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文｜AI财经社 田晏林
编辑｜嵇国华
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“优惠我得给您去问我们领导，要是您近几天能定，最多再便宜1-2万元，但不知道领导能批多少，金九银十嘛，现在已经是优惠力度最大了。”十一假期期间，天津津南区某楼盘销售经理张亮告诉AI财经社 ，国庆期间，他们每个销售人员平均要接待5至6组客户。
早前，媒体曾报道天津楼市降至冰点，但从今年国庆期间天津部分售楼处的到访情况来看，尽管新房市场算不上十分火爆，但仍有不少置业需求的存在。
据了解，武清区中建壹方里项目，国庆前两日销售破7000万元，销售经理称，该项目一天能成交16套左右，而且优惠很少，最大优惠不足96折。
贝壳研究院数据显示，国庆期间天津二手房日均成交量同比增长约46%，但较9月日均下降28%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，节日里消费者减少看二手房很正常，可能更多人会选择新房。
从今年9月，国家统计局公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》来看，8月，二线城市中的环京地区的几个重点城市，及山东、河南等重点城市下滑明显。其中，天津二手房价格环比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家庄环比下跌0.4%，同比下跌3%；郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%。
房价下行的信号传导至新房市场，在郑州表现为房企打响促销战，开始出现零首付、首付分期、送车位等现象。然而，记者在走访天津市北辰区、东丽区、津南区和西青区时发现，88折、9折已经是多数开发商能给出的最大诚意。
通常来讲，新房首期开盘往往是优惠力度最大的时刻。国庆期间，天津新开盘的项目非常少，9月底位于西青区学府东路与宾水西道交汇处的爱情缤纷里首次开盘，其优惠项目包括：开盘优惠17000元、当天定房1%优惠、七天内签约给1%的优惠。比如一套84平米的刚需户型，原价157万元，加上全部优惠后，只便宜5万元左右。
房价下降的背后，天津楼市真的凉凉了吗？
（国庆期间天津远洋未来城售楼处）
这是一场过度投资行为的纠偏
出乎天津房产中介李想的意料，截止到10月7日，他一共卖出了12套房子，平均每天都有成交。“和去年国庆比，市场肯定有些冷淡，天津虽然不是很火爆，但是也还好，每天售楼处看房的人都挺多的。”
9月10日，一篇题为《天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万》的新闻报道引发舆论关注，李想也看到了这则消息。“说实话，没有完全到那种程度，虽然是负面的，但也有人看完后，觉得是入手天津房子的好机会。”
整个国庆期间，李想几乎没有休息过，奔走在各家售楼中心。他的客户除了天津本市的改善和刚需外，另一大部分就是来自北京的外溢需求。“外地投资者和天津本市购房者的比例大概是7:3，凡是来天津的外地人很少买二手房，成交周期太长了。大部分选择新房，但他们短期都不住，起到前期半投资的作用。”
天津是一座临水而兴、依河而建的城市。市内六区是最核心区域，房价最高。其中又分上三区——和平区、南开区、河西区，以及下三区的红桥区、河北区和河东区；环城四区的西青区、津南区，北辰区和东丽区价格略低；再往外还有滨海新区；武清、宝坻、静海、宁河、蓟州等区则属于远郊区，从房价角度看更次之。
近两年，随着海河英才、积分落户和滨海新区购房、落户政策的再放宽，加之天津优质的教育资源，吸引着大量京津冀区域的购房者来津置业。
2018年，在北京工作的张秋因为孩子要上学，通过天津人才引进政策落户，并在和平区买了一套高楼龄的二手房，单价5.5万元/平。但她买完后，房价就降了。
贝壳研究院数据显示，天津的二手房成交量环比下降12%，今年三季度的价格比二季度略微下跌0.7%。表面上看价格企稳，但从全年累计来看，比去年的成交量下降13%左右。
“买涨不买跌”是大部分购房者在置业时的主要顾虑。但李想认为，现在是刚需客户上车的最佳时间。“如果你是纯投资需求，我不建议现在买。纯投资肯定要看短期利益，一般投资者在交房后有20%的利润就会立刻卖掉，但现在不敢保证。以后价格肯定不会降，但要说能上来多少就是问题了。”
许小乐认为，天津市场下降的原因，一是天津的经济和人口增长能力不强；二是新房供给大概有18个月左右，二手房的成交周期也在5个月左右，时间较长。“现在的天津市场并不是本身不好，而是对过去几年过高投资的一种调节。包括日本的房地产泡沫和美国的经济危机，都是对前期的过度投资的纠偏，这是经济的自我调节作用，是不可避免的过程。”
尽管国庆期间天津新房市场的表现不算冷淡，但贝壳研究院观察了包括北京、天津、廊坊等在内的18个重点城市发现，从短期看，今年黄金周市场总体走势仍向下。今年9月份，二手房市场成交量比8月份下降14%，国庆节第一周市场成交相比9月继续降温。
加水还是加面？
2016年是天津楼市最疯狂的时候。
那时是绝对的卖方市场，购房者拿着钱都买不到房，急得在售楼处号啕大哭。据天津融创前销售人员回忆，当时融创天拖一套134平米的房子，有位顾客前后看了7次都没买，2016年对方又陆续来看了4次，一共看房11次，但最后那期房子他也没有买上。
“后来我们又推了一些小面积的房子，早晨9点开盘，他就搬着小板凳在我们售楼处坐着，一直等到凌晨2点，最后买了一套97平米的小三居，房价跟半年前134平米所需要的首付价一样。”该销售人员感叹，房价上涨的高峰时期，业内流传的一句心酸话是“全款变首付，首付变车位”。
2016年4月，赵亮在南开区入手了一套二手房，当年8月，这套房子就涨了80万元，随着近两年的调控，他表示，如果现在出售，只能挣50万。“我当时1.87万元/平方米买的，房子最高时卖到3.2万元/平方米，现在降到2.7万元/平方米。”
调控始于2017年，到了2019年初更为明显。当时很多业内人士判断，房价已进入底部，但今年年初的疫情，让这份预期继续下降。受困于资金回笼，开发商不得不降价销售。3月份，天津市内六区的新房降价10%左右。
天津社会科学院经济预测学科首席专家卢卫曾表示，影响天津楼市持续健康发展的中长期因素主要是，河北雄安新区成为继深圳特区和浦东新区之后第三个具有全国意义的新区，相比之下，曾定位于北方经济中心的天津和定位于开放门户，国际物流与航运中心、宜居新城区的滨海新区，已然辉煌不再。
另外，一个城市房地产市场的发展规模，最终取决于城市化人口的住房需求。而以2013年为拐点，天津常住人口的流入规模在不断减少。自从2018年5月份发布海河英才计划至今，已有将近30万人落户天津，但大部分只为了落户买房，真正到天津工作的非常少。
作为土生土长的天津人，李想觉得天津是个不喜欢标新立异的城市，楼市调控始终都在跟着北京走，始终都处于观望状态。
许小乐告诉AI财经社，不止是天津，其实北京和河北的房价都在下跌，区别只是跌幅多少而已。“北京、天津、廊坊等地都采取了非常严格的限购政策，但广东那边的深圳、东莞、惠州是比较活跃，跨城交易多，市场复苏比较快。从政策上可以去更好地去优化整个区域的流动性，让区域的增长能够回到更好的位置上来。”
卢卫也表示，要保持政策的延续性稳定性，才能形成长效机制， “绝非面多了加水，水多了加面，而是要综合多种调控政策，特别是基础性的货币政策和财政政策。” |
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发表于 2020-10-28 17:29:52
