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楼市这么久以来，往往我们听到最多的是，房价又涨了！还有一句话叫，买涨不买跌！
房子涨价早已是司空见惯的事！
那降价呢？几乎都是小概率不可能的事，永远都有人在耳边劝你，别做梦了，要买趁早！
然而，在今年这场特殊的大环境下，以上两种楼市论调，似乎不那么适用了，发生着微妙的反转，尤其是在当下接近年底之时。
房价涨了，卖不出去；房价降了吧，降不下来，因为还有更多人不答应！
武汉楼市似乎到了一个很尴尬的时候。
NO. 1｜壹
最近位于武汉四环线外的一新楼盘，叫融创九派江山江赋，不知出何原因，对外释放均价8千多，最低价甚至探到了7500元/㎡。
消息释放当日，就遭到了100多组投诉。
这投诉的都是谁？是前期业主？并不是，融创九派江山江赋这个盘，是第一次开盘。刚开始卖房，哪来的前期业主。
再看看这被举报投诉的内容，写的是“低价扰乱市场”，常规的老业主维权一般都是写“开发商欺诈”和“质量维权”之类。所以举报融创的人很明显了，绝对是周围的同行。
那为什么会被举报呢？要说这个盘位于四环郊区，周边均价普遍在9200元左右，最高甚至在9500元/㎡。
融创这个盘的备案价，也备在9000元。
但首次开盘的定价，融创的操盘手定在了8000多，部分价格甚至更低至7500。
和周边楼盘相比，这个楼盘相当于打了9折。
你这价格直接拉低了整个片区房价，你让周边楼盘怎么活？
这个区域位于武汉四环线外经开区，本来外溢客户就少，地缘客户为主，房子不好卖，你这么一降价，难道要让其他楼盘跟着你一起降价么？那些已经有前期业主客户的楼盘该怎么办？跟着降还是不降？
所以，难怪要被投诉了。
最后的结果是，大量的投诉导致融创该楼盘负责人被约谈，并收了一份企业监管函，要求整改。
但好在，这个楼盘开盘当天，销量几近日光。
真实降价带来的效果，是显而易见的。
此前汉阳的融创1890，由23150降价至20000元一平，一改以往滞销节奏，迅速成为汉阳二环刚需改善的首选盘；
位于汉阳滨江的广电兰亭大境，备案价16250元/平，折后价约15000元/㎡，较备案价优惠力度在1500元以上，截止目前去化在5成左右，也还算不错的了。
那为什么别的楼盘降价就没有引起如此多的投诉呢？
那就说到竞品了。融创1890周边没啥竞品，有的也差不多卖完了。像融创江赋这样四环线外，本来客户就少，周边竞品还有8~9个的，还真属少见。
NO. 2｜贰
直接降价遭投诉？那涨价呢？当然，也不是没涨过价。
看看融创的另一个项目，武昌区域的豪宅—武汉融创壹号院，
今年5月25日，武汉融创壹号院2期开盘，和1期相比，单价暴涨4200元/平米，创下了武汉有史以来的最大单价涨幅。
武汉融创壹号院二期，位于姚家岭村K1地块，共779套房源，其中740套为住宅。
看似4200的涨幅高，但实际涨的不多，涨了10%而已。
但结果怎样呢？
壹号院二期自5月25日开盘至今，4个月的时间里，网签数量仅为30套，但总住宅房源为740套，按这速度得8年才能卖完。。。
就连置业顾问也曾说，我们这边客户主要以上访为主，老带新，但上访的人也很少。
看，这就是涨价后的现状，房子卖不动，这跟此前的融创1890有些类似，处于高价的时候基本卖不动，而一旦降下来，房子就火了！
而从今年年底楼市的行情来看，房子基本是涨不动了！所以说，当前武汉楼市有些尴尬了，你涨价了，没人买，等着站岗了！你降价吧，还有更多人不同意，左右不是人！
这就是武汉楼市的现状！
NO. 3｜叁
其实，也不止这一个项目想降价，只不过，他们是拐着弯来的。
白沙洲在年初摸顶2万价格，原本以为顺利开启行情，没想到楼市来了个急转弯，十几个楼盘比拼价格拼性价比，万科云城，好不容易把版块价格拉上1.9万，龙湖三千城的入市，直接准备卖毛坯，2万也不冲了；同为纯新盘的精品也加紧推出2栋特价房，释放各种折扣套餐，总价比之前低了接近10万。
还有关山核心某楼盘，虽然房价没啥变化，但车位促销力度大啊，5万一个！相当于直接让利近15万以上。你说优惠力度大不大？
表面价是没动，但实际价格切切实实的跌了。
想涨价的时候，开发商偷偷的搞茶水费，搞精装房，搞强制家电捆绑包，总能想到办法偷偷把房价拉上去。
如今，只要真心想打折，也同样总能找到办法。
只是怎么个降价法才够体面，才能不出现类似融创江山那样被几百人投诉的情况，这估计是接下来很多项目得好好琢磨的问题了！
NO. 4｜肆
要说出现这些情况的背后，与今年黑天鹅事件的特殊环境有关。
截止9月26日，武汉共销售新房9.8万套，去年同期的数据是14万套。
考虑到今年疫情的原因，这个数据也是不错了，市场的基本面在恢复，但如果微观到每一家开发商，每个楼盘，那又是另外一回事了。
成交量的不足，自然带来现金流回款的不足。而一到了年底，开发商为了追求回款，追求快速成交资金回笼，更加显得迫切了。
涨价了没人买，唯有降价！割肉！
尤其是年末，市场观望情绪持续增加，加上开发商新政的三道红线，等一些列特殊原因，也就出现市场上打折降价出售的项目非常多，这在近几年的楼市中也是很罕见的。
当然，对购房者来说，这无疑是有益的，今年年底前买房无疑是最好的时机。
而市场总是有落有起，等明年开春，可能武汉楼市又是另外一片天了！
但房价大涨大跌的时代，真的已经过去了！ |
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发表于 2020-10-30 16:40:57
