2021年楼市迎来“贬值潮”？内行：明年房价或让人更“受伤”

惜颜705

转眼间，已渐入深秋，空气中开始弥漫着一丝丝凉意。对于房地产市场来说，正如这天气一般，同样也透露着一股寒凉之意。那么，接下来房价到底怎么走？是继续下行还是止步上涨呢？在回答问题前，我们先来简单回顾和预测一下2020年全年的房地产走势。
根据近几年的市场表现看，2020年的房地产几乎是增长最乏力的一年。前3个月，由于受到突发事件影响，房地产销售几乎进入到停滞期，不少房企一度出现了零成交的情况，房企整体销售目标完成率均值仅为12.7%，创下近年来的新低。进入第二季度后，伴随复工复产的开始，房地产开始逐步复苏和回暖，但与以往相比，开发商依然面临销售乏力的困局，上半年整体目标完成率均值仅为41.1%。



由于上半年销售缺口较大，开发商的销售和回款压力就集中到了下半年，而且根据典型房企的货值安排来看，上、下半年的货值配比在基本保持3：7的比例，面对如此大比例的货值安排，无形当中又进一步增加了下半年的销售压力。但根据第三季度，尤其是9月这一传统销售旺季的市场表现看，房企销售依旧惨淡，压力不减。据克而瑞地产研究中心发布的最新报告显示，截至9月末，今年仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。
在全年业绩目标完成度较低，房地产市场销售持续不乐观的情况下，对于房地产企业来说，第四季度仍然需要加快推盘节奏和步伐，而要完成这个目标，以价换量将会是主要方式。实际上，自从进入金九银十以来，房企间就已经开始打起了“价格战”。比如，恒大推出7折优惠，一套100万的房子，70万就可以拿下，这意味着如果其他的房企不进行打折促销，那么市场份额就会被恒大抢走，结果可能连亏本甩卖的机会都没有。



一边是销售乏力，一边则是调控收紧。根据公开数据显示，2018年房地产调控出台了450次，2019年达到620次，而2020年1-8月份，全国房地产调控出台次数已经达到了368次，与去年的367次基本持平。进入今年9月份以来，又有沈阳、成都、东莞、深圳、长春、银川、唐山等城市出台了调控。按这个势头来预测，第四季度的调控次数仍然有大幅增加的可能，2020年全年总次数甚至不排除超过去年。面对这种行情，市场也开始由“房子挑人”变成了“人挑房子”。
显然，这对刚需、改善置业群体来说是一个好消息，不仅选择性多了，遇到高性价比房源的机会也增加了。但是，最难受的恐怕是那些手上囤积了多套房子的投资炒房客了。双节假期里，一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者，有炒房客在今年4月份挂出一套房子，当时总价270万，如今5个月过去了，房子已经降到了230万元，但依旧没有卖出去。对此，这位炒房客直言，这已经是成本价了，如果再接着降就得割肉卖房了，现在想想，真后悔当初投资了这套房子。对此，内行预测：2021年的房价或更让人受伤。





决定房价涨跌的因素有很多，但供需关系无疑是最直接的影响因素。毕竟，即使房价再高，如果没有足够的需求作为支撑，那么也是有价无市。现阶段，由于买涨不买跌的心态根深蒂固，除非真的着急住，否则根本没有购房者愿意当接盘侠，这也是目前楼市销售乏力的最直接原因，预计这种情况2021年还将会延续。除此之外，据公开数据显示，目前我国城镇居民人均住房面积已经达到40平米，户均拥有住房达到了1.5套，而且经济学家任泽平也表示，目前全国城镇存量房产大约3.11亿套。
很显然，住房总量已经开始趋于饱和，甚至过剩。不过，长期以来，由于房子兼具金融属性，所以炒房客和一些企业持有了大量的投资性的房产，所以导致存在大量的空置房。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示，目前全国住房平均空置率高达22%。如果按照总量3.11亿套计算，仅空置房就高达1亿套，可以满足4亿人居住，如果再加上小产权房、农村的宅基地等，早就足够14亿人居住了。



与此同时，截至2019年末，我国城镇化率已经超过60%。显然，住房需求逐步减缓将是一个不争的事实。与此同时，伴随城镇进入下半场，人口流动的方向也开始从“农村向城市流动”逐步转变为“城市与城市之间流动”流动，这意味着未来有些城市可能会空置率越来越高。实际上，最近一两年，一直备受关注的鹤岗、石嘴山、双鸭山、阜新、铁岭等城市就是明显的例子，由于人口流出，房子供过于求，甚至三、五万就能买套房子，无疑是“白菜价”了。
除此之外，房地产发展的大环境也已经迎来了逆转。长期以来，面对高房价，很对人都讨论房地产到底存不存在泡沫，今年央行高层在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，被业内称为定论之调。无独有偶，前阵子，央行原副行长吴晓灵在清华五道口金融学院发表演讲时直言，在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实。显而易见，房地产发展的大环境已变，防止房地产泡沫扩大化是重中之重。



实际上，关于这一点，国家早就出手了。近几年，除了提出“房住不炒”，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”以外，今年住建部、央行还明确要求形成对重点房企的资金监测和融资管理规则，从而限制房企的融资额度、负债比例，即划定了大家比较熟悉的“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据这一条新规，80%的开发商都将会“踩线”，所以接下来房企将面临现金流的考验。
在资金“水龙头”被拧紧的同时，根据中原地产研究中心的统计数据显示，2019年房企到期债券规模高达3700亿元，而且今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。搁以前来说，面临偿债期来临，房企还能依靠“借新还旧”的手段来解决，但如今“三道红线”压顶来袭，所以只剩下降价促销、加快回款一条路可以走了。当然，这也意味着未来房企拿地会更加谨慎，地价带动房价上涨的模式也会终结。



按照以上逻辑分析，2020年的房价水平或进一步下探，超出多数人的想象。原因都很简单。一方面，供求关系发生转折，再加上买涨不买跌，房地产销售或持续乏力。另一方面，房地产发展环境迎来了逆转，“三条红线”之下，房企普遍面临现金流的压力和考验，降价促销也是目前最有效甚至唯一的选择。除了房企，尤其对投资炒房客来说，2021年可能会面临房贷压力，资金成本，以及房子贬值的可能，所以要想及时止损，加快脱手，也唯有降价了。

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我老家还有许多新房在建，怎么回事？

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