍只能拥有2套住房，外地买家需要连续3年缴纳当地社保或提供连续3年的纳税证明才能在当地购买1套新房。这一条件让无数“北漂”望“房”兴叹。

统计数据显示，燕郊二手房价格在2017年4月达到最高点，平均挂牌价格为每平方米32633元。以3万元和最新的18000元房价计算，在3-4年中，燕郊房价也下跌了40％。

整个行业都面临着冲击，一些中介已经关门，甚至出现了房地产经纪人转行摆摊卖蔬菜的情况。

传统的环京热点板块发展基本定型，而新的交通利好兑现，也将带来新的机会。
河北固安：“大七环”时代下，京津冀协同发展的又一重量级布局

两年前，北京的“大七环”贯通，形成了北京、天津和河北之间的一小时交通圈。随着京津冀城市群协同发展政策的不断推出，“大七环”已不再是一条简单的交通枢纽。 “半小时生活圈”的跨越式升级进一步促进了城市群的联结。作为连接“大七环”内京津冀的重要支点，固安变得越来越耀眼夺目。

地处北京、天津和河北“金三角”中绝对的“ C位”，固安具备诸多优势：位于大七环内、在天安门广场以南50公里处、是首都“零距离”城市之一、有“北京南大门”之称。



随着北京大兴国际机场固安城市航站楼的正式启用，不仅中国看到了固安，而且世界也看到了固安。作为大兴机场的首个跨省和非本地航站楼，固安城市航站楼无疑是北京、天津和河北协同发展的又一重量级布局。至此，固安不仅成为距大兴机场最近的板块，而且在跃升后的“大七环”的串联作用下，也日益显示出其价值。

站在城市的最高点，固安现在已经完成了产城融合的质变，这带来了大量寻找宜居生活、人居新标杆的新需求。
天津宝坻：乘轨道交通发展东风，再次聚焦外界目光

《京津冀协同规划纲要》提出了“加快产业转型升级，打造立足区域、服务全国、辐射全球的优势产业集聚区”的目标。天津宝坻是《纲要》中唯一提到的直辖市辖区和地处京津、京唐秦双重发展轴线上的重要节点地区。在天津市“十三五”规划中，宝坻的定位是加快发展高新技术产业、生态农业和现代服务业，打造具有突出优势的重要产业城镇和充满生机的美丽新城市。在城市建设中，宝坻先后建设了北京大学科技园、清华紫荆研究院、京津中关村科技城、“高铁新区”等高水平载体。

2019年10月15日，天津市发改委发布了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》的公告，意见针对宝坻京津中关村科技城和滨海新区中关村科技园区入驻企业职工，在医保、子女教育及购房等方面实现两地互通。政策措施已于十月通过征求意见期并开始试行。其中，非天津户口的入驻企业职工，在天津市没有住房的可以在天津购买1套房，限售期为三年，不再需要提供两年的社会保险或个税证明。定向人才新政也让外界的目光再一次聚焦天津宝坻。

把握京津冀协同发展的机遇，建立高铁、枢纽站，宝坻房地产市场也得到了长足发展。 2005年至2019年，宝坻商品住宅交易量和价格稳步上升。 2019年，宝坻商品住宅交易量达到132.24万平方米，创历史新高，平均交易价格为每平方米11184元。 2020年1月至2020年8月，共售出5883套商品住宅，交易面积为56.57万平方米。尽管由于今年的疫情流行，交易量有所下降，但仍处于较高水平。







天津环城地区楼市具有强大的爆发力。今年1-8月，武清区商品住宅面积102.09万平方米，在天津市各地区中排名第一，宝坻排名第六。 如果说在之前，宝坻区与武清区相比有些低调，那么随着京滨、京唐高铁建设和近几年新人才政策的发布，这个占地1509平方公里的地区，已开始吸引碧桂园、恒大、万科和金地等领先房地产公司入驻。这些品牌开发商的入驻，必将给宝坻的房地产带来质的提升，并为置业者提供更好的居住体验。

环京楼市未来发展，你怎么看？