楼市的“粮仓”关门了！13城房价下跌，央媒吹风，好日子不多了

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俗话说，“兵马未动，粮草先行”。

这话放到房地产市场也是一样的道理，开发商要盖房子，老百姓要买房，都离不开资金支持，这年头，靠自有资金拿地卖房的房企，靠家庭储蓄全款买房的个人，可以说凤毛麟角。

一般来说，房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金，占比分别为17：0.1：32：51。

也就是说，“国内贷款”+“其他资金”占房企的资金来源比例达到了68%，所谓的其他资金，指的就是销售回款、银行按揭款。



因此，银行、信托、资本市场这些能“借到钱”的地方，就是楼市的“粮仓”。
现在，楼市的“粮仓”关门了。

据上海证券报10月10日报道，记者通过多方采访了解到，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

什么叫三道红线？明年全面实施对楼市有何影响？

监管层根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

根据“踩线”的数量，房企被分为“红橙黄绿”四档，并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。



数据显示，“未踩线”的房企有4家，主要为央企，“踩三道红线”的房企有7家，“踩二道红线”的房企有8家，“踩一道红线”的房企最多，达26家。

如果没踩线，每年可以增加15%的负债，“踩一道线”的可以增加10%，三道全部踩中的，不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

简单一句话：开发商手里越是没钱，就越不能向市场借钱，直接给没实力的房企“断粮”，这招够狠。
从房价上看，新规的威力已经开始显现。

新房方面，各大房企在金九银十开启“打折潮”，这直接导致供应、需求、成交量的下行，根据克而瑞的数据，一线城市成交量下跌最为显著，北京跌幅高达72%，上海、广州跌幅超30%。

六成以上二线城市成交继续下滑，苏州、福州等成交继续走弱，武汉、青岛等跌幅在40%左右。三四线城市成交环比涨跌参半，惠州、东莞等回调幅度明显。

随着房企财务压力加大，成交量的变化，反应出购房者观望情绪加重，二手房市场也自然会受到波及。

据澎湃新闻10月9日报道，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：今年黄金周楼市成交数据出炉，重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。同时，18城中13个城市成交均价比9月份下跌，这表明7月份以来的调控政策效应正在释放。

《经济参考报》近日有一篇文章，专门谈到了房地产“去金融化”的问题。



文章认为：房地产与金融是天然的孪生关系，无论是房地产开发，还是个人购置房产，都很难离开房地产金融的支持。

但是，金融运行也有“特立独行”的一面，如果缺乏有效的规范与约束，就很容易让房地产偏离“住”的属性，某种程度上成为房价炒作的助推器，成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂，进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

很明显，央媒这篇文章在“吹风”，跟“三道红线”政策相呼应，要去金融化，必然要从房企负债、现金流的角度入手，只有把开发商的杠杆压下去，让地王、高价房、高周转楼盘减少，房价才能回归平稳，进而降低居民杠杆率，释放购房者的消费潜力。
离年底只剩两个多月的时间，属于房地产的好日子已经不多了。

过去这些年，我国的地产商在预售制提下，可以说是世界上活得最滋润的，只需要极少的本金，找几个股东凑一些钱，再用“明股实债”等方式高杠杆融资，拿土地抵押给银行，用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”，只要有胆子，碰到一波接一波的房价上涨潮，挪用账面资金继续拿地扩张规模，这样的盈利模式透支了整个行业的前景。



黄奇帆演讲时提到：全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

但是，我们的房企数量已经达到9万多家，现在城市居民有7个亿，相当于每一万人就配了一家开发商。

我们住的房子，70%都是由TOP100的房企盖的，前1000名房企更是盖了90%的房子。

也就是说，现在的房地产行业，充斥着大量冗余、无用的地产商，他们既无法提供优质的产品，又是金融体系的隐患。

从这个意义上讲，严格约束房企的融资，淘汰那些肆意高周转的开发商，降低整个行业的负债杠杆，只有开发商过苦日子，刚需们才能过上好日子。

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