北京楼市：这些规划难落地，房价难涨

唰唰冷呵映

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提问：新人首问 请问房姐 北京刚卖了套海淀房产 出售原因是想改善住房 手头现有1700子弹 讨论下来有两个方案 一种是1000万左右就两代人住(还没孩子明年准备要) 一种是三代人一起住但硬性要求必须要有院子或者露台。工作不需要坐班 所以可选范围比较大 但比较中意还是北边和东边地段 最近看下来有三个小区比较喜欢 想问问你的建议 从保值增值和未来发展哪个更适合居住 或者你还有什么小区可以推荐 招商嘉铭陇原 未来金茂府 福熙大道

回答：你好，未来科技城受雄安影响最大。如果作为第二居所或父母改善，未来金茂府可以，档次介入北京其他金茂府和金茂悦之间，其他的作为备选。但是第一居所的话，距离市区还是有点远。

2年前，未来城要扩大16倍到160平方公里，把西部几个园区都纳入，后来一些原因，导致还是聚焦到目前的范围——扩大太多一时资源也很难跟上节奏。福熙大道千万别买，单价太高，实际上福熙大道的新盘一直都卖的很烂，一直定价太高，比市场价一直贵一大截，福熙大道要买只能买二手，大户型也就7w+左右，新房居然卖这么贵，骗傻子呢？

子弹1700，建议入手2套，一套自己住，一套给老人，留足一碗汤的距离。

提问：房姐您好，新人首问，单身首房首贷，不考虑学区，首付最多280，想买个总价500多点的房子，贷300w左右月供没有问题。上班在国贸和大望路中间，自住为主，兼顾升值，希望通勤方便，要求带电梯，2居，对户型略有要求，希望屋里明亮，窗不对着角落那种奇葩户型。之前看您的帖子，看了十里堡的京棉新城一厂和晨光家园，户型都可以接受的，这俩小区一个是2006年回迁房一个是1999的商品房 问题1⃣️，从升值角度，您觉得晨光家园1期和京棉一厂哪个小区更有前景？ 问题2⃣️，十里堡地铁人很多，如果考虑方庄或成寿寺那边，您有推荐的小区吗？ 问题3⃣️，从升值空间看十里堡升值多？还是方庄成寿寺？成寿寺附近有很多空地，会有什么规划吗？ 问题4⃣️，这几个区域分别单价多少入手合适？非常感谢 问题5⃣️，本来是更喜欢双井九龙山平乐园一带，但是那附近总价500的，要么特别老的塔楼很难接受楼道，要么户型很奇葩，要找到潘家园那边吗？百子湾沿海赛洛城怎么样？ 问题有些多，期待解答，非常感谢！！
回答：1. 晨光家园>京棉一厂 2. 方庄涨了一波了，不过附近还是有笋盘可以淘的，沿着东南二环看看 3. 十里堡的性价比更高点 4. 看7内的标的 5. 沿海赛洛城、后现代城都可以看


提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和收租金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？
回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住首选板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键


提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？
回答：说下如何做解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。


提问：房姐，不好意思哈，上次我在评论里回复的您的回答，可能您后来的答复我没看到。我再把我的情况仔细说一下。北京霍营紫金新干线一套自助，2居，市场价450，剩余贷款70。天津河西新城小区一套小户型，当时为了占天津户口买的，目前出租，总价105，贷款4成。承德一套给父母住的，挂在母亲名下，少部分贷款。 家庭年收入100左右，但因为每年公司配股，所以实际可用不确定。月流水加起来保底5万，发奖金的月份流水大幅度提高。 现在想把住的两居卖了，在同一个小区换大户型，目标750，手里现金50，不知道现在考虑是否合适，以及改如何操作呢？谢谢啦！
回答：你的负债还是比较低的，出掉后手上能到400+的资金，看750的标的完全满足，不过以二贷标准还需凑一下，缺口应该在50-100万 也可以考虑全款抵押方式买900+的标的，月供在3万内


提问：房姐您好！受您启发，冒死出门去看了一下天通苑东区几套房子，看的有东二区的板楼顶层复式、三居、两居，现在更加有点困惑了，目前有些问题想请假一下您： 1、从历史来看，基本小户型与大户型房价上涨的数值是差不多的，那从上涨率来看，怎么变成买小户型更值得了？ 2、您推荐的顶层复式单价确实便宜，但是由于是非普，税费比较高，加上来天通苑的都纯刚需改善的穷人，造成了房价与130多三居室没贵多少也卖不出去，等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复意义还大吗？ PS.买顶复的基本都会是老人的家庭，我年轻小伙子爬楼都费劲。 肯请您能给我等小白具体解释一下顶复的优势在哪，劣势在哪，谢谢您了！
回答：天通苑200平以上总价650以内的性价比是最高的 回天是北京最大经济适用房居住区，当下的低估与其交通、配套和周边产业匮乏以及人员结构都有关，所以会造成总价约束，总价600以上很少会看tty 但随着未来科技城的落地和望京互联网产业的成型，交通和配套的完善对于卧城的天通苑都是利好。 人员结构的更替购买力的提升，当下的流动性带来的价值低估会在未来被回归，流通性充足后也就没有套利的机会，加装电梯反而有暴击的可能


提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！
回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居


提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。
回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。


提问：美女姐姐，你好，我在西城有一套刚需学区房，没有贷款，现在想要卖掉郑州万达的房子，大概到手400个。想在北京再投资一套。请问考虑哪个片区收益较大？怎么操作比较好？此外重庆还有一套小房贷款60个，影不影响北京买房？
回答：你好，子弹400，全款抵押买入，如果只打算买1套，可以淘到1000万左右的标的。 可以选择朝阳公园、双井、团结湖、大望路、呼家楼，望京等次新盘 朝阳价值被低估板块更多。 全款抵押的方式不受贷票影响。


提问：家庭在北京有一套房，还有90万左右商业贷款需要还款，总价大概300万。西安房产一套65万，无贷款。目前有现金90万左右。夫妻一人央企工作一人中央单位工作。想通过贷款做出来500万，用于购买北沙滩区域二类经适房是否可行？该如何操作？
回答：北沙滩这一片，基本没有洼地的楼盘存在。 而且周边的配套和可发展性也比较差，大量机构占地。500 可以看下常营板块 北京和西安的可以抵押出来，大概6成左右，还有缺口资金用消费贷补齐


提问：房姐，小白一问：刚买一房，已过户，但租给房东三个月，明年3月才结束租赁，现在申卡，申请表格问，如果有按揭，月供多少。那写新地址还是旧地址好？因为新地址在按揭中，旧地址没有按揭。如果说没按揭，它查征信会看到我买房了？之前没申过卡，如果现在一个月申请三家不同既银行，下卡率高不高？谢谢
回答：已经过户，写名下物业最贵的房产地址，或者公司资质好写公司地址。 有按揭，月供填到合理的最小最好，征信不体现具体利率。 征信会体现所有负债，所以你不填也可以看得到。 为什么要一个月申请三家银行？ 如果不是赶时间赶节奏，可以一个月1家慢慢来。


提问：房姐您好，我在亦庄工作，今年10月份左右公司能办下工作居住证，首房首贷，想在北京买房，首付200万，月收入税后3万。老婆孩子在老家，孩子在老家读小学。为了工作方便，即便是买了房子也可以不住，而是在单位附近租房子。把买的房子租出去，减轻月供压力。请问我在北京买房最该考虑的是投资回报呢？还是先解决自住问题呢？我的这点儿首付有资格考虑买北京的学区房吗？谢谢您的指导！
回答：首套房最重要的，一定是赚钱。 无论一个人再怎么说自己买房是自住，实际也不愿意亏钱。 而第一套房，还关系到你家属对你的看法，对你的信任，换句话说：就是你有没有资格执掌财政的权力？ 一般人第一次拿出几百万，结果是赚是亏，对人的性格和信心是决定性\/毁灭性的影响。 暂时不用考虑学区房，尤其高价位的学区。


提问：可可爱爱的房姐好！看了您一些帖子，迫不及待加入星球； 非首房首贷，非北京户口，有工作居住证，在北京有资格入2套房；31岁，明年结婚，婚后1年要娃，现打算和男友领证后共同在北京先入手一套2居，自住+增值，暂时不想考虑学区，想以后条件再好点换房或者继续入第二套。 我本人名下2套房，老家5线城市1套45w总价，贷款20，父母住；河北固安1套82平空置，目前已挂牌打算100w出手凑首付，还有45w贷款；我每月还贷+3份商业保险等，均下来每月还款1w，男友无额外还款；两人年薪70w，税后+公积金有50w； 目前男友100w现金，我50w现金，可凑200w首付；原打算买总价400内的房子，月供1.5w内，但是看了房姐的帖子，感觉尽量价值最大化，能多贷就多贷，尽量买大更合适。所以请房姐帮看看我这个现状条件，怎么搞合适 1、买总价多少的合适 2、回龙观、常营一代推荐哪些房子 3、怎么能把现有的固定资产和钱最大化的利用起来。
回答：1. 把固安的先出掉，你们的月供能力不错，可以垫资全款抵押入一个500-600左右的标的。月供在1.5W左右 2. 回龙观看看 新龙城 智慧社 美唐或者北京北, 常营 北京新天地，苹果派


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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侬去斯

呼家楼都是老房子，有次新楼吗？