北京楼市：南三环的房子能买吗？内行人告诉你真实情况

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提问：房姐南三环的房子是否只有居住的价值？三年内有投资的价值吗？
回答：首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外、方庄，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 在北京买房，宏观的分析作用是帮助你尽快缩小范围，快速对比选择； 最终的选筹，房姐建议一定要看每一套具体的房子本身


提问：请教房姐，想换到朝阳北土城东路安贞到芍药居一线大三居，1200以内可承受，请问哪些小区比较合适？ 另外还想咨询下jyd的事，怎么才能办理呢？准备先申请贷款再把自己现在的房子卖了
回答：安贞受亚运会余波影响有溢价，芍药居一带房产性价比和品质相对比较差 建议看惠新西街附近 例如 千鹤家园、世纪嘉园 经营抵押贷需要以公司的形式, 自己操作比较麻烦，建议找渠道帮助包装。


提问：刚加入星球，请问限竞争房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？ 旧宫的限竞房楼盘5.8W，133平，自住，值得入手吗？如果不值得，又是什么原因呢？谢谢
回答：限竞房，拍地有价格上限限制，超过部分需要开发商自持。 以及备案售价有限制，综合起来导致限竞房出品扭曲，为了保本，开发商不得不偷工省料，宣传与实际差距较大，目前限竞房发生维权事件概率基本在100% 另外，限竞房5年不能出售，加上大多期房还有2-3年，实际7-8年不能出售。 在此期间，无论房价涨多少，业主也没有操作的权利，所谓套8年起。 能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的亏。


提问：房姐，接前抵押贷的问题，您说的“法人就是股东”不很明白，是指只要是公司法人就可视同股东，办理抵押经营贷吗？ 另外，除了私募基金公司，如果还担任另外科技公司法人，会不会好办一点？谢谢房姐。
回答：法人也是股东。 抵押贷对公司股东的对应要求不同，和法人本身无关。 私募基金公司身份本身影响贷款，和你另外的法人没有关系。 好比你是一个300斤的帅哥，医生还是会让你减肥，不会因为你是帅哥不让你减肥。


提问：提问：房姐你好，本人打算用家里老人的资格按sfsd购买一套住房，手中子弹300万左右，目标120平左右三室，目前在考虑珠江绿洲，东一时区，朝阳旺角和美然动力。有几个问题期望得到指点。这四个小区哪些比较好，也有一丝丝升值空间？如果是东五环附近，还有哪些比较推荐？另外，家里老人57岁，退休有退休金，商贷最高能贷多少年？感谢
回答：珠江绿洲的房子面积一般都大，总价并不低，而且这小区挨着京通快递，很多楼比较吵。 这个小区的涨幅整体看跑输大盘。美然动力和旺角比较一般，东一时区还可以。另外可以看下常营板块 例如北京新天地 、苹果派等


提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？
回答：建议方案三， 你现在的配置能满足学区可以保持，置换成本也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。 其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房就是功能性不适合长持 ，用完即可出售了。二套加杠杆 一般垫资再全款抵押比较合适，其它的方式能增加的子弹太少


提问：300万首付，想在四环里买房，最好是有电梯的小区，本人工作在天桥，月供可以承担1.2万。请问买哪里合适啊？
回答：300万首付可以考虑青年路，或者九龙山至百子湾沿线，可以买到700+的标的。 月供不用考虑，1.2万贷款对标200万，什么都买不了，300万首付月供能力3万起。


提问：房姐，您好！我是山西人，孩子去年毕业落户在北京，但现工作在外地，可能过两三年才能回到北京工作，回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价，今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房，问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适，房姐您还有什么更好的建议。（前几天我已付了费用，这次提问怎么还收费）
回答：建议sfsd的形式买入望京板块的三居，西城以及北苑做为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力，建议可以用500万做为首付，买入1000+的标的，将剩余200左右的资金做为月供，抵抗现金流风险


提问：房姐好，朝阳垡头建工双合家园房价最近一直在微跌（低至5w以内），紧邻7号线双合站，本区域主要是以前两限房和廉租房（感觉房屋质量不是特别好，隔音很差），人在国贸上班，您推荐吗或者您觉得这个地方的劣势是什么？ 感谢您！！
回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 4-5万多的价格吸引力不大，上次朋友从小贷内部拿的4.4万翠城馨园送50平花园我觉得都不够笋，虽然过两天就卖了。


提问：找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？
回答：金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。 只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。 最终看的是价格。 从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。


提问：房姐你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。
回答：首先取决于房屋本身的段位。 是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？ 越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻， 越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。 其次，还要计算复式的面积。 复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。 而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。 总结： 不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。 折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。


提问：新人首问:房姐您好！目前北京租房住，租金3600每月，马上生二胎，在京有二套购房资质，老人有首套资质，河北香河孔雀城有套房，目前月供3500左右，香河最高2万时没卖，现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房，自有资金50万，老公意思香河涨价太慢，卖了能剩50万，凑100万首付，用父母名义接力贷首套买套老破小，等着升值，老公和我年收入加起来24万左右，还要养两个孩子，感觉目前不是我家合适买房时机，经济压力太大，老公非常坚持卖香河买北京，我结合最近政策，感觉香河房价还能涨，可以等等再置换，请问房姐，结合现在情况，我家怎么样处理比较合适，让资产增值
回答：香山如果不自住，纯投资是不如北京的，北京外溢才会到环京 100首付能看250上下的标的，月供大概7K左右。如果能承受可以置换至少持有3-5年。风险是第一位考虑，如果期间月供或压力太大不建议硬上


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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