北京楼市：天通苑板块如何，内行人深度分析

心随674

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提问：房姐，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？
回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。 天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。 17号线开通，可以直接接驳东二东三环。 13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。 天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。


提问：房姐：成都三口之家，本人成都户口，老公北京户口，成都一套房还贷中，女儿大一（北京户口），不确定以后在是否在北京工作。想买一套房子把女儿户口落了，最好兼顾学区。成都现住房三套，商铺1个，【一套67平（月租3200元）；一套258平（夫妻两住房公积金还贷12000元\/月；清水空置），一套190平（自住，价值220万）；商铺135平（年租金17万，商铺现在价值300万）。夫妻工资收入40万\/年，家庭开支16万\/年。现有50万，未收回借款30万，请教您几个问题：1、我是现在买成都房子在北京买房，还是等女儿大学毕业或研究生毕业再买？2、如在北京买套房备用，成都是主要选择生活城市，怎么规划房产和资金？
回答：资金上没问题，早入更好，等3年以后价格就不好说了， 北京上车建议筹足300左右资金首付，买入600左右的房产，可以看朝青板块小两居，不建议看学区，会增加你们的风险，短期也无使用需求。 商铺租售比还不错，可以持有，选择出一套住宅做为北京首付


提问：房姐，小白一问：刚买一房，已过户，但租给房东三个月，明年3月才结束租赁，现在申卡，申请表格问，如果有按揭，月供多少。那写新地址还是旧地址好？因为新地址在按揭中，旧地址没有按揭。如果说没按揭，它查征信会看到我买房了？之前没申过卡，如果现在一个月申请三家不同既银行，下卡率高不高？谢谢
回答：已经过户，写名下物业最贵的房产地址，或者公司资质好写公司地址。 有按揭，月供填到合理的最小最好，征信不体现具体利率。 征信会体现所有负债，所以你不填也可以看得到。 为什么要一个月申请三家银行？ 如果不是赶时间赶节奏，可以一个月1家慢慢来。


提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区
回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。 西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下


提问：房姐，自从关注了您就一直坚定要在今年上车，而且主看朝阳三环的房子。首房首贷I周日刚刚定了一个，交了定金五万。本来比较坚定，听了几个朋友说完就有些犹豫了，所以希望房姐可以给我一些客观的建议，而且确实很着急，希望可以尽早看到我的问题。 ［房子基本情况如下］ 坐标： 团结湖北三条，建筑面积57, 实用面积42.8 楼层：一层\/六层 楼龄：1980 总价：402, 首付154, 需贷款248万 综合描述：该小区是我在团结湖这一片看到的比较喜欢的一个小区，老区改造做的不错，干净整齐，容积率相对低，除過靠近马路的，里面是三排楼，中间带小花园，南卧室外面就是小绿植，前面再没有高楼。 户型图如下。 ［我做决定的思考］：小区安全干净，老房子但是业主是当时的婚房所以基础改造做得比较到位基本上可以拎包入住，不用太花费精力和时间来装，该地段租金还可以，这个房子是我目前看到的这一片里性价比比较高的，房主从420降到402。算是有眼缘，就当时定了。 ［缺点］：房龄老，贷款短；没有阳台；在一层，相对采光会有一些影响。 ［目前犹豫的点］： 1. 决策性正确与否：好几个朋友的说法是不看好目前房市，看跌，觉得我买跌了，而且老房子太老以后不好出手，再加上是一层，我当时选房主要看地段，房姐觉得我目前买的这里对不对，长期看怎么样？老房子真的不好出手么？您怎么看？ 2. 因为房龄，组合贷就只能贷18年，公积金只能贷33万，所以月供就将近18000了；为了不让月供压力太大，想选择纯商贷，25年，月供将近15000；首付154, 除過手上有的90, 还需要筹借64，所以一下子觉得压力很大。从贷款和还款的方面，有没有什么技巧性操作？ 有人推荐个人信用贷什么的，这方面完全没经验，希望房姐可以分享一些可以帮到我的办法。 3. 目前就房子里面本身我其实还是满意的，就是听到大家不建议买和觉得我选的房子老以及要背很多债而不建议买的很多，所以也会让我有所摇摆，此刻要么就是往前走，要么就是退了，再观望再看，等到年底一些再买，您觉得呢？ 4. 我是第一次买房，这一片看了大概二十几个房子，把附近几个老小区的基本户型都看差不多了，很多里面基本不能住就是要弄过来再大整，我觉得时间成本太高，而且差价不大，所以目前选的是综合房价、小区、装修选的一个我最满意的。 期待您能给我解答一下我的忧虑，越快越好呢，还有别的方式能找到您么？谢谢
回答：买房是一项长期投资，相当于持有一座城市的干股，北京基本面没有问题，担心是多余的 团结湖这种房产，核心有三点： 价值稳定无溢价，核心区收益稳定，税低方便贷足。 因此他的特点在适合上车。看的标的没问题可以入。 利率下行是大趋势，纯商贷没问题，买房别听周边人的，北京及早上车是对的


提问：房姐你好，sfsd刚需首付260子弹，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。
回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500+的次新小两居


提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？
回答：建议方案三， 你现在的配置能满足学区可以保持，置换成本也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。 其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房就是功能性不适合长持 ，用完即可出售了。二套加杠杆 一般垫资再全款抵押比较合适，其它的方式能增加的子弹太少


提问：房姐你好，北京首套首付170，刚需用，上班在朝阳区高碑店，如果换工作也是互联网公司，将来应该北边多一些。看了一下目前价格，现在能买得起的就是双桥管庄地铁附近如，垡头附近，大兴瀛海的兴海园；西红门地铁附近；天通苑附近，正好是四个目前的洼地，能帮我分析一下如何选购？平衡好居住，工作和未来价值吗？另外我还想奢求三居，无法实现再选择两居。麻烦您帮我分析一下，让我大概有个方向！如果您推荐某个区域，顺便帮我推荐一下那个小区比较性价比高！谢谢
回答：你好，如果未来在北边工作，天通苑其实是更好的选择。 望京，后厂村都不远，加上未来科学城利好，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑3-4居大户型，性价比高的都集中在500万左右。子弹170，勉强可以够上。 天通苑选筹可以参考精华主题


提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢
回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇


提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。
回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。


提问：房姐你好，新人首问。坐标北京，有几个问题请教： 1.我们计划明年底之前换购一套学区房，目前手头上的房子有客户想签约，锁定价格，但付款时间希望定在明年5月，这种情况是否值得签约？目前情况一般给客户多长时间的周期合适？ 2.京投发展在海淀北安河的竞限房项目，均价5.5，地铁车辆段上的项目，优点和缺点都是地铁，户型一般，是否值得入手？北清路附近的房是否有投资价值？哪个项目好一点？
回答：1. 现在房价大概率上行，锁定一年的价格肯定不合适啊。除非你对他出价很满意。具体周期需要你们协商 对你而言越短越好。 2. 北安河很靠近绿色防护带，未来继续向西发展可能性不大，其定位是住宅区，投资角度不合适。北清路万橡悦府新盘可以考虑，二手领秀慧谷也不错


提问：新人首问，房姐好，认真阅读了前面每一条回答，在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多，海涵）。 上车房，首套首贷，集体户口，已婚，媳妇刚查出来怀孕。首付子弹160，国管公积金试算能贷满120。近期重点关注了石佛营，甘露园，潘家园（团结湖，甜水园，双井劲松 房龄老，不能满足贷款需求）。 需求：跑赢大盘，住5-10年，面积够大。 问题一：三套目标辛苦排序：1，石佛营东里塔楼95后，楼层中高，临街，地铁线近，无装修，成交单价预计5.5多一点；2，潘家园小区97后板楼，低楼层，距离未来17号线地铁口很近，有自建，装修9分，有自建，成交预计5.9，砍多少合适；3，华威西里90塔楼，低楼层，也临近17号线地铁口，格局好客厅大，采光不错，成交预计5.4。 问题二：对我目前情况来看，是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的； 问题三：石佛营和潘家园，长期看，哪块更强，为什么； 问题四：石佛营板块内塔楼，参考单价多少性价比较高； 问题五：朝向西南与东南价差比例，塔楼临街与不临街价差比例； 六，特别重要的一个问题：预算有限，想省中介费，走小中介是否有建议和推荐，对于有抵押的房产能否走小中介，怎样避坑。 辛苦解答，不胜感激。ps：图片自上而下是，第一，二，三套目标。
回答：3>1>2 这两个板块属于同一类型 硬比较的话，石佛营>潘家园，潘家园周边配套较差， 雨夜里，马路上，一些小区里连个路灯都没有，街边商店也少的可怜 石佛营5左右会不错 折价都在5%以内 小中介没问题。小中介很多时候都是店长亲自负责整个流程，没那么多硬性规定更加灵活。主要买卖双方都靠谱最重要，不用过度担心中介风险


提问：房姐您好！ 本人未婚，外地户口满五年社保，名下一套东南五环和成璟园160平房产，无贷款无抵押，购买时一次性付清。看了您的分享，今年希望购入一套望京或双井的房产用来投资升值（不自住）。本人月入税后三万，存款理财300万。现阶段犹豫是卖掉重新买，还是有其他可操作空间？另外 望京和双井有什么推荐的小区吗？谢谢
回答：和成璟园可以保留，建议抵押出来盘活资金，加手上现金凑足800左右全款入一套，望京>双井 望京：宝星国际、大西洋新城、华彩国际、慧谷阳光 双井：九龙花园、天之骄子


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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