热点城市楼市在“十一”续温，非热点城市靠什么“去房产库存”？

白刃玄衣及

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大家好，我是勇谈。“金九银十”是房地产销售的传统旺季，众多房企也把第三季度作为全年工作的重中之重。只不过在国家在7月份后之后的连续操作，使得今年#热点城市“十一”楼市续温#为主，过去的火热已经不见了。在央行祭出“三条红线”后，房企已经把快速冲刺业绩和去库存作为重点。
相比于过去传统旺季楼市的火热来说，今年的十一黄金周楼市显得颇为平淡，以“温”为主是今年楼市的特点，不过楼市的基本特点没有改变

今年疫情对于国民经济和老百姓收入的影响是显而易见的，进入4月份后逐步恢复生产生活后我们可以看到除去长三角和珠三角发达地区的房产投资风头再起的势头外，全国其他区域的房价走势基本还是以稳定为主。甚至在全国新一线城市中房价保持两位数增长的毫无意外都是南方城市，北方城市，比如：天津、郑州等房价都是以稳为主，甚至还出现了同比下跌的情况。整体以“温”为主是今年十一楼市的特点，几点观察：



楼市

楼市是资本市的基本现象没有太大改变，资本越是集中的地方，经济越是发达的地区房产投资风就越容易形成。国内资本并不是完全自由流动的，反而国内资本最喜欢的就是扎堆！上海、深圳、杭州、广州等长三角和珠三角地区的城市是资本最喜欢的区域，这个区域也是国内资本最为活跃的区域。北方资本市场本身与南方就有较大差距，京津地区作为唯一资本的青睐地也面临着资本随时外流的风险（主要是去上海、深圳等），这也是为何同样调控手段下南方楼市投资风始终不减的原因。不知道造成今天这样的局面是不是跟上海和深圳是全国唯二的两个股市交易所有关系，如果真的是这样的话，其实可以考虑在北方同样建造类似的两个区域金融中心。资本的逐利性决定了其必须通过投资才能获得较高收益，股市和楼市还是最佳选择。这些年股市的改革一直在进行中，各种条款细则对于投机资本越来越不友好，反而楼市确实还有一些“漏洞”可钻。作为地方来说也喜欢有大量的资本以投资项目的名义来为地方带来业绩。

“‘金九银十’是房地产企业重要的抢收期，如果说这两个月业绩不佳也就意味着2020年全年的业绩“泡汤”，出库存成为关键点

今年疫情的影响下，作为房地产企业真正开始销售的时间段本身就不多。从销售数据来看1—8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%；也就是说到8月份基本上才达到去年同期的水平。哪怕因为各种原因导致商品房价格没有出现大的跌幅（甚至有所上涨），在央行祭出“三条红线”后给予房企进行调整的时间已经不多了，前段时间流出的央行给予房企2-3年的缓冲期可能就是最后的期限。



央行

稍微有点理性的房企已经从这几年的房产调控中嗅到了一个味道“房住不炒”是真的。记得2018年的时候在房价持续保持火热上涨的时候，很多人都把2016年底提出的“房住不炒”当做历史对待。毕竟在过去20多年的房地产调控中我们经常采取的就是“严两年宽三年”，可是直到今年疫情发生后国家还在强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”足以说明一切。如果说“房住不炒”还算是口号的话，那么从2018年开始的融资端调控就是“动真格”，直到今年提出更加细节性的方案“三条红线”直接从融资端管控房企，这个绝对不是“狼来了”。对于7月份之后的房产调控，房企除非拥有足够的现金流否则影响都会是巨大的，从目前来看几乎90%以上的房企都会受到影响。政策收紧，融资途径被“卡”，留给房企只剩下“去库存”一条路。根据“三条红线”（剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍）触红情况明确房企举债标准后，房企的资金链压力普遍加大，寄望于加快销售回流资金的意愿愈加强烈。这个才是出台措施的目的所在，因为明眼人都知道一个事实“国内房地产市场已经属于明显的供过于求了”，房企要想活下去就必须“以价换量”。

以稳为主的房地产调控下，多数城市要做到这一点不难，但是要想维持房地产市场的“温度”就需要差别对待了

“十一黄金周”这么大的旺季背景下只能给房企“续温”，要想重新点燃房地产市场的火热的基本条件已经不具备了。购房需求相对稳定，甚至后期会越来越疲软，房产供应还在持续增加这个供需矛盾会更加突出这个是基本逻辑。



某房企打出来的十一购房特惠

经济发达地区和资本火热地区对于人口、资本和产业的吸引力优势还将持续存在，房地产维持一定温度不难。维持房地产火热的两个因素：人口和资本，无疑经济稍微发达的长三角和珠三角地区并不缺乏。哪怕真的有资本和人口外溢，也会在周边区域进行，一个基本的趋势就是上海——杭州、南京、苏州——徐州等，这也是为何这些年珠三角地区惠州的房价持续火热的原因。只拥有人口优势但是没有资本优势的区域房地产市场维持稳定不难，大火不现实。最典型的城市就是我国的中部省份的湖南长沙和河南郑州，不可否认这两个城市的房产调控措施确实严厉，但是其房价表现不佳的原因从根本上还是对于资本的吸引力有限，尤其是对于长三角和珠三角地区的资本。

当然，对于没有人口优势也没有资本优势的城市，房地产市场维持稳定就相当不错了。大家可以根据以上分享对号入座。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁（可以关注西瓜视频），更多优质内容继续贡献中。

茉莉707

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因醉鞭名马幌

热点城市在十一期间保持了房产热度，那么对于非热点城市呢？仅仅依靠以价换量真的能够维持稳定吗？#热点城市“十一”楼市续温#