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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助
回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看
提问：新人首问：房姐您好！小白求指点迷津！ 【需求】单身未婚，sfsd，刚需上车，长期持有。清华东路西口附近工作，未来几年可能有变化。想找配套成熟、品质好一点、出行方便（短期内无车）的两居，目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低，住房公积金不到1k，刚工作不到一年，家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢？是否有贷满必要，还是全款？ 2.请问锁定望京是否合适？有推荐的小区和上车价格吗？最近看中朝廷公寓一个元宝户型，有两个斜角，700。请问这个小区、户型和价格能下手吗？ 谢谢房姐～笔芯
回答：sfsd肯定贷款买啊，如果月供能力不足，可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买，不过朝廷公寓不推荐，办公居多，环境混杂，涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城
提问：房姐您好，北京新房期房有配建公租房的部分，这个建好后能像开发商说的那样保证隔开吗？还是说有较大混住的可能呢？因为毕竟园林、物业费不一样，停车位数量安排也有限，所以很关心这个问题，谢谢！
回答：当前政策禁止分割管理，不过当前确实很多混合小区都有隔断。还是要看未来政策的力度，有消息说以后配建公租房或回迁房的商品房小区都要打断商品房与回迁房公租房的隔断，所以还是谨慎购买
提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。 东边看过的小区有：1.松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6+。2.磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子94-95年的都已经算新了。3.双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。 南边看过的小区:晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有96-97年的。 旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。 想请问房姐：1.除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？ 2.我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？ 3.对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。
回答：1. 另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的 3. 楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间3-5比较好
提问：房姐好，我的情况是通州土桥金隅花石匠有一套房，1楼200平复式有半地下带小院，毛坯超简装出租状态，在呼家楼租房上班，出租房租不够持有成本。因此想卖房换个东3到4环的两居，自住\/出租。房子挂了一年多1000不好出，目前贷款70未还，子弹150，年薪30，我的计划: 1是降价卖房换房 2是装修房子自住等两年卖房 3是入手二套 请您指点我该如何选择？！ 另咨询 1如果卖房什么价位出合适？ 2土桥前景如何？是否合适长期持有？ 3朝阳区哪个区域适合投资？ 祝工作顺利！
回答：通州的经济中心是在运河一带，果园梨园也会是一个经济中心，但辐射到土桥还有一段距离，长持来看收益不高 今年市场会回暖，建议出掉， 价格上设置阶梯价对应不同中介，测试市场反应 朝阳 800以上总价 可以看双井、望京、朝青 板块
提问：想在望京南湖那边置业，想问问房姐对于南湖中园、东园的看法。不知道周边还有没有可以推荐的好房子可以关注？希望在您百忙之中可以给我指点一二！
回答：南湖总价大多在400-550万左右标的，首要的购买力仍然是首付不充裕的上车人群，而且是有一定学区需求的上车人群（东园二区）。 单纯从价格上来讲，不带学区6万左右的老公房价格，属于市场价，套利空间不大。 除非出现本身价格明显优势的标的，否则望京的选筹建议在600万以上区间时再作为选择。
提问：您好房姐，新人首问： 您好智慧的房姐，我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？
回答：望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高 法拍看下精华帖，有过详细介绍，一般不建议碰，坑较多
提问：房姐您好，我介绍一下我的情况和问题。 现状1：我们在西四环玉泉新城有套130平的房子，小区比较宜居，但是无学区。另外一套房子在古城北路，80年的老破小，我刚刚把古城这套老破小卖掉，加上手里的现金有400万. 现状2:目前两个孩子面临上学，本计划购买金融街学区老破小，觉得上完学马上卖掉没有损失。但是最近西城出多校派位和六年一学位政策，我担心金融街老破小房价下跌，还担心两个孩子上完学大概七八年才能出手这套房，赔钱的几率较大，不知道我想的对不对？也有中介说金融街学区房价会很坚挺，也许还能赚钱..... 现状3:我因为工作原因，其实可以带孩子到外面上国际学校，但是家人一直认为花钱买学区房属于投资，不仅免费上学还能保值，我认为金融街学区已经很高，完全可以买一个可以升值的房子，把孩子带到身边去接受更好的教育。 问题：请房姐以专业角度分析并给些建议，我手里的四百万现金（可以用老人名义按首套购房），结合孩子上学和投资价值，怎么处理这件事？卖掉了古城的老破小，必然要买一套房，我是买套西城学区，靠学区保值又上学，还是把孩子带在身边去上国际学校，买套能升值的房好？请您也给一些楼盘的建议。 另外也想问问深圳的房子值得购买吗？我在雄安开车一小时的城市还有几套房子，想考虑是否置换到深圳。 谢谢
回答：1. 你的理解是对的，学区房就做为学票使用。想投资升值就不要买太重的学区属性，受政策和学校成绩等影响太大，投资是要回避的。 2. 在把你们这个问题简化一下 ，不要考虑投资问题，决策的关键是你们对孩子上学这件事究竟是怎么想的，北京的国际学校和公立学校教育体系不太一样。需要你们自己来衡量，想清楚了这400万如何决定也就清楚了 3. 深圳长期看当然值得买，由于去年涨的太凶，会横盘一段时间，现在还不适合入手
提问：房姐您好，刚需买房问题求指导： 先说下自身情况，我在顺义马坡附近工作，爱人在怀柔科学城工作，家里可以出250-270万左右现金（全部积蓄），我夫妻二人年收入到手30万左右，但是大部分是年底奖金，每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。 目前是刚需首套，比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居，总价268万，这个房子自住的话离我们两人上班都很近，通勤方式是开车，但是担忧的是周边配套不行，而且相对周边的水色时光老小区有溢价（水色基本2万五左右一平，金茂是3万一平），怕以后不好出手，且价格跑不赢大盘。 有优势的地方是可以全款买下，保留首套贷款资格，因为等小孩子上学时，房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住，268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适？ 如果往后沙峪或者北七家看的话，我们这种情况有没有什么盘可以推荐？谢谢！
回答：北小营位置太偏了，不推荐买 后沙峪看下 江山赋、万科城市花园、蓝星花园， 北七家 看下 名流花园、名佳花园 未来几年会置换的话，首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资，然后租房住。
提问：房姐你好，我新加入你的星球，已购会员，相见恨晚。 本人家庭非京户，持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园（又名大隐名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔楼，西南向，目前有买家出价到1150万左右，但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃，大娃2022年就要读小学了，如果从学区角度考虑，舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划，考虑总价1200万左右的次新房（包括各种费用），领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着，哪个性价比更高？还有其他楼盘推荐吗？（考虑学区和环境） 问题3:按照北京买进二套房计划，给老人住或出租都行，了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右，一梯两户，是否可以购入？也了解过望京西园三区，估计700万能购入小三居。哪个更值得购买？ 问题4:因为没有北京户口，考虑孩子教育问题，过去一年的计划是想去其他城市定居，所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口，本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代，结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适，需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票？ 问题4：本人刚办了海口落户，本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居，300万预算，这个选择是否合适？海口还有其他楼盘推荐吗？ 问题5:本人自知手头子弹有限，年收入不算高，所以这些房产投资选择只能5选1，还请房姐指点迷津：A北京大隐换成其他品质小区，全款买进，无贷款压力；B北京大隐不换，买进天通苑二手房；C北京大隐换新品质小区，全款买进，再抵押jyd，买进新小区附近的小两居；D北京房产一套，通过抵押jyd买进深圳房产一套；E北京房产一套，无贷款，全款买进海口一套？
回答：西直门看着很中心，但从购房的角度，不是个好地方。 你有学区需求+非京籍，最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园，望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供，例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入，由于新限购政策，短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价（300万以上）的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城（住宅）
提问：房姐您好。新人首次提问，本人情况：非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问1⃣️是把燕郊杭州两套房出售能凑450再上车还是那两套不动？2⃣️现在上车住宅和商铺是否合适3⃣️ 住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4⃣️怎么配置更合理呢？万分感谢
回答：1. 燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅，所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工作居住证或者公司资质入
提问：目前已婚，双方均是北京西城集体户口。首付款大约在220-250之间，想买两居。 目前考虑在东西城购房，综合我们的各项购房需求（组合贷、两居、通勤方便等），候选片区基本就是牛街（二环外东西城区域不太想去）。 最近看了几套，有比较合适的，但是有以下两点顾虑： 1、西城区教委公布新的入学政策，7月31日之后开始执行，应该会对西城房价有所影响。 牛街片区学校很一般，目前是价格洼地，中介说，这个政策利好牛街，到时候肯定会涨。 但是教改之后新加入的学校也没有很好，而且如果西城房价普遍下跌的话，牛街还有可能上涨吗？我比较怀疑会跟着下跌； 2、目前觉着比较不错的两套房，均存在上家户口不能迁出的问题（所以价格才便宜）。中介解释，牛街的房子可以登记两套户口，不影响我们的任何事情，只是价格上低买低卖。这个确实如此吗？ 还有一个个人的小九九，就是关于网上流传的东西城合并中央政务区的说法，这也算是我想在东西城购房的一个理由。您觉得这个说法可信吗？ 谢谢解答。
回答：1. 上涨的可能性不大 2.是的 3.由于东西城差距并不是很大，东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-10-30 23:01:22
