5年后，房价可能不再被人们关注，但楼市会迎来3个“新麻烦”

楚一帆

回到30年以前，如果问人们对于买房子最关心什么，大部分会回答“居住的舒适度”，因为当时的房价并不高，很多人买房压力很小，一般工作的工资也能买得起，因此对于他们而言，买房最关心的当然是住着舒不舒服了。

但如果在过去的20年的时间里问人们买房最关心什么，自然是房价了。对于刚需而言，房价涨得过快，就需要尽一切努力能买则买，因为房价上涨的速度远远大于工资上涨的速度，手头的钱能买到的面积已经越来越小了。因此，早点买到就是赚到，对于投资者而言同样如此，他们需要关注哪里的房子涨幅最快，然后去做相应的投资。

不得不承认的是，在过去20年间，经济能够飞速发展，有一部分原因是房地产市场的快速崛起带来的。随着城市化进程的兴起，大量的人口流入城市，也带来了大量的住房需求。房子的迅速交易，促使资金高速运转，促进了经济增长。



但房地产由于本身投机性强、不健康、不成熟的发展，也带来了许多问题。比如高房价与居民收入不匹配、与城市经济发展不协调、造成百姓消费水平低迷、实体经济被边缘化等，都或多或少与房价过高有关。相关数据显示，近20年来全国平均房价上涨了4倍，二三线城市房价上涨了5~6倍，部分二线城市以及一线城市房价上涨了7~8倍。

高房价带来的危害，国家自然也发现了，因此自2016年底，“房住不炒”的理念被提出后，各地积极配合进行楼市调控。房价的大涨之势终于在2018年得以遏制，房价大涨的势头已经被止住了，甚至连之前年年上涨，比如南京、杭州等城市，房价都开始由涨转跌了。直至2020年，房价整体走势终于回归平稳。



楼市回归平稳后，人们对于房价的关注度会逐渐减少

很多人都认为，只有房价下跌了，楼市的泡沫才会消除。事实上并非如此，如果房价下跌得太快的话，甚至可能引发“断供潮”，进而造成经济危机。事实上，只要房价上涨的幅度小于通胀的速度，或者房价平稳发展，就相当于楼市的泡沫正在消除，目前也有三个现象证明楼市正在往稳定的方向发展。

01炒房客陆续退出市场

都说二手房市场是楼市的“晴雨表”，能真正反映出楼市的动向，最近二手房市场可谓“冰火两重天”，一边是挂牌量在不断增加，另一边是成交率和成交量在不断降低。二手房挂牌量猛增说明房价回归稳定后，炒房不能赚钱了，因此这些炒房客、投资者们开始纷纷抛售手头的房产，避免以后被“套牢”。



02开发商打折力度增大

前不久，银保监会联合央行开了一次会议，明确了给房地产企业增加了“三道红线”。其中有一条是“剔除预收款后的资产负债率不得高于70%”。我们知道，房企作为资金密集型企业，很多房企每年都是背负着巨额房贷在运作的，因此每年都有还款指标。

回顾今年的“金九银十”，很多房企都开始进行了打折促销，目的就是未来不久将至的还款期，多卖一些房产进行变现。那么之前为什么不肯“打折抛售”呢？因为以前面对还款期限，很多房企都会采用“新贷养旧贷”的方式来偿还房贷，但是资产负债率受到限制后，这条路就走不通了，只能选择降价抛售。

03购房者们回归理性

刚才提到二手房市场的“冰火两重天”现象，一方面是炒房客纷纷挂牌持有房产。但是为什么成交量和成交率都在下降呢？原因是因为购房者意识到二手房市场的动向，很多购房者都选择了观望。现在市场已经从卖方市场转变为买方市场，这时候卖家比买家急。购房者并不想“高位接盘”。



5年后人们或许对于房价的关注度会越来越小，但与此同时，楼市可能会面临三个“新麻烦”。

1、住房遍地空置

住房空置率一直是广大购房者关注的问题，目前来看，相对权威性的数据只有2017年西南财经大学对此研究后公布的数据：2017年，国内整体住房空置率已经超过了20%，其中一线城市接近20%，二三线城市超过20%的警戒线。在空置房类型中，商品房占比最高，空置率达到26%。如今三年时间过去了，一方面是购房需求逐渐减少，另一方面是开发商建设力度不断加大，空置率可能又上升了一个台阶。

也有网友估算过，如果加上开发商手头持有的空置商品房的话，那么空置的商品房数量可能达到2亿套，足够5亿人居住生活。根据社科院发布的人口预测的数据来看，2029年将达到人口峰值，为14.47亿人。那么未来这些空置的住房该如何处理？值得深思。



2、高层住宅的拆迁问题

有专家发表过对于高层住宅的担忧，中国城市规划设计研究院院长李晓江说过：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的社会负担。我们知道，现在的高层住宅已经“限高”了，开发商基本上不能建造100米以上的高层住宅，100米大约对应着34层。

笔者身边的开发商透露过，如果要拆除20层高的住房的话，那么新建的住房起码要35层才能回本，如果加上时间成本、人工成本的话，那么新建的住房至少要在50层盈利。但是现在已经有很多高层达到了34层，对于开发商而言，一个高层小区可能有上万户住户，那么拆迁的赔偿款将是一个天文数字，开发商根本赔不起，再者新建的住宅也不能往高处建立了，因此开发商不愿意拆除高层住宅。未来这些“钢铁森林”，可能会影响城市面貌，浪费土地资源。

3、购房者出售房源困难

很多购房者早期买房，由于手头没有多余的资金，因此选择了一个面积小一些的住宅用于“过渡”，等经济稳定下来了，将房子卖掉来“以旧换新”。但是现在的二手房市场已经出现了“堵车现象”，房子很难卖出去。因此对于这类购房者而言，未来房子难出手可能是一个大问题。

123456911

买不起，工薪阶层只够吃喝