又有多城密集调控，楼市没戏了？

塞翁364

国庆长假刚结束，就有三城（苏州、徐州和绍兴）先后加码调控。

先逐一简单解读：

苏州楼市新政主要针对精装修楼盘建设和销售。

1、装修交付品牌列入合同。

2、严格遵守精装标准。

3、不得随意降标。

4、精装交付必须按精装样板房来。

5、样板房需要保留三个月。

6、该通知马上执行！

天下苦“惊装”久已！上述的每一条对购房者来说非常暖心，如果真的能够落实下来，我第一个实名羡慕苏州市民。

苏州因“惊装”的维权事件常有发生，比如木渎的国瑞熙墅，业主18年购买这个楼盘的价格比周围的楼盘平均要贵5000以上。




本以为贵一点，品质更有保障，谁知道交楼时吓一跳，开发商的回复也模棱两可，逼得购房者只能各种渠道维权。

限价之下，开发商的利润被挤压，越来越多城市的精装房都是“挂羊头，卖狗肉”，交楼即维权的事情经常发生，之前我们就写过长沙的“人工湖”，也是其中的代表之一。

地价高叠加限价，算上建筑成本和融资成本，开发商利润空间越来越少，只能从装修上榨取利润。

不仅苏州长沙，所有限价严重的城市，估计都有同样的问题，等到业主收房的时候，各种奇葩的质量现象都可能出现。

现在苏州明确规范精装修的标准，意味着开发商的获利空间越来越少，地王和限价地更加不敢随意拍了，敢于拿地的都是财大气粗不差钱的主，也不敢过于放肆，总体而言有助于市场的良性循环。




徐州

之前非一二线城市，我就专门分析了徐州「连涨54个月，这里为什么还不调控？」和唐山「京津冀，只剩一个城市房价没跌了」，现在唐山调控了，徐州终于在国庆后也跟上了。

通知中提到了几个重点：

1、精准供地，刚需优先在：针对交易热点地区，加大住宅用地供应量，优先满足刚需。

2、价格备案制度：建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；高于10万㎡的，可以分期备案。备案价格一年内不得调整。

3、装修行为及价格：推行基础装修+升级装修模式；房地产商提供升级装修方案供购房人选择，不得强制购房人选择升级装修；升级装修标准、价格由双方在商品房合同签订后另行约定。

4、限制交易政策

我之前特别看好徐州的调控，不过这次内容还是让我失望了。

和2018年相比，限售政策并没有发生变化，重申一遍只是希望再次释放政策收紧的信号。

值得关注的是前面三条。

徐州楼市目前看似供需平衡，一旦市场继续火热下去，新房很容易就会供不应求，现在增加精准供地是正确的。

关于价格备案制度，之前是每次开盘不低于4万㎡以下，备案后三个月内不得涨价。现在明显提高门槛了，新房上涨空间限死了，同时杜绝开发商的饥饿营销手段。

之前我有提过，徐州基本全面实行精装交付，也就是变相提高房价，现在也这个bug也补上了，让购房者自行选择简装or精装。

总体而言，徐州这次的调控政策就是打补丁，虽然有行动，给市场传递了政策收紧的市场预期，但是缺乏亮点，诚意不足。

不过在我写文章的时候，徐州调控的官方页面突然被撤回了，也许是接下来还要放大招？我期待着。







绍兴

绍兴今年已经多次出台调控政策了。

7月7日，绍兴出台了《关于对拟出让涉宅地块实施“限地价 竞配建”政策的通知》

9月25日，绍兴出台了《绍兴市区新建商品房从严实行备案机制》

9月27日，绍兴出台《绍兴市建筑业和房地产专班方案》

之前的都是一些常规调控，并未引起关注，最近，绍兴再次发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，调控4.0版本终于出炉了。

细节就不放出来了，这次绍兴的调控主要有两点值得关注。

1、严格执行“限地价、竞配建”政策：加大土地供应力度，实行差别化供地。严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价。

2、严格实行“双备案”制度：新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

调控的意图很明显，是稳地价+房价。

疫情后，绍兴越城区新房成交逐月攀升，6月份，越城区新房成交总量2520套，创下了近3年来的历史新高！




越城区2019年1月-2020年6月新房成交走势

反观二手房，今年上半年越城区的成交量明显上涨，成交套数和面积同比分别上涨了9.70%和19.09%左右。（数据来源于绍兴市房地产信息网）




在价格方面，去年上半年越城区的二手房房均价在15668元/㎡左右，而今年上半年，已涨到17046元/㎡左右，同比上涨了8.79%。（数据来源于安居客）

成交量活跃，土地市场也热火朝天，与2019年上半年相比，今年上半年绍兴的平均楼面价涨幅极为惊人。

越城区上涨 4495元/㎡，上涨约 49%；

柯桥区上涨 3765元/㎡，上涨超 51%；

上虞区上涨 3204元/㎡，上涨了 79%；

诸暨市上涨 1108元/㎡，上涨约 24%。

（以上数据都来源于搜狐焦点绍兴站）

房价涨，地价涨，现阶段绍兴的涨幅的确过快了，是时候要降降温。

所以这次调控首先是稳定房价，今后，新房加推也没有任何上涨空间。

其次是未雨绸缪，毕竟土拍市场算是未来楼市的风向标，地价涨这么多，可想而知明后两年新房的房价。




越来越多的城市都跟风调控了，那接下来房价还会涨吗？还能不能买房？

很多人经常都在群里讨论这两个问题，我今天统一回一下。

首先要纠正一个概念，调控的关注点并不在于今后房子涨不涨，而是现今房子涨太多了，继而引发的调控。

很多人都期待调控出台，但真的等到出台的时候，房子已经涨太多，看看上半年调控的城市：深圳、东莞、长春、唐山、无锡……无一不是。

等到调控的时候再去买房就真的晚了，除非是下大剂量的猛药，否则即便调控，房价也很难回到调控前的位置了，一般都是回调10%-30%左右。

还记得17、18年密集的调控吗？

当时不少城市都有价格回调，但三年过去，很多人慢慢又有了资格进入市场，所以这次很多城市上涨，明显是刚需主导的市场，也不像之前那样疯狂。

最后，买房不建议买在刚调控后，那就是高位站岗了，比如深圳，现在二手房明显是有价无市，起码等一年后再看看。

但那些还未有明显上涨，也没有调控的城市就可以入手了，千万别等到调控后再来买，那就晚了。