谢逸枫：创四年新高！2020年广深国庆黄金周楼市有点火

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文/谢逸枫

不在旅游就在买房路上！这是2020年国庆黄金周楼市最真实的表现全国楼市总体量价平稳，热点城市的楼市创四年新高。2020年金九到国庆假期黄金周，最大的变化在于一手房热销，二手房降温。由于金九楼市释放大量需求，部分城市延续需求释放，楼市温热两边走趋势明显。具体看，城市分化持续，南方城市热闹，北方城市平静，一线城市平稳，二线城市分化，三四线城市有升有降，总体走势平稳。



国庆黄金周楼市火的城市，基本上是为四类。其一是人口吸引与人才政策放开大的城市，楼市火热。其二是信贷宽松、资金总量大的城市，销售不错。其三是调控力度小、政策利好的城市，溢出城市，销售业绩上升。其四是一线二线城市与部分四线城市一手房热销现象。相反，北京、天津为代表的城市二手房火爆，深圳、广州为代表的城市一手房劲爆。说明房地产市场具有区域性、结构性，城市受政策导向影响非常明显。

广深楼市创四年新高，归根结底是强大的人口基数与人才政策吸引力大及户口制度的放松，购买力强与住房需求旺盛。其一是前期积压的巨大市场供应量与购房需求，迎来了爆发期。其二是金融货币、信贷的相对放开，一定程度上刺激住房需求。因此，虽然国庆市场因为网签数据并非当下直接成交，实际数据滞后，一二线城市市场继续维持“温”“稳”的表现。



其一是广州国庆黄金周楼市成交量，创四年新高。继九金楼市创5年新高，按照监控阳光家缘数据显示，2020年9月，广州新房住宅网签套数为16575套，同比上升97.77%（去年9月8381套），2020年广州新房住宅网签面积为1730678㎡，同比上升96%（去年9月为882904㎡）。值得一提的是2020年9月新房住宅网签成交，创下了近5年来的历史新高，前1-9月网签成交16575套，创几年历史纪录。






没想到广州国庆黄金周楼市成交量，创四年新高。按照阳光家缘网数据显示，2020年国庆假期（1-8日）累计一手新房网签1571宗，同比增加21%，创2017年以来国庆假期成交的四年新高。广州十一区成交量前三区域为增城、南沙、黄埔番禺并列，分别为417宗、311宗、185宗。毫无疑问，地铁沿线利好与性价比及配套逐渐的完善，加上不限购的政策，从化、增城楼市成交创新高是属于正常现象。



其二是深圳国庆黄金周楼市，一手住宅成交同比增长15%，表现沉稳。尽管在黄金周前，深圳正遭遇了“715”新政调控，楼市表现出平稳的趋势。深圳黄金周如春节般火热平稳，新房市场仍展现了强大的基本盘，表现虽火热程度有限，却是稳中有涨。按照统计数据显示，国庆黄金周楼市2020年10月1日-10月7日，深圳一手住宅成交411套，较2019年同期的358套同比上涨15%，透露出稳中有升的趋势。



其三是一线城市国庆楼市黄金周表现不一。按照中指监测的11个主要城市日均成交面积较2019年同期下降10.5%。二线城市降幅超两成，一三线代表城市均不同程度上扬。“十一黄金周”上海楼市最火，新建商品住宅成交超13万平方米。中原数据显示，“十一黄金周”期间（10月1日-8日），上海新建商品住宅成交面积达13.1万平方米，而去年国庆长假新房成交面积还不到1万平方米，上海楼市表现活跃。



2020年黄金周期间一线广州、北京、深圳城市成交较去年同期整体上升12.4%，广州升幅较为显著，超3成。北京次之，升幅约为15%。仅深圳同比成交微降。 具体来看，近5成城市日均成交面积同比下行，其中青岛、苏州和武汉降幅较大，同比去年成交下降均超三成。此外，深圳下降约1%，较去年同期基本持平。同比上升的城市中，东莞升幅显著，扬州次之，上升约39.8%。说明市场分化严重。



其四是二三线城市，整体状态平稳。其中五成城市同比上升，东莞升幅明显，说明深圳的调控对于溢出效应非常明显。二线代表城市较去年同期下降21.7%，青岛、苏州和武汉下降显著，同比降幅均超三成，主要是9月前期集中的释放出来大量购房需求有关。温州和福州稳中有升。三线代表城市同比上升69.6%，东莞升幅明显，扬州次之，上升近四成，仅韶关下降12.3%。因此，三四线城市有升有跌。

其五是23个热点城市一手住宅同比上升14%。根据中原数据显示，有基本完整网签数据的23个热点城市合计住宅成交129万平米，同比2019年同期上涨了14%。整体来看，2020年金九银十已经过去大半， 整体市场维持了“温”的表现。中原数据显示，9月份，30大热点城市合计成交1820万平米商品房住宅，环比8月上涨了4.8%，同比2019年同期上涨了25%。说明房地产市场正在逐渐复苏势头不变。

其六是据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年国庆中秋双节假期，重点10城新房销售面积为72.86万㎡，与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看，今年假期销售量级与去年基本持平，但由于今年假期较往年多1天，从日均销售面积上看，2020年重点10城日均销售面积为9.11万㎡，同比下降11.1%。



从各城市上看，重点10城日均销售面积同比涨跌参差分半，其中北京、武汉、苏州、大连、青岛日均销售面积同比下降，且降幅均超30%。深圳、福州、东莞、温州、泰安日均销售面积同比上升。尤其东莞今年国庆周销售面积上升明显，日均销售面积较去年上升6倍。主要是由于大湾区政策利好，叠加深圳调控升级，部分需求外溢至临近城市东莞。



其七是根据贝壳研究院数据显示，2020年黄金周（2020年1-8日）全国重点关注28城市场成交套数和面积同比2019年黄金周（2019年1-7日）分别增长14%和12%，考虑到今年黄金周比往年多一天，2020年的黄金周成交量与往年相当，疫情常态化之下，总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。

按照贝壳研究院统计整理数据显示，北京房地产市场表现平稳，没有出现大起大落。2020年北京十一黄金周期间（2020.10.1-2020.10.8）新房住宅成交面积1.8万㎡，成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周（2019.10.1-2019.10.7）相较，日均成交面积同比下降24%，成交均价同比上涨4.8%。今年黄金周成交量不及去年同期。

其八是一手房之后，二手房市场呈现量价升温，市场走向分化趋势，与一手房一样。根据贝壳研究院数据显示，2020年国庆节期间，全国主要重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时，深圳受调控影响，今年黄金周比去年下降47%，廊坊下降45%。



从今年黄金周二手房市场总体降温主要原因来看，基本上是二个方面有关。其一是受节假日因素影响，今年国庆节期间，全国主要重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。其二是7月以来全国16个城市调控加码有关。18城中13个城市成交均价比9月份下跌，表明调控政策效应正在释放。因此，从市场预期看，今年国庆黄金周期间，业主市场预期基本延续了去年的情况，但不同城市的分化比较明显。

今年国庆期间成交均价比去年同期上涨。按照贝壳研究院数据显示，今年国庆节期间，全国主要重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。贝壳研究院的分析与笔者看法一致，短期看，今年黄金周二手房市场总体降温走势。2020年9月二手房市场比8月份下降14%，国庆节第一周市场比9月继续降温。

茉莉707

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