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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，现在手头150左右，北京可以用父母房票，想问问智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投资一个一居，还是去惠州的临深圳地区投资，在短期内的收益会更大呢
回答：你好，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。
惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；
从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。
入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。
首付150万，正好能入手一套北京的上车盘，建议入手朝青。
提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？
回答：买房需要提前多久准备流水？ 首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？ 达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？ 另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。 以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。 按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。 如果是抵押贷，相对宽松一点。 理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。 规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。
提问：关注你很久，今天终于加入圈子。我的情况是: 目前北京通州一套，杭州一套房子，之前香河一套，17年已卖出。我的收入一年税前60w，爱人一年20w.税前。孩子两个，大娃明年9月上小学，目前居住在通州，房子周边小学很一般，而且距离远。户口在天津，北京积分落户短期内无望。目前打算把杭州的卖掉，加上积蓄共有200左右子弹。我的问题是在天津买个学区房，明年孩子一块去天津上小学和幼儿园，还是在北京买个小一居带学校的，兼顾自用和保值增值，现在不知道该怎么办。请房姐帮忙分析一下，另外想问下北京积分落户将来有可能放松一点吗，比如每年人数增加到8千或一万。
回答：北京控人短期不会改变， 积分落户做为重要手段也是一样，暂未看到放松的可能 如果工作也在北京，建议在北京入一套更好，等孩子读完初中，再考虑要不要去天津上学。非京籍主看朝阳学区
提问：请教房姐，我爷爷奶奶去世了，现在留下一套房子，是已购老公房，房子在朝阳区核心地段。我父亲说他的份额都给我。我还有几个姑姑叔叔。因为我没有房票了，所以觉得继承这套房子不用房票也可以考虑。按照评估价把份额算清楚给其他长辈每人一份钱就好了。但是老公不同意，说到时候姑姑叔叔有一个出幺蛾子的，这套房子就很麻烦。另外据说继承爷爷奶奶的房子我不算第一顺序继承人，会涉及到加税，和继承父母的房子区别很大，并不划算。请房姐给个建议，祝大家新春快乐！
回答：遗产继承，最好走遗嘱继承。 如果没有公证遗嘱及配套手续，进入自然继承流程的房产分配，会很麻烦。 多个产权人下，每一项份额的转让都需要确认，任意产权人提出拒绝，则产权无法转让。 既然你爷爷没有立遗嘱，那就父辈兄弟几个协商，最后达成协议并进行公证见证。 是否回购，千人千面，首先看叔伯是什么人，什么状况。 爷孙之间不属于继承人； 父母，子女，亲兄弟姐妹才属于继承人。
提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢
回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇
提问：夫妻京籍，三套房（1套北四环自住，2套出租）；贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班；孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米，约450万，这个房子是否值得买？买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买，是否只能全款？能贷款吗？ 3、这个时候适合投资买房吗？还有哪些房子适合买？ 4、另一方案：将北五环外的房子卖出去（约550万），凑现金，买一套1000-1500万的合院或叠拼，沙河、顺义，哪个区域好？请推荐房子？怎么贷款？最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金，还要贷款。哪种方案更好？
回答：1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值，建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差，自住的话顺义>沙河，其中孙河板块相对好一些 ，可以看看 景粼原著 口碑还行。 全款抵押入能做足杠杆，如果不想有月供压力就用二套资格买
提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢
回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。
提问：房姐，目前手里有150万，我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力，目前看好马家堡和丰台科技园一带，您觉得这哪个位置有好一点二手房，交通方便些，环境好些，谢谢！
回答：马家堡，角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显，距离南站一站地，角门10\/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 草桥板块可以重点关注下。
提问：房姐，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。 1，北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150，贷款40万，贷款10年，已还3年？月供6000，租金2800。 2，湖南长沙有1套200平的写字楼价值240万，年租金12万，目前有贷款70万，月供9000。贷款10年，已还3年。 3，湖南长沙公寓2套，价值100万，贷款15万，贷款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商铺1套，价值80万，贷款25万，贷款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5，手上目前有120万，年收入100+，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商住两用房合适吗？或者在外地不限购的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年收益10%长沙的115平单价8000二环，可贷款10年。40%，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。
回答：北京不要买商住，流动性太差，涨幅锁死。你名下长沙已经有两套公寓不建议再入公寓。北京可以尝试办个工作居住证 首付积累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 重庆 广州，这些城市破限购都不难。 你的资产中都是靠租金赚取收益，建议重新配置下，写字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。
提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，贷款已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出售的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢
回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区
提问：房姐您好，新人小白首问。 20年7月社保满连续60月，投资需求，首套首贷，区域不限。 子弹主要靠父母赞助，300万左右。 本人月收入35k到手。 唯一考虑为增值，生活在海外，不自住，可以租出去还点儿贷款。 麻烦帮忙定制一下（北京不熟悉，越细致越好，如xx地段xx小区xx面积之类的）
回答：考虑你的月供能力，看总价600-700左右的标的比较合适 月供在1.5-2，tty的顶复 单价2.8内可以入。还有像青年路的青年汇佳园的小两居，或者 风度柏林、后现代城 都可以看下
提问：房姐您好，我有一个sfsd的百子湾二居17年购入混合贷300，看行情考虑是否今年换个三居，有几个问题： 1因为指标有限卖了二居预计整体亏接近100，想着在三居上找平就合适，这个思路是不是正确？ 2如置换手上有300多打算提前还款，卖了二居预计600。目前考虑1000左右的三居，结合您讲的，打算再努力凑一下全款买入再抵押，是否正确，望具体指点？ 3目前看了几处主要在双井，大望路，酒仙桥，朝阳公园，具体如珠江帝景、首城、禧福汇、石韵浩庭、金港国际、世桥国贸、银河湾、燕莎后等，但个人感觉大望路优于酒仙桥的环境和位置。请问您意见如何排序，新手还请具体指点迷津？ 十分感谢房姐！
回答：1. 应该是17年高点入的。换筹三居，只要选筹正确能抹平之前亏损 2. 全款买入抵押思路正确，看下精华帖中全款找笋盘的建议 3. 1000的标的不选酒仙桥，珠江帝景 >首城国际>石韵浩庭>银河湾>禧福汇>金港国际>燕莎后
提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！
回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先接力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-10-29 13:42:27
