全国大部分城市楼市回暖折射出了什么问题？

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作者莫开伟系中国知名财经作家

据国家统计局15日发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70大中城市中有57城新建商品住宅价格环比上涨，4月为50城；环比看，银川涨幅2.1%领跑，北上广深分别涨0.5%、涨0.8%、涨0.3%、涨0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。



从国家统计公布的70城房价变动情况得出一个最基本的判断是，目前全国无论是新建商品房还是二手房，均有所回暖。至于回暖有何利弊，又有几家欢喜几家忧，这倒是个真的值得注意的问题。

喜的是哪些部门？一是房地产企业及房产中介部门心里美滋滋的。因为价格回暖有利房企回笼资金，增加现金流，加速资金周转，提高房企的债务偿还能力，也可让大批处于融资困难状态的中小房企有可能起死回生。而且房产中介机构也是偷着乐了，因为楼市回暖意味着购房人数增加，需求上升又推动房价的稳定回升，这样对房产中介机构的业绩回升也起到了有效作用，房产中介的高管们及其他人员的收入也将有所增加。二是政府部门心里也是乐开了花。毕竟楼市回暖，是一举多得的利好，既可使得当地房企去库存压力减小，也可增加与房地产有关的税费收入，对缓解疫情造成的财政收入下降可起到一定弥补作用。尤其，楼市回暖可刺激房企拿地热情，也可让房企有资金掀起新一轮房产开发热，毕竟楼市回暖能给房企带来真金白银，使房企有资金实力去参加政府土地拍卖活动，让地方政府土地财政收入直接增加，这对解决地方政府保民生工程支出都将起到重要作用。三是银行脸上的愁云也终将散去。因为楼市回暖可让一些按揭房贷的人收入增加偿还贷款能力回升，银行按揭贷款断供尴尬局面有可能被打破。同时，一些房企资金回笼加速，也有富余资金用来偿还银行贷款，使得银行房地产贷款风险降低，也让银行更有信心对房地产企业的信贷支持，从而又将使房地产成为社会资金主要聚散地。

而忧的又是谁呢？一是购房刚需又增加新的忧愁。原来觉得新冠疫情之后房价会跌下去，自己可少花钱购买所需的住户，而楼市价格回暖则意味着不少人想房价降低而买房的梦有可能被打破，让购房刚需族们的心里很是纠结。二是社会民众对房地产调控政策忧虑加重。因为目前房价虽然还处于缓慢回升状态，但往后价格到底还会以这样缓慢的速度上升吗？如果不久之后房价一直上升或以较大幅度上升，对国家的“房住不炒”房地产调控底线思维无疑又将是一种巨大的冲击，弄不好，原来取得的房地产调控成效也有可能因此而被抵消，很多民众又将遭受高房价折磨之苦。



虽然，目前对房价上涨的原因，国家统计已做了基本判断：主要认为是5月份，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效，生产生活秩序持续恢复，居民收入增加，购房能力提高，住房需求得到进一步释放，这样才推动了70个大中城市中绝大部分城市楼市价格的上涨。同时，披露出了目前全国不少城市出台的所谓人才购房补贴政策也是刺激楼市回暖的重要原因。比如据最近中原地产研究中心数据显示，截至6月14日，全国已有超过百城发布了引进人才激励政策，超过80个城市发布了购房优惠补贴政策。有的城市鼓励尖端人才引进购房补贴动辄几百万甚至上千万元，对刺激楼市回暖确实起到了一定作用。

然而，也不排除一些城市只是打着引进人才、鼓励人才购房的幌子，实则为刺激当地楼市的回暖而实施鼓励购房的政策。比如一些三、四线城市出台的购房补贴内容，其门槛较一线城市或热点城市来说，明显低了很多。当地政府意在针对这类人才的购房补贴确实能在一定程度上助其降低购房成本，带动一小部分的市场需求，进而对当地的房地产市场起到一定的刺激作用。

尽管如此，笔者认为无论是居民收入增加购房需求回升还是对引进人才实施贴补政策，对楼市回暖的刺激作用相当有限。就拿引进人才来说吧，因为这些政策措施并不会特别直接和明显，毕竟从购房补贴所针对的特定人才来说，符合这类人才门槛儿的人群是相对有限的，而并非是针对所有人群的普惠性政策。所以，这对于整个购房需求结构来说，占据的比重相对来说也是较为有限的。很明显，这些原因都只是一种表现。

而全国70个城市中的57个城市房价回升的根本原因，应该是央行降准释放巨量资金导致的。因为央行虽然要求降准释放的资金主要支持疫情企业抗疫自救恢复生产以及支持中小微实体企业融资需求，但今年三次降准释放了17500亿元资金，可以肯定地说，由于缺乏有效的资金流向监测机制及强力的资金流向引导措施，加之没有对商业银行降准资金进行现场督促，央行降准释放的资金应该有不少通过各种暗地渠道流向了楼市、股市及其他空转套利领域；尤其是房地产领域可能注入的资金会更多，不久之前深圳、东莞等城市房价非正常大幅上涨，除了人为炒作因素之外，与银行贷款变相注入房地产及楼市存在很大的关系。



很明显，银行信贷资金注入是房地产恢复以及楼市价格回升的最直接推力；而目前楼市回暖虽然短期内对经济复苏起到一定作用，但长期来说不利于房地产调控政策的真正实施；最为严重的后果是，央行释放的资金难以真正流向中小微企业，根本不利于实体企业生产经营的回暖，中小微企业融资难、融资贵困局将成一个难以解开的“死结”，这应该是我们在楼市价格回暖形势下最为担心的问题。

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