房价看涨却降价的多 成交火爆却好久卖不掉 沈阳楼市到底好不好

poney

从2019年到现在沈阳楼市无论是商品住宅还是二手住宅均呈一路上涨的态势。商品住宅成交均价已经从2019年初的9300元/平涨到11505元/平，二手住宅的平均挂牌价也上涨了约1000元/平。房价上涨，很多房企也感觉2020年的市场不错，虽然经历了疫情，但成交数量仍然可观。



二手房成交热度未减，但卖房人增长了1倍

与房企的看法不同，众多二手房房主感觉市场很糟糕，因为自己的房子已经挂了许久，甚至多次下调房价但仍然没能成交。从各家二手房平台的数据来看，虽然市场整体价格在上涨，但降价房源始终多过涨价。诸葛找房沈阳站每日调价房源数量近千套，其中6-7成为降价房源。当然从成交数据来看，无论是成交套数还是成交均价，都是呈上涨趋势的，那为什么很多房主觉得市场很糟呢？其实很简单，因为卖房子的人很多。

2019年初，诸葛找房沈阳站上二手房源挂牌数量仅仅5万出头（排重后结果），到目前已增长到12.6万套，这还是一直有房源成交下线的情况下。从数据来看，今年同期的购房者数量对比2019年基本持平，而在线房源数量增长了一倍还多，房主感觉房子不好卖那不是太正常的情况了么。

在曾经的热门板块，二手房挂牌房源数量较多，彼此间竞争更加激烈，更加不好卖。通过数据可以看到，5年前的成交热门区域浑南区、铁西区、于洪区的二手住宅挂牌量，是目前沈阳全市挂牌量的一半还多，可目前这3个区域有全市一半的二手房购房者么？从二手房成交房源分布来看明显是没有的。所以最近一段时间，沈阳二手住宅降价房源数量的板块排行中，于洪区、铁西区、浑南区的板块已是榜首常客。



二手房还要面临商品房的竞争

过去热门的区域二手房不好卖，现在热门的板块二手房依然不好卖。进入2019年沈北新区楼市日益火爆，商品住宅成交面积动辄占据全市成交的30%以上，最高时全沈阳40%的成交房源在沈北新区。成交火爆房价也水涨船高，道义板块十余个楼盘均价过万，全区商品住宅成交均价超9000。二手住宅价格虽然也涨了，但很多房主反映房子不好卖。

为什么楼市火爆房子却不好卖？其实大家关注下目前的沈阳楼市就可以了，商品住宅的供应量一直不低，商品房还有着房贷首付低等条件，二手房可能除了“现房”这一条件之外与同板块的商品住宅相比几乎没有优势。

比如皇姑区四台子板块，商品住宅均价约在1.2-1.3万元/平，周边二手房普遍要价在1.1万元左右。虽然单价相差1000到2000元/平，但由于银行评估价低于市场价，同面积的新房与二手房的首付相差无几，甚至商品住宅首付还会低一些。周围二手房房龄虽然普遍在5年左右，大多在2010年前后拿地，这就造成二手住宅比商品住宅的土地使用权年限少了10年。

虽然二手房有着低总价、现房、园区可见等优势，但对很多购房者而言，更困难的还是首付，这就造成来更多的人还是愿意选择商品住宅。所以目前的商品住宅热门板块，二手房同样很不好卖。



感觉良好的商品住宅市场，获客成本飙升

虽然房企感觉2020年的沈阳楼市依然良好，甚至很多渠道都如此感觉。但与之对应的，是很多渠道商获客成本的大幅上升。某线上渠道曾表示：平均一组真实有效的购房者来电的获取成本在100元以上，理想状态下来电转到访的比例约在6：1左右，再加上要给客户的“返点”，基本也就赚个辛苦钱。

当然也有线下渠道商在项目周围的地铁站、公交站、路口甚至售楼处门口蹲守，这样的获客“成本”似乎能低一些，因为不怎么需要付出金钱，但是要时刻注意保护好自己的身体，因为对手还是蛮多的。

表面看来，渠道商的获客成本上升和开发商没什么关系。但羊毛出在羊身上，在10年前房企销售还在代理与自销之间游荡时，营销费用的比例通常不超过3%，那是包括宣传推广、硬广、暖场活动、案场活动等等等等很多的形式的，但是现在渠道费在2%的已经是良心价了，3%到4%的渠道费都是有出现，某些别墅项目甚至有6%或更高的渠道费。

从坐等客人上门，到花渠道费来保证有客人来，虽然看成交数据似乎差别不大，但怎么也不能说现在的楼市比以前好吧，甚至说差不多都要思量思量吧。当然对于很多一线销售人员来说，按成交算绩效，卖房没影响收入没影响，但市场不仅仅是一个成交数字。

胡胡胡美丽_ss

沈阳楼市普遍现象 新房死贵 周边二手房觉得自己也应该牛逼 也跟着往死要价 但是多数的二手房户型 年限 物业 居住圈层那简直就是无法形容 4000多购买的二手房你就卖8000多就行了 非得跟着挂过百万 不然觉得自己差点啥似的 结果你能买出去才怪

王俊杰2017

够口了！[呲牙][呲牙][呲牙]赶紧卖掉。

白云追月素

降价新房咋卖，都在想捞一把，我感觉没人接手

poney

主要就是价格，3千一平，都好卖

晓望爷

我都卖了快2年了，也没有卖出去

勇敢的树袋熊1

再见了！房地产………
近日著名房企万科已加入降价合唱团了……董事会已正式宣布将逐渐退出房地产……降价促销增加现金回流（可上网查看一下）！
[玫瑰]这次炒房客真的要凉凉了……
中国的房子已够40多亿人住了，再看看你周边的空城“鬼城”有多少……？？？
[心]忽悠房价上涨的都是炒房客为