贬值潮或启动，楼市一锤定音，新规下，20天后有征兆出现

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最近，有一则数据席卷楼市，那就是8月份全国供应土地989宗，同比下降8%；而截至8月份全国新建商品住宅总库存存总量为48438万平方米，同比增长7.5%。仅从这2个数据来看，我们可以很清晰看到当前市场的尴尬之地，那就是不仅仅是房子卖不出去，土地也是如此。客观来讲，正是这一股趋势促使楼市横盘持续，众所周知，在过去20年里，房价为何能快速上涨？购房者的强烈追捧占主要因素，也就说在人口红利、住房需求集中化的背景下，即使是房子供大于求，也会遵循上涨的原则，而这似乎佐证了政策市的底层逻辑。



理论上来讲，任何经济都存在一定红利期，房地产行业也不例外。而对于这一点，从数据上得到了极致的体现，我国房价由2046元上涨至9576元，整体涨幅接近3倍，甚至对于一二线城市来算10倍也是常见之事。那问题来了，俗话说羊毛出在羊身上，请问庞大的现金流从哪里来？

对此央行一份报告或告知真相，那就是我国城镇居民住房拥有率为96%，家庭户均总资产为317.9万元。也就是说大家都是有房之人，那大家又付出了什么呢？答案显然很现实，家庭财富70%都是房产、居民杠杆率高达60%，最关键是此时房子却有点类似纸面财富。



从以上特殊背景来看，其实大家能看到楼市多个天花板，那就是居民杠杆率、供需关系、政策倾斜这3大因素，正是因为有了外界因素的限制，近些年楼市正在发生潜移默化的改变。例如因城施策淡出视线，相反那些尝试打破现状的城市最后都被相关部门约谈；曾经靠升级落户限制来抵御大量住房需求的城市，此时高层发布新规，中小城市落户限制全面取消。

也许这几点变化来看，足以证明新一轮调控的确动真格，或者说称得上是最后一次机会。对此我们不禁可以得出一个结论，那就是楼市一锤定音，贬值潮或启动，甚至本次拐点将由以点成面来完成整个布局，一切都在悄然发生。



首先我们得了解当前宏观背景，央行负责人表示我国货币政策稳健，切勿打水光改，不能让老百姓“票子变毛”了。也就说外部资金流入楼市的可能性机会为零，这对于靠着融资发债的开发商而言，这显然并不是好消息，也许大家唯一的期望放在了央行降息降准上。但真相真的是这样吗？现实很打脸，迎来的却是“3道红线”，极大限制了开发商有息债务融资的进程，从多个角度来看，现金流问题只能自给自足。

其次从市场行情来看，在本身极度火热的金九银十期间，多地出台新政不断，例如长春、唐山、银川针对购买三套房及以上居民，暂停商业贷款；南京、郑州、上海等地则是降低落户限制，加大人才补贴，其格局清晰明了。



而作为最关键的人口趋势，在本次导火索中扮演至关重要的角色。权威专家姚景元曾表示我国有效劳动力每年减少几百万，使其过往经济增长模式不可复制，若此时再想到前面的落户限制取消，其实大家都心知肚明；其次城镇化进程进入转型阶段，以往“农村进城镇”早已边演变“城镇进中大城市”，城市群、都市圈效应被延迟，人口红利呈收缩效应。

本质上来讲，以上3点足以证明“贬值潮”的到来，马云的“房价如葱”并没有失言。毕竟在没有政策、市场、人口支撑下，所谓的高房价就显得虚无缥缈，想要解决这个问题，唯有房价下行，部分持房者借此退场，购房者低位接盘，只要盘活第一次供需关系，后续自然而然水到渠成。



总的来说，在本轮调控中，未来楼市并没有大家想象中的那么复杂，或者说难受的只有开发商和炒房客，正在苦于房子该如何套现。事实上对于这一点20天后有征兆出现：一是在金九银十期间，本以为一二线城市极度火热，却迎来调控加码，而这一股趋势将延续年底，但一线城市会放宽人才政策，二线城市则降低落户限制，三四线城市补贴购房将成为亮点；二是今年旧改已改造小区2.78万个，涉及居民539.97万户，所谓的棚户效应彻底终结，而这一类房子我只能说凉凉。

在我看来，高房价本身没有错，关键在于没有合适的产业结构、教育就业资源来支撑。如果要说的更加直白，那就是得看老百姓口袋里有没有钱，在我国房价收入比均值为9.3的背景下，也许大家应该关注的是老百姓收入是多少，而不是能消费多少钱。

明绍宗朱聿键鼻

分析的很对！

晓望爷

放开落户，不是让更多人买房？！