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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？
回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。
望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区：
望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。
如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。
想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。
望京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：您好，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城⋯⋯這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。
回答：1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新
提问：北京2套，子弹320，夫妻办公在海淀和东城，既考虑居住也考虑投资、考虑最好是三居，目前看到的比较理想的区域是惠新这块，除此之外，还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！
回答：可以看800左右的标的 惠新板块可以看，推荐 淘下罗马140平左右的户型，适合纯投资 如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园，注意避开1、2、3号楼由于临近北四环，有噪音污染
提问：房姐，房山区首创新悦都和芭蕾雨哪个品质更高？我们总价370想全下来，是首套资格，您这边怎么样认为的或者有没有房山区的推荐？另外广阳城地铁附近您是怎么看的未来规划的。
回答：芭蕾雨悦都品质更优，舒适度会略好点 房山暂无推荐楼盘， 广阳城后期城市功能定位提升为CSD， 就是想做为购物休闲中心，这种规划至少需要10年才有效， 目前房山还需要解决交通以及旅游和产业结合的问题， 如果考虑房产投资，不建议，短期缺乏产业带动，长期也并不明朗
提问：房姐好！我刚刚加入，这是首问。 本人在北京有三套住宅，两套在金台路，一套在亚运村。现在手里有八百.另想卖掉天创世缘173平和金台路一个小一居，换一套大的三居自住，预算在一千五左右。年收入三百左右。因长期生活在东三四环，不想离开太远，请问房姐有什么推荐的楼盘吗？有两个小孩。谢谢
回答：九号公寓 ，丽水嘉园150-240平的 ，石佛营一带炫特， 朝青国美大面积4万左右，亮马桥嘉和丽园5.5万左右的，CBD 阳光100 6.5， 双井九龙山次新7左右
提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？
回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作
提问：请教房姐，家有十六岁女儿一名，京户。按照现在的规定，18岁就可以有房票了吧？原来想着两年以后用她的房票投资一套房，但是最近看了一些孩子冲动卖房创业或者被骗的反面例子，不禁有些担心。但等她工作之后自行买房，又担心到时候根本就买不起了。 请问房姐对于给孩子买房有什么建议？谢谢房姐。
回答：18岁成年人开始具备独立购房人资质。 但是具体到买哪个地方，还受到本地限购限贷限制。 刚18岁，没有工作社保，没有收入流水，银行不给贷款，需要提前做准备包装。 如果需要用子女名义买房，又担心子女乱来的，可以叠加代持的手续，你自己才是房产的「实际控制人」。
提问：房姐好，我在天宫院有套两居330万，现在想换到城里，女朋友在天安门东，我再首都机场，全部预算只能买450万内，现在看双井附近的一居室，包括苹果社区南49平米（北向430万），非常生活63平东向（430万），九龙花园西南向一居430万，还看了后现代城和易购空间，房姐觉得这样置换合适吗？因为要照顾女友上班，也想资产合理配置。有什么合适的推荐吗？
回答：天宫院具体是哪个小区呢？负债多少。 需要具体分析适合出售还是抵押还是同步。 如果工作在首都机场，换到朝阳东三四环14号线周边或望京都是可以的。 一居室不要碰， 首先要计算出你的首付资金。 非常生活没有什么买点，易购空间回避。 首先要看你的资产和现金情况，才能进行下一步的分析。
提问：房姐，手上有100多子弹，下半年做首付用。中间这段时间应该怎么充分利用起来？可以买理财赚收益吗？
回答：为什么要下半年做首付呢? 100万，属于北京“刚刚够上车”的门槛，如果300万房子涨价5万，就要面临“买得到VS买不到”的问题了。 不要在意理材收益，我现金都是长期活期趴账上。 有大笔现金，可以直接用货币基金或短期理财（3个月，不要超过半年），例如薪金宝之类的。 更好的用处，是有可以信赖的房产好友，互相拆借资金，短期利率基本能达到12%或以上。
提问：房姐会做重庆的团购吗？看最近欧神一直在发重庆的事情，想问问。
回答：重庆我们一直在买入，自己大部分买的二手，因为选筹机会更多，可以操作评估贷款。 如果要做团购，得有好项目可以合作，谈一个好的团购合作是非常费力的，大部分市面上推出的团购，只能说一般，没赔钱。
提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金+抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资回报率相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套+劲松一套
回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型+紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘首选，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间 所以优先一套，推荐1和2
提问：房姐你好，计划法拍一套沿海赛洛城7期的房子，142平，8层三居户型，530万起拍，贷款中介估价730万，可以6成贷款。请帮忙分析一下沿海赛洛城小区的益价情况和未来是否能涨赢大盘概率，感谢
回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级， 这一片的价值排序 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城>金都杭城 比市场价便宜10%左右把，小区来看属于轻微溢价，大概率跟随大盘 提醒下，可以圈子里看下之前对法拍房的分析，不要只看价格有些坑一定要注意，例如税费、抵押情况、是否已经出租等。
提问：房姐吉祥，在回龙观有一套房90平，孩子小学在府学小学，所以租住在学校附近，房租9200，觉得与其花房租还不如还房贷，打算在府学附近5公里内看一套自住，孩子小学毕业后再出手。现有280万，准备买个60平左右的小两居，看了很多区域，不知道该怎么选，什么价位可以出手，还请房姐赐教。1，买房的思路对吗？要不要把回龙观的房子卖掉；2、看了安贞、惠新西街，樱花园，幸福二村，团结湖等区域，怎么选？哪个区域性价比高？什么价位可以出手买？3、这些区域都比较旧，房子有的户型不错，但小区环境比较差，户型、年代、小区环境、楼层、交通等很难完美，怎么排序呢？多谢房姐
回答：思路没问题，如果只是买小两居，回龙观没必要卖 推荐 惠新西街 7左右 和团结湖 6左右 没有绝对的顺序，要看每个人的侧重点。 我的观点 房龄和楼层相对重要点
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-10-30 18:47:44
