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疫情影响
洪水影响
旅游影响
所以，桂林楼市会下滑吗？
有过股票、期货、基金等各种投资经验的朋友一定知道，如果钻在1分钟走势的K线图里，就觉得各种起伏各种波动，让人精神交瘁，搞不清楚该放该收
但是你退出来看日K图，会有恍然之感，当时以为的过山车，只不过是个小石子
楼市亦是如此，开了家万达广场，房价会涨，旁边的学校搬迁了，房价会跌，若是直盯着这些细琐的事情，就感觉房价变化太大太诡异，难以把握
但实际上，是你把简单的事情搞复杂了，无论什么时候，你只要跳出琐碎，看大局，所有的干扰都不成为干扰
01
这几天，桂林连续暴雨引发洪涝灾害，新闻上、抖音上一幅幅画面让人揪心
很多客户在对灾情表示忧心的同时，也推迟了行程
其实，雨中看房虽然不便，但对于小区地势，尤其是容易受降雨影响的地下停车库等问题，反而容易看清楚
再者，受暴雨影响的主要是一些乡镇，还有阳朔，市区影响不大。
正看出桂林政F当初作出“城市向西，再造一个新桂林”的原因之一，桂林老城区地势低，很多区域积水严重，尤其是那些下沉式的立体交通道路更是根本无法通行；而作为新中心的临桂地势较高，除了个别路段短时积水，整体交通并没有受影响
你看，上层做出一个“再造新桂林”的决定，并不是随随便便的，他考虑到的方方面面都是渗透到生活中点点滴滴：
地形地貌优势，受雨季影响小
充分的可开发用地，好绘制蓝图
一开始就规划好的八车道甚至十车道，不需要像老城区那样道路窄，但路两旁又建筑林立，拓路成本太高
一开始就规划好管道甚至管廊系统，不需要反复地挖路埋管挖路拓管，管线都走地下，也不用看着空中电线一条条的样子
……
大多城市的老城区都是自发形成的，形成的原因可能是水源、土地、交通、军事等等各种，但是随着时代的变迁，人们对优质资源的定义发生了改变，而老城区却囿于早已成型的布局和冗重的密度，发展疲软
但是，老区的发展遭遇滞涨，整个城市的向上不能停
于是，就产生了新区
02
桂林这个城市的特殊性在于它独一无二的山水，可以说，这是桂林立市的根本，尤其是随着社会的发展，人们生活水平的提高，这种稀缺的旅游资源的地位只会越来越重要
因此，我们看到，在桂林发展的各类规划中，保护漓江是桂林发展的底线
这一点对于我们理解桂林楼市的发展方向，意义重大
为什么要保护漓江？
自然是因为漓江受到了污染，老城区就是沿着漓江布局的，像是那个象征性的象鼻山，就在象山区核心，对当地居民来说，就在家门口，这意味着什么？——生活污水、生产污水、垃圾都往江里排放，雨季的时候，雨水冲刷着街区，将大量垃圾冲进江里，都是常态
那么，要保护漓江，自然就要把这些污染的源头掐掉——工厂搬迁、住宅区搬迁
03
搬迁了之后，老城区的发展方向在哪里呢？
我们看桂林老城区近两年的拆迁规划，一个大的方向是对漓江两岸进行重新规划，老旧厂区住宅区拆除，打造成高端的旅游+项目（有的是+健康产业，有的是+养生产业，有的是+文化产业，有的是+娱乐产业，不一而足）
咱举两个例子，第一是漓江边的融创桂林旅游度假区，是目前广西投资规模最大、水平最高的世界级文化旅游项目，配有108米的摩天轮，水、海、陆主题乐园旅游小镇，星级酒店群等
第二是兴进实业开发的这几个项目：漓江郡府、漓江壹号、漓江锦府、漓江悦府，看名字就知道，都是在漓江边，一个项目敢起个“壹号”这种名字，自然也是有底气的
这里拿兴进实业举例是有原因的，一直以来桂林本地的头号房企都是彰泰，这两年彰泰的发展方向改变，总部迁到了南宁，本地房企兴进便上来了，一般来说，本地龙头企业都是跟政F联系紧密的，企业开发项目的定位、位置都要受到政策影响，甚至影响很大，这是必然的
可以说，老城区将来会是一个景区
04
老城区的人口、产业要搬，搬到哪里去呢？
2003年，国务院批准《桂林市城市总体规划》，其中明确提出：桂林城市建设主要是向西发展2007年桂林市委三届三次全会确立，把临桂为重点的桂林西部打造成承接产业转移的首选之地和主要平台8月20日，自治区党委、政F作出桂林城市发展要坚持“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的战略部署，建设临桂新区
规划说的明明白白
临桂，是承接产业转移的首选之地和主要平台，桂林原有的骨干产业：三金药业、福达股份、娃哈哈、莱茵生物、国际线缆等数十家企业都搬到了临桂
桂林新引进的重大项目：桂林深科技智能制造、桂林华为科技城也都落在临桂
人口随着产业走，这是必然的，坚实的产业集群会吸引巨大的就业人口
另一方面，老城区原有人口的迁移方向，自然也是临桂区
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发表于 2020-10-23 18:02:36
