房地产趋势已定，你知道吗？

丁侦球

李钰说，说说商业创新故事
9月恒大地产全国不同地方7折、75折大降价。追其原因，源于8月20日，住建部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会。会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，并明确了三条红线：
1.房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2.房企的净负债率不得大于100%；
3.房企的“现金短债比”小于1。
按触碰红线程度不同，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，直接决定后续是否可以拿地和融资问题。如图，恒大首当其冲，三条均触碰红线，被列入“红”档管理。全国降价的原因，大家就可以理解了。
紧随其后的融创和绿地也是一片红。





2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。住房回归居住属性。 疫情当前，政府对很多行业都做出了多种帮扶政策。对房地产行业融资和监管却一直没有放松。


房子降价，就像“狼来了”一样，喊了多年。相信的人错过了一次又一次买房的机会。还出现了“所有投资不如买房”，“最傻的投资是卖房创业”的段子。这一次“狼真的来了吗”？
分析问题，我们从房地产发展的历程，并通过关键要素透过表面看本质来预测一下房地产的未来。


房地产行业的发展贯穿了中国改革开放的进程，我们从几个重要结点做以回顾。

1.1988年12月，中央经济会议提出住房商品化改革。

2.1992年房改在全国全面启动。史上的万通六君子，地产三君子都是在这一年开始进入房地产行业。
3.1998年--2018年，房地产高速发展的黄金二十年。中间虽然有过几次短暂回调，但是20年基本是高歌猛进。
4.2018年全国商品房销售面积达到顶峰，17.16万亿，2019年下滑0.1%销售面积17.15万亿。


用图示来看一下：







2019年和未来的十年被称为“峰值时代”，将会高位徘徊。这是一个非常重要的预测。我再引用恒大地产研究院的房地产发展预测图，大家可以做以对比，恒大对未来地产趋势销量下降，预测的更快速。



为什么会有此预测？我们看看房地产行业黄金20年内都发生了哪些变化。
首先看一下房地产产业链，房地产产业链结构非常庞大，关联50多个相关行业。







如图分为横轴和纵轴，横轴又分为房地产的上、中、下游。中间的主轴又分为主链和延伸链。
主链主要指从土地一级开发、拿地、规划、建筑设计、施工、销售一体化的全过程。房地产公司是个集大成者。除了出钱拿地，其他环节都可以通过第三方来做。众多公司与房地产公司一起共同完成成品房的交付。
向后延伸有物业公司管理服务、二手房中介、房屋资产管理。主链拉动上下游。
纵轴从资本运作的角度，外部融资、收购兼并、金融产品、资产管理。资本运作和地产开发一起共同推进公司的倍速发展。


进入1998年，人们经济收入逐步提高，加上人口出生高峰（1975年中国计划生育开始严格）的65后-75后到了适婚年龄，对住房需求大。
房地产黄金20年是个超级卖方市场，供应端引领从功能到情感，从同城同省全国乃至全世界，从居住到投资，没有做不到只有想不到。房地产公司创造了无数造城造梦计划。购房者沿着更好、更多、更贵，一路高歌买进。







最底层的原因有：需求旺盛、政策刺激、买房升值。开发商和买房者都享受到金融杠杆的红利。居民买房5-10倍杠杆，开发商层层放大，杠杆率更高。市场需求大，供方意愿足。


就像天气会变化一样，慢慢地慢慢地整个行业内的多个要素发生着不断地变化。

存量房比例逐渐加大，2016年10城二手房交易超过新房； 城镇化率提高，2019年城镇化率达到60.60%； 互联网技术发展，线上交易加大，线下商铺空置率提高; 移动互联时代，媒体碎片化，开发商销售传播获客成本加大; 80、90、00后开始成为劳动力和消费主体，需求和购买习惯变了； 2016年12月中央出台“房住不炒”，限购、限贷、限价。

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一句话，市场从卖方市场进入买方市场，需求逐步被满足。房子多了。
按照房地产行业远期看人口，中期看供应，近期看政策。2020年我国人口预计14.2亿人，2030年总人口达到14.5亿峰值，并出现拐点。人口红利不再。
局部看城市新增人口情况。多省推出的人才入户补贴政策也是抢优质人才的逻辑。供应，18亿耕地红线为界。政策，控房价、控资金依然坚挺。
看未来，房地产销售面积下滑几成定局。至于房价涨跌，仁者见仁智者见智吧。



那么 房地产行业未来的机会点在哪里？






需求在哪里，机会就在哪里。
房地产的机会点有以下四个方向：

房地产公司开始多元化或专业化。多元化是地产开发比例下降，其他产业份额加大。如加大了物业、教育、旅游等。专业化是选择一个类别深耕，如万通专注康养。 物业公司、二手房中介公司在产业链上的价值提高。最接近客户，业务具有可持续性，存量市场的服务功能成为重要职能。如当下房地产分拆物业上市、贝壳找房上市。 智能家居、万物互联，消费升级还有很大发展空间。 装备式制造，装备式建筑，正当时，可惜遇上主业进入下滑期，发展前景增加了不确定性。
未来，空间+科技、空间+数据、空间+艺术、空间+金融，房地产行业将是一幅新天地。
用混沌大学，最近一期单喆慜老师的话说，变化已来——一切你所知的“稳定”将消融瓦解；一切你所学的“知识”将被颠覆；一切你所积累的“经验”将无用武之地。 投入到全新的认知世界中来！

poney

随便说，就不买！