楼市迎十一“看房潮”，业内却称“价格早晚得降”，扛不住了

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看到新闻，这个十一众多售楼处爆满。

原因有二。

一、出游受阻，境外游几乎停摆、家有学龄儿童出省也不被学校建议，因此反而成就了一波看房热。

二、受调控深入影响，楼市9月即迎来打折促销现象的逐渐增加。十一小长假，作为今年的最后一个长假期，又值“金九银十”收尾阶段，加上难得的8天超长假期，于是乎众多房企纷纷围绕购房优惠、邀约看房等出台各种“大招”，意欲“抢收”市场。

伴随十一“看房潮”的到来，预计10月整体成交量会呈现新高。但业内人士却依然并不十分乐观，甚至喊出了“早晚得降”，扛不住了。这是为何？



一、现阶段促销依然是“试探性”为主

对于房企而言，降价促销一定是最不愿意的方式。首先，若楼盘处于销售期，降价大概率会引发前期业主纠纷，反而给自己“添堵”。其次，降价意味着市场竞争力不足，前期价格“定高了”，需要降低售价以匹配市场。买房人容易对楼盘产生“不看好”印象，买房“避之不及”。再次，买涨不买跌下，买房人会对价格产生观望，认为还有下降空间，不着急购房。

所以，降价促销这种销售模式，在市场下调初期，几乎没有房企会选择使用。只有当市场萧条、逼不得已时，才会用出这一招。

而从8月、9月最新成交数据，以及一些城市个案看，楼市并未出现“一边倒”现象。

眼前的楼市局面，总结下来即：

大中城市改善热刚需冷

小型城市刚需热改善冷

东部、南部城市热，西部、北部城市冷，中部城市表现不一

低库存城市热，高库存城市冷

大城市整体略好，小城市整体略差

主城偏热，郊区、新区偏冷

新房整体略好，二手房整体较差

因此，在有些冷有些热的楼市分化进程下，大幅打折促销所需要的“楼市全面萧条”并未出现，甚至部分城市、板块量价齐升。

眼前看到的“打折促销”现象增加，更多是楼盘吸引购房人十一出门看房的手段而已，还不算是一个现象级表现。



二、但7折的威力正逐步显现，早晚得降

某全国前三房企在9月初率先祭出“7折购房”大旗，在调控深入时大幅吸引眼球，抢收市场。此次十一小长假，该房企再次将“7折降价促销”的信息公之于众，广而告之。

这对其他房企、楼盘带来了巨大的压力。

因为“价格战”这种营销模式，除非没有人用。否则只要有1家率先为之，其他不得不“接招”。当然，房子是不动产，“价格战”的接招对象，主要以降价楼盘所在城市及周边项目为主。

根据经济观察报对国内某前十房企销售员的采访报道看，“7折价格战”自推出以来，原本市场下行预期下，市场在售楼盘只要保持彼此都不降价，大部分楼盘还能够保持一定成交。但其中一家促销发起后，很多周边项目开始卖不动了，变得很被动。

用销售员的原话是“好多项目卖不动了，我们早晚也得降”

可以预见的是，这次7折卖房应该不会是今年的最后一次。所以，别的房企们接下来还得“接招”，“早晚得降”的时间越来越临近了。



三、12月或是力度“最大”时

好多项目卖不动了，早晚得降。这个时间，12月的可能最大。

回顾今年，上半年楼市遭遇1个月的停摆，加上购房信心不足、买房时间推迟等影响，真正形成平稳销售的仅有1月及4-6月4个月而已，也仅有不到30%的房企完成半年度业绩指标。下半年成了房企重点“押宝”的时间段。但调控从严从紧恰恰从7月1日又开始了，丝毫没有给房企们太长的缓冲时间。尤其是对房企融资设限的“三红”政策，进一步浇灭了楼市大幅反弹的希望。

因此，本该是“金九银十”的楼市旺季，众房企“破例”改成了“促销抢收季”，把本该年底加速去化、打折力度加大的时间前置了。

但前文也分析了，楼盘打折促销很少一蹴而就，逐步试探才是大部分的选择。因此，可以预见，12月依然会是促销力度“最大”的节点所在。



四、买房人如何判断“降价与否”？

降价是大多数房企不愿意做的一件事，除非不得已。降价也是一项技术活，上来就直抒胸臆式降价促销，恐怕也仅有某大敢这么做。因此，识别与判断“降价与否”也是一门技术活。

降价促销一般会有“三步曲”。

第一步：赠送。价格上不做额外让步，但会在吸引客户上门、认筹认购、签约阶段赠送家电、家具、物业费、储藏室、车位等方式，促进销售。

第二步：特价房。若赠送效果有限，则配合使用特价房的方式。但又不直接称“特价”，而是采用“工抵房”、“员工房”、“感恩回馈”等说法。这种方式，有效避免了前期买房业主认为降价的口实。同时，特价房一方面试探买房人对价格的敏感程度，另一方面真正能够卖掉的，就是这部分特价房。说白了，价格已经降了，但表面上看没有丝毫降价。

第三步：若以上都效果微弱，那么降低业主首付比例（房企垫资）、放宽首付缴清年限、直接降价销售就成为了“楼市促销最后三件套”。具有其中一到两样，说明房企已经为销售焦头烂额。三样齐全，说明降价已经全面来临，房企已无计可施。



但最后也得为广大买房人提个醒。楼市分化加速下，并非所有城市、所有房企、所有楼盘都会加入促销行列。

一线郊区刚需板块、二三线非核心区板块、四五线大部分板块促销的概率比较大。而热点城市、热点板块、热点楼盘以及走高端路线的改善楼盘，促销的可能性较低。