别和我说什么楼市巨浪，今年买房抓住这6个小趋势就够了

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2020年上半场的楼市已接近尾声，在过去的几个月中，“房住不炒”的弦依然紧绷，有些城市的调控政策持续加码，但是也有些地方已经走出一波自己的小行情了。

不少小伙伴都懵了，纷纷表示看不懂当下房地产的格局和未来的走势，说实话，现在很多城市所走的路是没有可以参照的样本的，所以后期会发展成什么样，确实不太清楚。

但其实每次房地产大趋势的变化，都是有征兆的，我们更应该关注那些比较典型的小趋势，因为决定行业走势的很有可能就是这些细枝末节的事情，在零敲碎打地影响着地产走势。所谓见微知著，也许说的就是这个意思。

今天我就来给大家说说几个我最近观察到的小趋势，也许看完我说的这些，你对2020年下半场的楼市就会有自己的判断了。

1

首先说个我身边的真实故事，我一个姐们最近把住了不到一年的房子卖了，置换去了南京炙手可热的河西南板块。我还嘲笑她说南京现在的房价被政府限的死死的，热度也远不如去年的时候，可谓典型的静淡市，她现在这么置换纯属瞎折腾。

但她却说，你不在南京，根本不知道南京现在的微观楼市到底有多火热！

她说去年自己刚拿房的时候就把房子挂出来了，但是那个时候根本不是真想卖，就是挂着玩玩，也没有多少人真的来看。但是今年疫情之后，过来看她房子的人明显变多了！直到现在这个买家，愿意全款买房，她算了一下自己卖了以后直接净赚400万。

另一个驱动她换房的因素是她们公司去年搬到了河西，所以没事她就在河西周围看楼盘，不看不知道，一看吓一跳，看似静淡的楼市简直暗流涌动。



她后来买的这个小区，由于链家在区域内非主要中介，所以链家网上显示前几个月单月基本只有1套的成交量，而且很多月份都是0成交，但是到了5月明显放量，成交已经达到了4套。



除了成交量，价格也有明显的上涨，以小区内122平的户型为例，去年5月的成交单价不到5万总价在600万左右，而今年单价已接近6万，总价也涨了100多万，这种涨幅实在让人瞠目结舌。

她告诉我，现在如果想在河西买套稍微大点的改善品质次新房，没有1千万根本下不来！

我惊呼这样的南京我已经不认识了！

2

可能有人会问为什么南京楼市那么强，我想南京河西南的二手房突然火爆与区域内的土拍市场回暖不无关系。

就在4月的最后一天，河西南G10地块、G11地块经过100多轮的激烈竞拍，最后分别被万科和融创以4.02万元/㎡的楼面地价拿下。这也是自2016年以来4年内河西南地价首次重回4万+时代。



无独有偶，同为长三角双子星的杭州最近土拍市场也是火爆的不行。

就在前两天，位于滨湖新城重点区块LA0607-15地块经过29轮竞拍，最终由绿城理想小镇以21.35亿元总价竞得，楼面地价高达1.38万元/㎡，溢价率15.1%。这块地的楼面价已经超过了2017年最高地价，变成临安新地王！

其实杭州不光土地市场火热，不知道大家还记不记得就在上个月杭州的远洋西溪公馆项目开盘，这是杭州有名的限价盘，开盘当天超6 万户家庭抢959套房源，中签率仅有1%点几，摇号报名系统两度因为人太多而宕机，无奈远洋只能把营销中心搬到附近的一个网吧里，这件事让全国人民都唏嘘不已。



如果说南京和杭州市场的回暖还只是一种非典型的点状现象的话，那么从去年11月颁布“豪宅税”新标以来深圳的楼市已经走出了一波自己的行情了。

进入2020年以后，深圳楼市虽受到了疫情的短暂影响，但是一季度商品住宅成交已回归去年同期水平，并且热度持续上升。3月出现首个“日光盘”——招商太子湾·湾玺。70套总价2千万到5千万的精装商务公寓房源仅用8个小时，全部销售一空，吸金超过42亿元。

3、4月，深圳市场全面回暖之后，5月，新建商品房销售面积达到36.8万平方米，同比去年虽有所降低，但相较于前两年，依然处于高位。

由于新房供应紧张，二手房市场也被持续引爆，房价涨幅时隔24个月重回全国第一，房价价格指数环比增加1.6%。4月深圳二手房成交均价已经达到6万元/㎡。至4月底，近3个月深圳房价累计上涨4.07%。



3

这些看似火热的微观市场现象，难道真的意味着楼市的新一轮行情已经在路上了吗？我觉得现在的情况远没有这么简单，不是好或不好能够概括的。

在全球宏观经济方面，新冠疫情在全球蔓延的势头依然没有得到有效遏制，我看了下美国最新的数据，目前累计感染人数已经超190万，累计死亡人数已经逼近11万。

全球经济都在为美国是否会出现“第二波疫情”高峰在间歇性颤抖，所以在6月11号的时候，全球股市突然闪崩，欧美开启暴跌模式，截至收盘，道指狂泻1800点，收跌6.9%，纳指收跌5.27%，标普500收跌5.89%，德国DAX收跌4.47%，法国CAC40指数收跌4.81%。

虽然全球为了刺激经济都疯狂开启了“撒币”模式，但短期内经济持续衰退的趋势不可避免，全球市场依然悲观。

在国内政策方面，就在刚刚闭幕不久的两会上，“房住不炒”被再次提及，因城施策、促进房地产市场平稳健康发展依然是未来政策方面的主基调。

面对如此复杂的环境，宁愿放弃经济增速目标，也不重提房地产这把”夜壶“，足见这届中央政府的政策定力，在“六保”、“六稳”的大背景下，我想无论是资金层面，还是房产交易层面都不会有任何放松，所以也绝不会有政策性的大牛市。



4

看到这里，可能很多读者要拍案而起了，讲了这么多所谓的小趋势，又说今年的大环境不允许出现大行情，你到底想说啥？可就像我前面说的，今年的楼市远没有大家想得那么简单。

大家都知道在全球大放水刺激经济的大环境下，今年以来央行不断下调LPR利率，公开市场操作的频率也比以往更加频繁，这种举措的初衷当然是为了扶植实体企业，促进国内经济平稳健康运行，但是也一定会导致市场上的钱越来越多。

所以现在市场上的资金量是非常大的，只是这些钱是绝对不允许流入民生领域推高物价影响稳定，而我们的股市又容纳不下这么大的资金总量，按照以往的规律最后这些水都会流进房地产市场，与人们的实际住房需求相互催化，不断推高房价。

但是目前通过严厉的政策调控在资金和房地产之间设置了一道人为屏障进行隔离。屏障只能短期内抑制价格的上涨，并不能消灭放出的水和人们的实际需求。

5

所以这些资金和实际需求总要寻求突破点，这就形成了我前面说的这些小趋势。

资金总会去寻找当下基本面有改善，有资源的地方爆发，形成散点行情。

换句话说这就是市场不断筑底，直至出现拐点的过程，而且越是接近拐点这些上扬的小趋势就越明显越频繁。

上海就是一个非常好的例子。

虽然现在上海楼市的大行情还没有到来，但是上海前滩三湘印象、黄浦绿地外滩、大虹桥虹庐湾这些新房项目正在全面突破前期的限价，而金地拿下的大虹桥宅地，也出现了罕见的溢价22%，这说明购房者、房企对楼市的的看法正在微妙改变。

一般在一轮调整行情的末期，资产的价值已经明显超过价格，随时随地会出现价格反转。

但是由于政策的影响，现在市场上的信心、情绪或者非常明显的利好始终没有出现压倒式的爆发，这个末尾的调整会持续很长一段时间。

这个漫长的磨底过程，虽然不会有全面的大行情，但其实小机会不少的。只要能抓住一个，收益还是相当可观的。

这种机会会在哪里。

我们不要去猜，而是要多去看，多看看2020年购房者的客户画像。

我看到的是大家在为更近的上班通勤买单，9.6万被争议的真如正在慢慢卖完；在为学区买单，浦东九年一贯制学区房涨了30%；在为更多房间数买单，中海汇德里贵了2成但83平三房照样吊打内环竞品。

不管市中心高价，还是远郊平价的房子，只要解决了上班上学自住的痛点，都是大卖。

各位，请一定一定注意，当下的市场定价逻辑有了根本改变，投资客被洗出去，自住需求崛起。

不管你是不是纯粹的自住，请一定要考虑自住逻辑，这是未来白银十年的打法。

6

不管客户逻辑怎么变，反正市场的确是在慢慢好。上海、深圳、杭州和南京的成交量数据都出奇地好。

如我们去年底所料，楼市回暖如期而至。

讲真，我心里还是挺复杂的。

就我个人而言，这些年因为喜欢研究房地产，手上倒是积攒了一些房子，所以如果未来有一天房价真的大涨我肯定是开心的，因为在账面上看我确实是赚钱了。

但我也有不开心的地方，我觉得自己现在还很年轻，还想趁着年轻再好好奋斗几年，也希望房价能涨的慢一点，我还想再多买一些房子，为未来多做几分打算。

可是现实是“一年不买房，全年又白忙”，自己的工资性收入和其他投资性收益已经远远赶不上房价的涨幅，这让我已经完全被房价所裹挟。

就整个社会而言，未来社会的进步其实还是靠技术的进步和制度的创新，这才是真正拉动社会整体财富增长的原动力，这种财富的新局面其实更多的需要仰仗充满激情和想法的年轻人们去开创，但是如果这个社会中的年轻人每天都要被高昂的房价压得喘不过气来他们又怎么有余力去推动社会的进步。

所以我真心的希望这些小趋势再多一些，让那些真正聪明和敢于尝试的人们能有赚钱的机会，也希望整个社会的房价能涨得慢一些，再给年轻人多一些上车的机会和时间，只有这样，我想我们房地产的未来才会更加稳固和更有价值！

以上是正文，来自南山。

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愿为素心人

南京房价直逼上海为什么上海不涨

白云追月素

深度好文，去年也上了车，坐标青岛，每平涨了2000-3000，账面上涨钱了，心里还是后怕，如果没买又要多花很多钱，同时也为未来的年轻人担忧，都知道这个不好，可税都没办法，最近政府又在想办法救市，听说还要涨，哎！