2020每周上海房产观察 | 6月第1周，楼市似乎开始放缓脚步

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由于各种原因，本周的市场观察虽迟但到。下面笔者和大家简要聊一聊创纪录的5月之后第一周，上海楼市有了些什么变化。

6月第1周（6.1~6.7）概述：

数据趋于稳定，楼市放缓脚步；

判断与建议暂时维持不变。

上周（6.1-6.7）上海住宅二手房网签约5800套。与令人吃惊的5月最后一周相比，似乎弱势了非常多。但这绝对不意味着楼市的大背景就会急转直下。笔者当前的判断只是认为眼下的市场略有过热，下半年会一定程度下滑，但并不会有大起大伏。而且值得注意的是，通常每个月的第一周往往都是当月中网签量较低的时间段。

所以，如果要让我估一个上海二手住宅6月最终网签套数的话，我认为会介于4月、5月的数据之间，即约2.5w-2.9w套之间，并且大概率更靠近2.9w套。而这个数字即便放在整个上海楼市历史上，依然是一个很高的数据。楼市当前的热度依然不容置疑。




△数据来源：澜城数据

当然在这样的背景下，房东们的心态也继续普遍水涨船高。以上海成交量持续活跃的约1000个样本小区来看，挂牌均价水平再度微涨约0.2%。我相信这种趋势还会持续比较长的一段时间。对于急于现在买进的购房者们来说，现在以及之后较长的一段时间应该都会比较难拿到令自己满意的价格。




△数据来源：澜城数据

上周作为成交量先行指标的“带看量”，并没有继续下滑而是逐渐趋于稳定。以成交持续活跃的约1000个样本小区来看，目前的水平略高于去年四季度。如果接下来这一指标继续保持相对稳定，那么今年上海二手住宅成交量有可能会保持在一个略高于去年四季度，但低于5月份的区间内，即约2w-2.9w的区间内。




△数据来源：澜城数据

有效房源（10天＜挂牌时长＜180天）的挂牌时长中位数基本稳定在了50天左右，也同样说明了2点：

1、50天本身较短，说明了上海的二手楼市依然很热；

2、保持在50天不再下降，说明了供需逐渐进入均衡状态，不太可能“再上一层楼”




△数据来源：澜城数据

从供应量的趋势来看，实际上4月上旬时基本已经达到了当前的供应水平，但当时明显是供不应求的，一定程度上可能也说明了需求端有了一定退潮。




△数据来源：澜城数据，为某中介公司单家数据，并且未考虑10天内房源已经成交的情况，仅能作为趋势参考

而成交结构数据本周出现了内中环占比提高，外环外下降的情况，后续变化有待观察。




△数据来源：澜城数据

本周我们的判断和建议依然不变，针对于当下：

楼市脚步似乎开始放缓，6月中旬甚至7月开始大概率有小幅回落。楼市的最高峰可能即将过去，但今年楼市的大背景应该会比较暖。

房东们应该抓紧了；而购房者们则可以逐渐行动起来了。

最后，笔者再多扯几句。如果将上文中的“10天内新增挂牌数量”、“周带看量”、“挂牌时长中位数”以及“小区挂牌均价”结合起来看，似乎能描述出一个关于今年迟到的小阳春的较完整故事：

由于春节叠加疫情，

3月下旬之前供应量极少；

▽

疫情缓和后，

各类叠加的置业集中释放，

4月中上旬带看急剧增加，

市场严重供不应求，

快速去化导致挂牌时长迅速下降；

▽

房东们看到4月中上旬的火热市场，

4月中下旬开始心态逐渐自信，

挂牌均价开始向上调节；

▽

4月带看成交项目5月网签，

造就了创纪录的5月成交量；

▽

借助惯性以及正反馈，

5月、6月市场保持热度，

房东继续自信观望，

挂牌价格持续走高；

但随着堆积的需求逐渐满足，

并且供应跟上，

6月楼市进入均衡状态，

挂牌时长保持稳定。

主笔：薄云

主编：薄云