国家新禁令，房地产“融资难、销售难”！专家：明年房价或更悲伤

素色流年783

支撑房地产发展的，有2个条件，我们也称之为房地产的两条腿：第一是融资能力、第二是销售。
房地产企业的现金流从哪里来？主要有2个渠道：
第一是借款融资，这是高周转、高负债的源头，也是在土地招拍挂的大背景下，房地产企业们不得不做的一件事情，因为一块地皮几个亿，90%的房地产开发商并没有这么充足的现金流保障。



房价，楼市
第二是销售回款，这不仅可以实现债务偿还，还可以实现利润增长。也是实现第一个融资渠道的根本，房子销售的越快，那么现金流就越顺畅。相反，一旦销售滞缓，不仅回款利润受阻，而且借债融资也受阻。
特别是在炒房横行的年代里，大量资金流向楼市，中央经济委员会副主任王林认为我国家庭财富中，超过80%的是房地产，我国累计有400-430万亿的资金被锁定在了房地产市场当中。当买房的人越来越多，那么房地产企业们的利润就越来越高。
可见，销售才是房地产发展的唯一动力。



国家新禁令，房地产的“2条腿”都断了，融资难、销售难！
1、市场需求减少，楼市“销售”这条腿提前断了。
今年年初，本来开年之后满怀希望的“小阳春”化为泡影，受“疫”事的影响，整个房地产市场上半年销售未能达成。根据克而瑞公布的《上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，从房地产销售方面来看，1-6月份整体完成目标的40%，有28家房地产企业销售平均完成值为41.1%，同比下滑6.5个百分点，完成额超过40%的企业有14家，销售平均完成值为45.6%，只有恒大、金茂、佳兆业、滨江集团、龙光地产这五家实力较强的房企完成了销售目标的50%。
从房企们具体的销售额而言，碧桂园继续蝉联第一，销售3723.1亿元，恒大位居第二，销售达到3487.9亿元，万科销售3180亿元排列第三。



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为了达成2020年销售目标，很多房企不遗余力，即便是在售楼部关闭期，也多渠道开辟销售通道。例如网上卖房、直播看房、VR看房、3D灵感看房等应运而生。但市场客观环境摆在那里，调查发现，超过70%的买房人延期买房打算，30%的人准备2020年再看看行情再说；10%的人直接取消买房打算。
销售不能完成，回款也就加大难度。
2、“三条红线”禁令，打折了融资的这条腿。
央行和住建部前不久召开了主要房地产企业座谈会，明确提出了“房企融资的三条红线”标准，具体是指

“剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。”

今后房地产开发商想要获得融资，首先就需要满足三条红线划定的标准，根据房企们达到的标准不同，划分为不同档次，每个档次的房地产开发商能得到的融资额度也相应差异化。也就是说，如果3条红线全部够不着，那么房企的融资将大大受限。



近些年来，随着我国房地产行业的高速发展，很多房地产企业开始快速拿地，疯狂融资，以求达到短期内快速囤地、快速建设开发的高周转目的。不过，随着最近4年房地产走向平稳，不管是开发投资还是销售回款，都增速减缓，在这种情况下，不少房企面临新问题：资不抵债，甚至是无力偿还高额债务，进而导致停工停产和金融风险系数提升。
“三条红线”直接约束了开发商广泛而大额的融资渠道，收窄了融资空间。可以说，房地产发展的“融资”资金被逐渐封闭了。
楼市的“2条腿”都断了！今后房价怎么走？专家：明年房价让人更悲伤。
为了解决这个难题，房地产开发商们花样百出，有的促销打折，有的抱团取暖。例如恒大在9月初开始推出“全国楼盘7折销售”的活动，网上购房还可以享受缴2000元抵20000元；购买尾盘房、清盘房在此基础上叠加享受8.8折优惠。其目的很简单，预期在9月份和10月份，累计完成2000亿元的销售额，最终完成2020年的销售目标。



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万科郁亮在记者会上则表示，随着三条红线的出台，房地产市场的红利时期过去了，上个阶段房地产依靠的是土地和融资联合发展模式，巨额融资下房地产企业们过得很滋润，今后要学会管理红利。



2013中国企业家年会:郁亮
那么2021年的房价还会跌吗？专家们认为大概率会继续。
根据经济学家任泽平的报告显示，我国城市存量房产超过3.11亿套，户均持有房产达到1.1套之多，西南财大在《家庭金融研究报告》给出数据，我国平均城市住房空置率达到22%，一线城市相对较低，越到三四线城市空置率越高，有的甚至达到30%以上。



图落的房子
3.11亿套商品房加上农村小产权房和宅基地房，足够30亿人居住，可是资源错配导致闲置过多。在房地产税、空置税呼之欲出的情况下，未来市场房产供大于求，房价何以为继。
另外，2020年下半年到2021年上半年房企们有1.5万亿债务到期，这么高的债务需要偿还，另一方面融资受限，怎么解决？估计只有降价这条路可以走了。
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侬去斯

不可能

勇敢的树袋熊1

早该降温了