还有专家在说房价要大涨？楼市4点新变化，“老经验”站不住脚了

向往草原403

开头，先打下自己的贱手，又来写没人看的“日记”了。大周末的，枯燥码字。我这种口语化体裁，注定难以有推荐量，一切随缘了。

之所以笔耕不缀（哈哈，讨好下自己）原因是，晨起看到某个同行写了篇房价要大涨60%甚至翻倍的文章。你知道的，不好直接回复，只能自己撰文一篇。

言归正传。

其关于房价要涨的原因有3点

1、 央行《2020年一季度中国货币政策执行报告》，其中删除了“不搞大水漫灌”这句话。

这句话一出，很多人如获至宝。因为，金融政策是支撑房地产发展的短期最重要因素，甚至没有之一。货币充裕了，从房企融资利率降低、融资难度降低、负债率降低、拿地积极性提高到土地市场火热、新房表现火热，都会呈现一条龙式的转变。所以说，地产洪荒又要来了。

2、 M2增速始终处于高位，4月增速达到11.2%。

M2是什么意思，应该不用我再解释了。从07年到今年，M2总计增加了大概约150万亿。而之所以如此巨量货币灌溉下，没有发生明显的通货膨胀，房地产功不可没。房地产作为经济压舱石、货币蓄水池，沉淀了相当多的资金。再看5月CPI2.8%的表现，已经出现经济通缩的迹象。所以，M2水可以大一点、再大一点，楼市还能吃进相当比例的M2。

3、 杠杆表述发生改变。

去年央行用词为“去杠杆”，这个词一直是与“房住不炒”捆绑的，因为楼市之所以需要防范风险，就是因为居民家庭金融杠杆率高了。但这个用词今年变了，年初叫“稳杠杆”，现在则是“允许宏观杠杆率阶段性上升”。

杠杆一加，买房门槛降低，买房积极性提高，房价自然大涨。









以上为该作者房价要大涨的3个核心支撑点。至于60%-100%这个涨幅是怎么得出的，他的依据是上一轮房价上涨就是这个数据。

当然，这里要强调，该作者出发点是好的，把自己的专业经验判断输出，并非无厘头的胡吹。其次，我知道的，至少他并非炒作。唱涨房价，是一种观点，并不代表一定是托。

下面，阐述我的几个观点。

1、 如非不得已，不会删“不搞大水漫灌”

政策也许会朝令夕改，但国策不会轻易改变。过去30年里，房价涨幅与GDP增幅一直是正相关，直到2016年。

统计数据显示，1998年房改到2002年，2003年到2015年，这两次我国GDP增幅与房价涨幅都是持续正相关的。过去的二十多年里，房地产对于经济的贡献功不可没。

转折点出现在了2016年。那一年起， GDP增速进入7%以下常态，房价却依然快速上升。与房价上涨截然相反的是：居民储蓄值达到历史新低、居民部门杠杆率从34%陡然提高到60%、居民家庭财富至少70%为房产、社会消费力明显下滑。一系列现象表明：房地产冲过头了，产生明显负效应了。



来源：网络









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再回过头来看，虽然是2016年“去库存+货币棚改”拉动了上一轮房价的暴涨。但当时7亿立方米的巨大库存，已经是房地产贪多冒进的结果。

不能放任不管，所以才提出了“去库存”这项政策。但好了伤疤忘了疼，16-17年的房价再次暴涨，已经坚定了高层“去杠杆”的决心。

如非今年遭遇偶然事件，“去杠杆”是必然还会坚定执行的。

至于为什么要松绑杠杆这件事，报告里也说明了“全球经济衰退已成定局，以「适度的货币增长」支持经济高质量发展。”

是不是指向房地产呢？往下看。









2、 房住不炒十分坚决

从2016年首次提出到今年，房住不炒都听腻了。但发现没，出现的频率越来越高，16-19年加起来不过才7次，2020年截至目前已经提出7、8次了。而且注意一点，无论“房住不炒”的后缀内容如何变化，这四个字始终没有变化。

什么意思？随着局面需要，适当宽松的意思。

适当宽松又是什么意思？房住不炒是下限，适当宽松是上限的意思。房价可以蹦跶，毕竟有需求变化就会出现价格变动，但一定是在两条线之间。

这个空间，就是房价最大可上涨的空间，而且是可以拿捏的。多地一日游政策放松调控太明显，所以制止。多地“抢人”政策符合城市群发展需要，所以支持。

因城施策下，水一定会流入房地产。但不管大水漫灌不漫灌，空间是死的。









3、那多城出现涨价是什么情况？

这里得明确一点，房价对于大部分地方一定是涨的，无论一二线还是三四五线。区别在于涨的速度与统计口径而已。

但我并非房价唱涨派，我的理由是房地产作为货币蓄水池，房子是具备金融属性的。如果价格出现较大下跌，那等于就是货币严重贬值，所以这点不可能发生。除非什么？房价过分不合理的地方，有泡沫的地方，也就是炒家蜂拥地。比如早年的海南、温州、前两年的环京线、四五线城市。

这里不开展别的陈述，比如降价银行不答应、地方财政不答应之类的。就一句话，CPI都是正的，房价增幅必然也是正的，商品的必然属性。

但我说的这个房价会涨，有个专业名词叫“名义增幅”，也就是包含货币贬值、物价攀升因素在内的房价变化。

举个例子。回想下2016年前，很多城市的房价每年变化幅度是很小的，但很小也是正数。但2016年后，各地房价增幅普遍达到60%-100%之间。前面那个很小的增幅，就是名义增幅。后面那个很大的增幅，剔除名义增幅后，才是“实际增幅”。

有点啰嗦了。再来说一下，为何深圳、南京、苏州、东莞这些地方近期房价涨的有点猛？

两句话说明白。

1、以上城市并非全部都涨，依然还是局部效应。

2、局部之所以会涨，是因为买房人扎堆在了局部。

未来会出现的现象就是局部的好房子供不应求，涨价。普通房子供需平衡，微涨。差房子没人要，跌。无论哪里。

那么，未来还剩多少城市、多少区域、多少楼盘可以实现房价“实际增幅”呢？









4、 购房主体变化

想过一件事没有？为什么今年央行报告要把户均1.5套房这样的数据公开？如果目的是为了让房价上涨，应该不公布或者说房子供不应求才对。让市场知道房子已经不紧缺了，还剩多少人会去买房呢？

当然，央行也说了，住房数量够了，结构性问题还非常突出。这个结构性问题指什么？主要是大城市外来人口的户籍比偏低。比如深圳户籍人口只有367万,但非户籍常住人口有710万。大城市大量的外来人口，虽然在老家有房，但在大城市依然是无房群体、租房群体。这就是目前遇到的住房结构性问题。

但是不是这样就代表房价一定会涨呢？拜托，这些群体还剩多少有购房能力？就算有，也是缓慢释放的，5-10年时间差不多就吃完了。目前一二线楼市的购房主力，已经变成了二套房、三套房、学区房的改善+投资客群为主，新房市场刚需客群比例已经不足20%。

之前我分析过，租金下跌、房价上涨，就能证明这个购房主体与置业动机发生了改变。

未来会出现这样的局面：全面进入存量房和精品改善盘阶段。新房市场房价过高，刚需消失，改善客群接棒+二手房市场挂牌量剧增，刚需转而选择去二手房里淘性价比高的房源。

但我们需要知道，房子不能流通就是一堆砖头。社会财富再一次洗牌之后，击鼓传花的游戏谁来接棒呢？没人接，可不就砸了自己脚。









房子不是快消品，没有几年等待的能力，谨慎进场。有句话这么说：“富人会一直富下去，因为所有人尤其是中产在为其买单”。

还有句话叫“房子后天会涨，但你可能等不到明天”。

好了，该说的说完了。

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房产已泛滥成灾，而真正的刚需一个也没有，炒房客现在想脱身恐怕为时已晚！