武汉楼市现状：买房养老只需要关注这3点

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我是武汉房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐好！我是武汉本地人，56岁，在武昌有自住房，没有儿孙的压力，我们夫妻计划找个气候温暖的县城买个小别墅安度晚年，预计200w，目前考虑福建漳州的长泰县天成山一带，不知是否合适？请指点
回答：你好，老人最需要的，美‌景和空气自然是好的，但这个不‌是必需‌品，老人要的是健康的医疗环‌境！是三‌甲医‌院，是随时随地养病看‌病的续‌命！这些恰恰是旅‌游胜地稀‌缺的。 事实‌上在美国，有‌钱富‌人，都是住在大城市的近郊养老院，里‌面有顶尖的医生，不‌远处有非‌常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没‌有，漳州和长泰也没有。 目前来看，三亚和昆明是相对适中的选择，比三四线城市稍微强点。


提问：亲爱的房姐，新人首问，前两个问题一直没有解答，这次一定要回答，很急。武汉现有三套房，一套自住119平兰亭盛荟二期贷款60，南国明珠三期90平，想用来做学区房小孩上学，贷款35，十里新城87平全款。问题一，是否可以将十里新城房子卖了置换更好的地段，还是做抵押再买？问题二，如果置换的话，哪里比较合适？问题三，我是离婚买还是用老人票买，接力贷好操作么？问题四，老人在蔡甸有一套200平的顶楼复式，知音人家小区，无贷款，这个房子如何处理好，也想卖了在市区再买一套。房姐对我目前的资产配置有什么更好建议？
回答：你好，感谢付费！ 思路正确，你们在汉阳的仓位太重，但是这几套房，除了知音人家需要尽早出手裂变，另外几套都还有升值潜力，建议继续持有。 十里新城抵押融资，入手关山大道 光谷东 白沙洲这些板块。 先把老人票用完，再考虑离婚。


提问：有三个问题：第一：网络关于深圳扩容的事，说有三套方案。 方案一：把整个东莞直接划给深圳。 方案二：把整个惠州划给深圳。 方案三：东莞和惠州各划一部分给深圳。 今年8月深圳40年大庆，扩容政策极有可能出台，上述这些观点房姐怎么看？ 第二：中介1万多的中介费落户深圳从投资角度有什么现实意义？ 第三：乌鲁木齐户籍，子弹100，拟选北京、广州老破小能否给出建议？谢谢！准备给7岁的孩子准备以后的房子，现在考虑是不是太早了？谢谢！
回答：十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州和凤岗中介要卖房子。 如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区 深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。 你现在知道的： 后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。 未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。 你符合深圳落户要求，可以自己操作啊，1万多也太贵了... 深圳户口比乌鲁木齐户口是强多了，想想现在的北京和上海户口多难搞就知道一线城市户口意义多大了。 子弹100，买北京吧，毕竟是首都，现在还能入手上车盘。 八里庄、甘露园，石佛营、十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河是首选。 买房要趁早。


提问：新人首问，房姐你好！我是湖北武汉人，情况是现有房：1.去年全款买入恒大御景127平，合同已签还未下来，为此和老公办理了离婚2.老公名下一套80平的育才小学学区房，目前两个孩子上学要用学位，现在住3.汉口北一套65平，价值70万，目前每月可出租1500。另外一元路同兴里老公房一套三十几平，这两套房都在老人名下。问题：1.一元路老公房评为历史建筑一直未拆迁，是买断后卖掉还是直接卖？或者继续持有买断后装修出租？2.资金有限二十几万，老公月入四五千我目前未能上班因为要照顾两个孩子，现在是想买沈阳还款能力差但又不想压力大。老公用过公积金在沈阳买二手算二套吗用我名字怕贷款下不来。还请房租指点迷津，万分感谢
回答：你好，老公房既然没有拆迁预期，升值潜力会很弱，流动性和金融属性都极差，建议卖掉，买断后才能正常交易。 沈阳暂时不支持外地公积金贷款，商贷流水不够可以“包装”，可以考虑入手1-2套二手房，租金抵大部分月供


提问：房姐你好，本人目前有3套房产，分别是汉阳世茂锦绣长江5期、万科汉口传奇、中城悦城，这三套房产今后发展潜力分别都怎么样呢？下步打算卖掉中城悦城，想在二七那边再买一套，请问武汉天地二手房和万科御玺滨江新房该如何选择，主要是自住，孩子1岁多了，也要考虑学区房。很纠结，不知道该怎么选。
回答：你好，锦绣长江5期、万科汉口传奇，一个是江景，一个是学区，保值能力强，未来可以跑赢大盘。 中城悦城可以出手，二七考虑学区 自住和圈层，建议入手武汉天地。 武汉豪宅一哥，正所谓有钱人的共识也是共识 万科学校暂时还不能确定


提问：尊敬的房姐：您好！非常期待您的回复！广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗?还有上涨空间吗？
回答：朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。


提问：新人首问，感谢房姐指点
回答：1.罗湖板块整体跑输大盘，博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性，博旧改的机会成本太高。 2.宝树台这类公寓升值潜力不看好，公寓和商业的积分要求太高。 3.子弹200，深圳淘笋板块： 南山：前海 科技园 南山中心区 西丽 宝安：碧海 西乡 沙井 福田：侨乡 福田中心区 龙华：深圳北站 上塘 比如富通城，幸福珺湾，汇一城，栖游家园，金地上塘道等。


提问：新人首问：房姐你好，相见恨晚…我在武昌中南路口附近老破90平自住，子弹30，想板一板，老破能不能做对敲，房子父母名字. 能不能给些具体的意见，实在是想离开这个住了几十年的地方！
回答：武汉的老小区除了等拆迁和旧改，基本没有出路，涨幅会一直跑输。 对敲也要看房龄，25年以上的房子，很难抵押和按揭。 如果能接受投住分离，最好的办法，出手老破小，加上手里的子弹入手2套三环内的低价潜力盘，中南路继续租房住。 实在不想出手，尝试房子做抵押融资，用你的房票再入手一套潜力盘。


提问：智慧的房姐，在我和老公没有房票，老人必须全额买房的基础上。如果我们找不到合适的代持人破限购，老公也不愿意离婚破限购，请问还有什么办法能破限购再购入一套限购房吗？
回答：你们名下有全款房吗？如果有全款房，已婚状态下可以操作2改1，也可以抹房查。 另外把房子过户给老人，腾出你们的房票买也可以 最后就是代持了


提问：【新人首问】睿智的房姐：我和家人生活在东莞，目前在东莞市企石镇全款一套99方的房子。我工作和小孩上学都在松山湖（妻子在企石镇工作，目前我家的生活重心还是在企石），所以我们平时一般在松山湖租住人才房，周末回家居住。今年东莞房价一路飙升，最近一月南城区和松山湖（包括周边紧邻几镇）更是出现疯涨，真松山湖的二手房单价已全面超过4万\/方（松山湖已没有新楼盘）。现手上有子弹110多（我和妻子每年稳定收入约35多，其它收入约30-50），打算再入手一套，想请教房姐：我应该先解决刚需在企石另外的楼盘华润公元九里购置一套125方的（单价约1.8万\/方），再卖掉现在住这套然后去松山湖周边镇寻找洼地再入手一套？还是应该先在松山湖周边镇先上车一套投资（松山湖里面的楼价已经太高了），再去改善生活？急盼指点，谢谢！！ 原打算今周日就要去签约了的，但又怕错过这波行情（企石镇的房价一直走平）
回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 企石房产可以考虑出手，换到松山湖。 松山湖三年破6的概率很大，但去年已大涨过，今年是盘整年。 松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。 但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。 松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。 6、选筹不要超出上述范畴。 松山湖周边辐射板块也可以多淘淘笋。 如果纯自住可以买华润公元九里，投资角度，其实租房住比较好，把子弹都投资到回报率更大的板块。


提问：聪明睿智的房姐，我又来提问了： 1：纯投资，光谷东北辰当代优+顶楼95.24平米三房毛胚，单价15500元\/平米，契税、中介和其他费用一起约16300元\/平米，算笋盘吗，投资入手合不合适？急，请房姐解答！ 2、北大资源山水年华111.5平三房，业主粗装出租，中高层，单价16600元\/平米（不含契税，中介其他费用），适合投资不？ 这两套房有投资价值吗？纯投资计划持有五年以上，光谷东选哪里更有升值空间？
回答：你好，感谢大额付费！ 北辰顶楼折价10%左右，这2套房对比，优先北大资源山水年华。 长远看光谷东核心区和北大资源的价格差距不会很大，北大资源属于产业园附近比较稀缺的住宅产品。租金收益也会比较高。


提问：【新人首问】房姐你好！本人坐标上海，未婚，当下想换房，但我的情况属于二套，需要7成首付，目前首付尚有1～2成缺口。家中父母有全款房(我名不在产证上)可供去银行办理抵押贷款补足此缺口，我的想法是父母去办理抵押贷款，由我来还款，但顾虑有二:1. 小户型45平(看您干货里有提到“超小户型银行可能不办理抵押贷款”);2. 父母均已退休，涉及银行审核贷款人年龄和还款能力资质，恐贷款被拒。想咨询房姐我的情况该如何破解，已达成我的换房心愿，期待房姐回复，非常感谢！
回答：你好，上海全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成 一线城市都不建议用二套房票买，首付太高，资金利用率低 你的情况完全可以重新选筹，别买小户型
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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