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对于房地产行业来说，今年的金九银十已经如约到来。房企们也没有让购房者们失望，一个一个都推出了自己的优惠活动。打折、送车位、送全款车、特价房等等优惠政策层出不穷。种种迹象都表明，这次的优惠政策力度还是挺大的，但是从这其中笔者却看出了如今楼市的尴尬之处，就是房子真的不好卖了。笔者经历过很多年金九银十，在以前，虽然每次金九银十开发商都会出台各种各样的优惠政策，其实基本上都会变个花样销售而已，更多的年份金九银十这两个月的房价都是在上涨。开发商趁着房价上涨，给购房者制造紧张一房难求的气氛。但是今年的金九银十却和往年不同，今年大部分房企是真真实实地在降价促销。
房价波动一直牵引着很多人的目光，现如今房价下跌，不管是投资客还是刚需，亦或者是未来准备买房的人，他们都在担心房价是否会出现“贬值潮”？未来会造成自己财富的贬值。
房价为什么涨、为什么跌？其实根本原因还是供需关系来决定。房子作为商品，作为人们居住的场所，只有有人购买，有人居住才能体现其价值。但是现在房子的供需关系是怎样的呢？还是以前的供不应求吗？
当然不是，首先从城镇的总体住房来说，现在住房已经过剩，现在只是住房资源分布不均衡。一些热点城市的住房资源还相对紧缺，但是对应的是很多城市的住房资源已经过剩。然后是住房的需求正在减少，在过去，由于城镇化快速推进，大量农民进城，这些人都成为了房地产行业的客户，成为购房的主力军。但是现如今城镇化率已经超过了60%，城镇化正在逐渐放缓。现在的人口流动已经从“农村流往城市”转变成“城市之间流动”。在这种情况下，也就只有热点城市不用担心人口流失问题，而中小型城市人口流失会非常严重，未来出现房多人少的现象会十分正常。最后是人口出生率在不断下降，2019年的人口出生率为10.5%，创历史新低。根据预测，到2030年我们国家的人口出生率将降到8%。所以，对于房地产行业来说，人口红利也在慢慢消失。
可以看出，从核心的供需关系角度来分析，未来的房价已经不可能再像之前那样单方面上涨了。房价会根据区域、城市、地段、配套设施和房子品质而出现分化。而影响房价另外两个重要的因素，政策和投资客现如今都在拉房价的“后腿”。政策方面，房地产行业的调控政策越收越紧，以房住不炒为大环境。投资客方面，现在的投资客不看好未来房价和政策的走势，因此现在很多都在抛售自己多余的房子，看看现在各个城市的二手房挂牌量增长多快就知道了。二手房挂牌量增加，议价空间变大，肯定会给新房市场造成冲击。因此现在专家预计：2021年房价走势或出乎人们想象，楼市将突破“三个下限”。
第一：有些城市会突破房价下跌底线
现在的“金九银十”开发商虽然打折优惠力度还可以，但是在笔者看来依然是小打小闹，对于开发商来说这个折扣还在可以接受范围之内。但是事事都能如开发商所愿吗？在过去，人们已经固化了思想，就是房企不可能赔钱卖房，因为也没有过这样的事情，每次遇到困难期时都会有救市政策出台。但是这次不一样，开发商苦苦等待来的不是救市政策，而是更加严厉的调控政策。
房企作为高周转高负债的企业，如果房子迟迟卖不出去，就意味着没有办法回笼资金。现如今融资又非常困难，这导致现在房企的资金链都很紧张。在这样的大环境下，也不会再有太多开发商愿意接受其他开发商的项目。所以，对于房企开始也会像以前那样撑不下去了宁愿出售项目也不降价。那么如果在今年一些房企们还不能解决资金链紧张的问题，在2021年楼市不景气的很多城市房价很有可能突破下跌的底线。不是小打小闹，是真正的下跌。一二线热点城市很难出现这种情况，但是对于人口流失又没有支柱产业的三四线城市来说，还是有可能出现这种情况。
第二：部分房企负债率会突破上限
对于房企来说，现在负债率持续上升是一个非常大的问题。根据2019年底房企公布的财报数据显示，房企负债率超过80%的就有18家，排名前三的房企总负债超过了5万亿！要知道郑州和长沙2019年的GDP也就刚刚过一万亿而已。
在房价快速上涨的年代，房企们极速扩张，资产和负债率同步增长。现在盘子大了，负债也是非常巨大。但是现在楼市不景气，房子不好卖，房价不断走低。这导致现在很多房企资金链非常紧张，融资成本也在变高，资金成本越来越高。当负债利息超过利润率时，这些房企们的负债率就会大幅上升，甚至可能突破上限。在这两年，已经有几个大型房企已经出现了这个问题。
其实，现在的金九银十房企们的大促销，应该就是房企们的一种自救手段。通过打折吸引购房者，快速卖房回笼资金降低负债率。住建部和央行设定的“三个红线”中有一条就是剔除预收款后，房企的资产负债率不能大于70%。就算根据2019年的房企负债率来看，就有18家负债率超过了80%。今年呢？所以，现如今房企们的销售压力真的很大。不仅是金九银十，在今明两年，购房者会慢慢习惯开发商的促销活动。
第三：人们投资房产的兴趣会突破下限
在过去，由于投资房产收益高，投资简单风险又低。对于投资渠道非常匮乏的普通人，投资房产成为他们最热衷的投资方式，人们的投资房产的兴趣一直居高不下。但是自从2016年9月份这一轮调控政策出台之后，高层多次开会强调“房住不炒”。慢慢地，在“房住不炒”的大环境下，房价走势越来越稳定，加上各种限购、限售、限贷的调控政策。投资房产的收益越来越低，甚至出现亏损的情况。
人们投资房产也是为了挣钱，现在收益越来越低，风险越来越大，人们投资房产的兴趣越来越低。如果在2021年房价进一步走低，甚至有些城市房价打破下跌底线的话。人们投资房产的兴趣可能突破下限，也就是不再愿意投资房产。
在笔者看来，现如今的楼市行情对刚需购房者来说是非常好的消息。房企们为了降低负债率，就会打折促销；投资客不看好房价走势，会出售二手房，这也会导致房价下跌。对于刚需来说，不正是期望房价下跌吗？现在房子不好卖，房价下跌的时候买房，会有更多的挑选余地，刚需购房者可以好好地挑选价格适当又适合自己的房子。
作为刚需，现如今最需要的就是房子，现在房价下跌，不管下跌多少，都不失为一个购房的好时机，能够在自己经济能力承受范围内，早一点买一套属于自己的房子就足够了。
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发表于 2020-10-31 12:52:25
