广州楼市的秘密，藏在这20个盘里

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数据来源：广州中原地产研究发展部

国庆楼市已过，谁成为红盘潮的主角，值得我们关注。

此前，广州中原研究发展部调研，统计出国庆成交热盘中的TOP20榜单。

不过，在此之前，我们来看一组数据：2020年国庆假期（1-8日）累计一手新房网签1571宗，同比增加21%；该网签量为2017年以来国庆假期成交新高。





虽然网签数据存在一定延后性，但国庆广州楼市，可以判定，整体市场火热属实。如此一来，成交热盘TOP20就显得更有参考性。

不过，在整个榜单当中，我们可以关注到，广州楼市的几个特点。




第一个特点，是广州楼市的置业走向。

此前，我们就曾经聊过，2000年，广州开始实施《广州城市发展总体战略规划》，“东进、南拓、西联、北优、中调”的城市发展战略步入全面推进的轨道。

但如今，细细看来真正成为区域集聚效应，并形成广州近几年的买房主流去向的，只有两个。

要么向东，或者向南。

看回整个榜单，也是如此。




TO020当中，东部（黄埔、增城）的楼盘占到了10席，分别为五矿壹云台、珠江花屿花城、御溪世家、大壮名城、誉山国际、合生湖山国际、金众江悦府、实地常春藤、绿湖国际城、万科幸福誉。






来源：网络

而南沙的楼盘，单单一区，就有恒大阳光半岛、南沙保利城、中交蓝色海湾、中国铁建海语熙岸、星河东悦湾、中国铁建海悦国际多个楼盘，数量高达6个。

这样的情况，并不意外。

东部的黄埔和增城，一个属于消费者用脚投票、供不应求，一个上车门槛低、供应量足够，都足够吸引大家的眼球。

产业、交通的双管齐下，确保了人的通达性，再加上东部和广州主城区的通勤距离，东部成为买家主流的购房选择，也在情理之中。

至于南部的南沙，已经形成了这样一个主流观点：不是广州的南沙，而是大湾区的南沙，自然也奠定了其在楼市当中的特殊意义。





其一，南沙房价门槛低。对比前海的10万+/㎡，横琴的4-6万+/㎡，南沙2-3万+的房价并不算高。

其二，南沙产品补涨空间大，打个比方，从4月以来，金洲-焦门河板块的二手房大概涨了2000-5000元/㎡。

从价格来看，南沙开始进入补涨通道，多个项目冲高4万+，折扣正逐渐收紧。




第二个特点，是部分房企和项目的抢眼。

先说单一项目。

没有太大意外，广州亚运城又一次成为了榜单之首，熟悉广州楼市的购房者，或许都清楚，这仅仅是广州亚运城的又一次出圈。

要知道，项目连续三年业绩称霸广州楼市，2019年成交123亿，问鼎全国销冠。

作为番禺东板块的十年成熟大盘，亚运城不断兑现配套，是番禺东板块人居标杆的存在，究其原因，配套和产品的双王牌，是个原因。

以教育为例，亚运城规划19所教育配套，含9所幼儿园，5所小学，3所初中，2所高中，其中4所为省级广铁一中。






再看回房企。

很难想象，一个房企，会有三个项目入围TO020，但事实正是如此，在榜单中，我们留意到，天河的珠江花城、白云的云湖花城、增城的花屿花城在其中。

这几个项目，共同特点，都是户型的极致。

以云湖花城为例，目前项目在售67-139㎡三至六房，同面积段产品，云湖花城比其他项目多一房，而花屿花城79㎡更是能做到四房两卫。

为什么会单独说这两个情况？

并非打广告，而是折射出当下购房者对于楼盘的要求，会更加趋向于理性和实用，对于楼盘的选择，也提了更多要求。

以户型为例，按照以往的概念，刚需户型，基本只能是二房的标配，但实际上，经过这么多年的户型迭代和刚需买家需求的升级，如今的刚需户型，并不满足于一房、两房。

顺应这样的变化，开发商在刚需户型和楼盘整体的打磨上，也下了不少功夫。




第三个特点，是刚需项目占比居多。

在榜单中，不难发现，整个榜单项目，基本由刚需项目组成。

例如南沙当下上车门槛的万顷沙，在售的两个新盘，都双双位居其中，而此前被不少刚需购房者关注的中新刚需盘御溪世家，表现也足够不错。

刚需客户年龄段普遍在35岁以下和35-45岁，关注总价、位置等因素。

具体来说，根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35-45岁两个区间段，该群体受限于首付、工作上下班通勤时间，偏好低总价、交通出行便利的产品。

主要考虑项目是否具备高性价比、交通便利、地段好和宜居性，而看回这个榜单，不难发现，这其中的绝大多数楼盘，恰恰具备了这样的因素。

毕竟，刚需买房，始终是主流。

当然，这并非意味着广州的改善和豪宅市场并不火热，恰恰相反，从各大研究机构的数据来看，广州的改善市场和豪宅市场，同样属于一个整体上升的情况。

换句话说，广州楼市的整体价值，认可性很高。