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1.
不止一次的听到身边的人说，杭州楼市下半年要冷下来了。
这是真的吗？
2.
有人说，这是一种错觉。
刚过去的8月，天都城27118户登记，中签率历史新低0.66%。更夸张的是，同期开盘的和光尘樾、云和湖、未来悦中签率分别只有1.21%、2.98%、4.24%。
中签率1.21的和光尘樾和0.66%的天都城是连破杭州自摇号以来的中签率记录。
这哪里是冷下来？明明是热到沸腾。
3.
一直说，今年有个小阳春。让杭州的楼市又火了一把，但现在后劲不足了。
5-8月的平均中签率是21.19%、12.73%、12.48%和11.79%。
一次比一次低，这是后劲不足吗？明明是盛夏来临。
4.
需求不变的情况下，供应量越大，中签率越高，供应量越少，中签率越低。
7月48张预售证，8月73张预售证9114套房源，供应量增加了50%左右，中签率反而更低，只能说明一件事，需求在增加。
事实上，也是如此，8月份摇号77281人次，而7月份摇号48583人次，增量28698人次，增幅59%。
5.
另一个维度来看，似乎也印证了需求增加的说法。
杭州统计局数据：杭州7月基本医保参保人数达1017.9万人，较5月份的数据1006.1万人，净增11.8万，月均5.9万人；较2月份的数据989.7万人，净增28.2万人，月均5.64万人。
若按月均5.64万人推导，除去过年期间的1-2月，杭州2019年人口流入很可达到50多万，创下新的记录。
省人才办官宣了另一组数据：1-6月，杭州新引进大学生12.5353万人，同比涨幅110.5%。其中硕士2.156万人，同比涨幅141.8%；博士638人，同比涨幅126.2%。
看样子，5月大专落户政策效果非凡。
6月出台的人才补贴政策，对数据的影响还未显现。没有这些补贴，已经这么多的人冲向杭州，下半年的数据，可想而知，只会更甚一筹。
6.
人口的流入，带来的是一张张的房票，和强劲的购买力。更多的人进入杭州，带来的是更强大的接盘能力。
这么多的数据和角度分析，似乎指向同一个结果：杭州下半年的楼市冷不了。
那为什么大家都会感觉下半年楼市要冷呢？
7.
大部分人觉得楼市要转冷，源自舆论的「羊群效应」。
开发商资金紧张，中央说不将房地产作为短期刺激经济的手段，银保监会点名32个城市，严厉查处各种将资金通过挪用、赚到等方式流入房地产行业的违法违规行为。高度警惕房地产泡沫化、金融化。
但凡来自全国性政策方面的内容，在舆论上似乎都是利空，压迫着开发商和购房者双方的敏感的神经。
而地方政府在严格执行调控的同时，扩大了人口落户口子、适当调节着限价，并择机公布各种数据。无论是不是有意为之，至少在实际效果上，真的起到了对冲作用。
这种对冲的结果，并不会引导杭州楼市走向中央调控目的的反面，只是使得市场相对稳定，保持适当的热度。
正如之前我们看到的各种数据，真实的市场，其实比我们想象的要热的多。而接下去严格的限价，会继续撩拨购房者的情绪。
回想一下，去年下半年，基本面啥的和今年上半年差不多，为什么杭州楼市会骤冷？说到底，还不是因为中央的喊话，转变了大家的预期罢了。
经过去年年底的一冷，今年年初的一热，大家早看透了。
8.
我的判断，接下去，总体热度会下降，但肯定不能算是冷。
这种热度下降，更多的是因为8月红盘太多，太热了，高潮过后的一种余温，会是后面几个月的常态。
会不会再来一波高潮，主要还是看限价严格的楼盘能开几个。
如果开发商摒牢，从常理讲，熬过年底，放到明年再开，房价还是有机会涨的。毕竟每年还有那么指标，哪怕只涨5%，对开发商来说，也是真金白银。
只是年底回款压力，指标任务都是摆在眼前的问题，能不能扛过年，各家情况不一。
更要命的是心理上的压迫，让开发商不敢再有预期。谁知道还会不会再来什么政策？熬了一年多没熬出头的案例比比皆是，谁还敢和政府对赌？
再有一点，土拍双限区域内的，天花板已经看见了，一对比就知道自己有没有戏了。更重要的事，哪怕能涨，这种福利，只有新盘能享受。开过的盘，对不起，只能参照之前的价格。
在这样的情况下，没有折腾空间的，早出早回款，可以降低财务成本。有折腾空间的，捂盘到明年，可能带给购房者的惊喜就没那么多了。
9.
我们来看看别的数据。
8月份73张预售证中，有28个流摇的楼盘。这些流摇的楼盘，并不是那么不堪，归根到底还是总价太高，消费人群基数不足。
低价刚需楼盘，则完全不用担心销路。在基本消灭2万以下楼盘的杭州城里，2-3万的楼盘，最是抢手。甚至之前不少不用摇号，蓄客困难的楼盘，都纷纷开启了摇号模式。
所以，不是没有购买力，只是市场购买力和产品错配而已。我在之前已经写过：恐怕越往后，改善楼盘越难卖。
说实话，让500万以上的房子，普遍都要上千人抢，杭州还没到这一步。 |
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发表于 2020-10-25 21:42:58
