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提问：限竞房、共产房，商品房，到底有哪些不同？
回答：首先要搞清楚概念。现在市场上销售的房子，主要就分两类，商品房和政策房。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，可以自定价格出售的产权房。市场上大量的新房和二手房基本都是这种，可以自由流通。政策房全名叫政策性保障性房产，是政府为了保障中低收入家庭能买得起房，住的起房，而推出的一系列保障性住房。政策房主要分为这几种：
1、经适房，就是经济适用房，是面向本市户籍低收入家庭的保障性住房，5年内不得交易，如出售只能原价出售给同样满足经适房条件的家庭，5年后上市交易，要补缴土地出让金。
2、共产房，就是共有产权房，是政府和个人分别持有该房的部分产权，比如该房市场价是70000元每平米，个人可以按49000元每平米买下70%产权，相当于7折就可以购房入住。取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让。但你能卖的，就只有你持有的这部分产权。
3、限竞房，就是在土地出让之前，政府先制定好该地块房屋的封顶售价和平均售价的最高限制。限竞房也需要满足政府规定的保障性住房轮候家庭，且必须5年后才能上市交易。政策房跟商品房相比，房屋的资产、流通、商品属性被政策大幅度调低了，买了自住可以，想要交易变现就不容易了。一是限制了购买人群，大多是申请保障性住房且符合一定条件的家庭，才有资格购买，并且将来交易，也只能面向同样的人群。二是限定了交易期限，一般按照2年建设，2年下本，5年持有。
一旦购买了政策性住房，基本上10年左右没有变现流通的机会了。如果说家庭财力够得上商品房，那就尽量买商品房，不光是房产，也是资产。如果家庭财力不够又有资格，买政策房主要是保障居住。
提问：房姐，朝阳区看了一套五楼的老破小两居室，房东要价380万，谈到360万可以成交，但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出，房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出，就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗？有什么风险？求指点！
回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。
提问：房姐，您好。虽然您还没回答我的问题，但我在学习您精华贴的时候看到了几个提及率比较高的楼盘，比如tty东三区，望京，国美第一城等等。您看现在我手头子弹375，还有额外150在信托（明年出来），现有月供1.9w，家庭税后月收入5w，年底奖金税后30w，您推荐哪个性价比高的区域或楼盘？您觉得如果爱这城与国美第一城相比，我的情况（有月供1.9w），哪个更适合？按照您的推荐，不考虑一居，主要看两居。感谢房姐！
回答：你的情况建议抵押爱这城，加手中资金能到900+, 以全款优势淘笋，做低网签减税解约成本。 这里推荐大面积标的，主要考虑能脱离红海区有利于淘笋，大面积租金也还可以作为防守资产，后期信托到位，可再选择抵押，拿下一套进攻型常营次新。可攻可守比较灵活 标的推荐 国美、九龙 、罗马嘉园 大面积盘。 爱这城经过上一波涨幅有明显溢价不推荐再入
提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本最多100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！
回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观
提问：新人首问！新人首问！新人首问！ 非常高兴能有北京房姐您这样的专业人士给予的帮助！ 我的情况是，现有一套北京世纪城晨月圆99平米的满五不唯一商品房，之前出租年收益10万，现在空房状态，想卖掉置换一套———配套全，有山有水空气好的养老度假的房子！最好是小别墅，能有电梯或者可以装电梯，有小院子，四个卧室的房子！ 我的问题是，1—现在卖掉晨月圆的房合适吗？会不会现在的价格太低？用不用等价格再回升些再卖！2—看了密云的观唐云鼎的联排，弗农小镇的195的合院，平谷马坊的首城汇景墅，和棠瑞著，首创住总禧瑞金海，丰台的万科云庐，昌平的凯德麓语和香江别墅，这几套哪个即保值将来好出手！或者房姐能否提供几套可以参考的！？3—我置换这样房子的思路是否合理，期望您的建议和解答！感恩，为盼！祝好！
回答：你看的这几个中万科云庐可以考虑，其它太偏远的不适合，以后想出售也没人接盘 还有我不认为北京远郊别墅适合养老，我觉得还是市里挨着医院挨着公园才适合养老 ，可以考虑在市区稍微远点的地方买个次新房住 。
提问：房姐，您好！新人首问：首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津！谢谢！
回答：世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房
提问：房姐好。新人首问。 个人情况：北京户籍，单身。 房产情况：角门东里有老破小一套，目前售价300多一点，还有公积金贷款104万，明年3月满五唯一。 首付及还款能力：首套房卖掉约200万+借款和信用贷等100万=300万；月薪税后1万，公积金6400，年底有这年终奖，但不多，公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求：想置换一套近地铁的80～90平正规两室一厅两居。最好有电梯，无电梯的2、3层也可以。 问题：1.我是否要等到明年3月满五唯一后再考虑置换？ 2.我这种情况是否只能买的起450～500万的房子？ 3.房姐有没有推荐的区域和小区？是在南三南四环淘还是去其他地方找？ 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过，久敬佳园不带电梯的基本符合要求，总价在450万左右，但是和义附近真的啥都没有。另外，大红门建欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区，房姐觉得哪个更值得？ 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押贷，我这种情况适合抵押贷吗？ 求回复
回答：1. 建议等满五唯一，可以提前挂信息 2. 450左右比较好，过高的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押适合拉高杠杆，你直接二套即可
提问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！
回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是吸引最早一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选
提问：姐，地坛体育馆附近工作，刚需保值通勤60分内，stsd,子弹225。个人思路:1优先新房总价550内；①若可买小三居，可接受地段稍差，配套无所谓，3年内不住，但周边产业集群前景要好，学位一般就行②若不够买小三居，可接受70平小两居，但这种新盘需地段好些2二手房暂定朝阳四惠或北四环★问题1意向一郭公庄诺德逸府89三居，另一是沿海赛洛城90左右两居，如何选择或您推荐其他?问题2因疫情在国外回不去，新房对违约责任要求高，售楼处不同意改认购书，感觉把200多万交了不放心，不交怕好楼层没了，该咋办？3、年收入证明65万，征信良好，月人民币工资加一年两次美元奖金，月均流水4.6万，银行批贷340把握大吗？
回答：新盘不推荐，建议以次新盘为主，沿海赛洛城>诺德逸府，还有苹果社区和后现代城也可以淘一下 如果担心新盘问题，可以看下退款协议是否友好 月流水4.6 批贷340没问题
提问：房姐你好，普通工薪阶层，单身女，2015年在通州首付40w在华业东方玫瑰上车了一套最小的开间总价90w，目前自住，小区物业环境都很好，工作在酒仙桥。现在售出大概能卖200（贷款余50），考虑到养了两条狗，想换个大点面积的，但如果卖通州我就没资格在通州买了，同时环球影城2021年开业，未来这块的升值空间应该还可以。所以，现在换房是否是时候？ 还是说等等？也不想每月还款压力太大....如果换，想尽可能有人车分流物业环境好的小区还能有点投资价值的，总价不超320（二套资格，2010年贷款在长沙买了个小一居），大一居两居都行，大兴、朝阳您推荐对应的区合适的版块有哪些？ 刚被朋友带着浏览了一下，龙湖时代天街85平的两居复式，满五唯一300W；金融街金融汇70平两居大概300W；金融街金色漫香郡北区58平（带36平小院）259W。。。。还浏览了一些常营东坝的，推荐版块选哪一个更合适，或者具体到小区，谢谢！
回答：不建议换，华业东方玫瑰这个盘可以持有，200置换到300的标的差距不大。你倒腾的成本还是较高的。如果一定要换 建议看常营 管庄 板块 例如 北京新天地、柏林爱乐等
提问：房姐好，西二环广外片区，总价差不多1400，三室两厅。两个小区纠结中：朗琴园和易水莲花。朗琴园130+，优点小区环境好，缺点，没有标准南北通透的户型，每层户数多。易水莲花，150，优点户型方正，单价比朗琴园便宜10%，两梯两户。缺点：小区环境和周边交通差，离孩子学校步行远5，6分种。 您建议选哪个小区？谢谢
回答：朗琴园主要塔板结合，所以大部分户型不方正，密度偏高，另外可以看下5号楼和6号楼的板楼，户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ，户型影响没那么大
提问：房姐你好，北京石景山远洋山水两居一套自住，目前市场550-600左右，旁边永乐东区塔楼一居一套父母住，户型一般，200左右，门头沟商住一套，目前130左右（已赔50，房本没下来），孩子在远洋这边上小学五年级，有改善➕投资需求，想着主要还是考虑西边，请指点，没有学区需求，可以卖一套两套甚至三套，请帮助分析谢谢！另，为什么您一直不建议西边呢？
回答：西边主要是学区房，所以房价虚高， 买到性价比投资盘比较难，不过还是可以淘一下 商住尽快止损， 远洋属于溢价盘长期看跑不赢大盘 如果想让房产长期升值，你这个需要重新配置
提问：城市核心地段CEO盘江景精装修三居室房子刚交房，犹豫从投资收益最大化角度讲，应该先出租几年后再出售，还是先空置等待出售机会？因为考虑如果出租可能损伤房子装修，不出租又白交贷款利息和物业费
回答：首先一套房正常会持有3-5年以上，不满2情况很少。 如果3年以后卖出，现在大可正常出租。 装修，本身就是一种消耗品。 买家需要做的，就是把这份开支量化，计算收益是否平衡。 计算你的租售比多少，装修成本多少，管理成本和你的个人时间价值分别是多少。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-10-30 20:11:52
