未来10年，楼市是“遍地黄金”还是“四处白菜”？曹德旺分析到位

六月清晨搅

这两天看到桥水达利欧的访谈，他提到了一组数字。

达利欧说，“35年前我来到中国，看着中国的人均收入增加了22倍，贫困率从88%下降到不到1%，中国GDP占世界的比重从2%上升到了22%，我目睹了这个过程，看到了它的演变。”

相信不少人都会发出一样的感慨，十几亿人口的规模，35年时间，所有人的经济、生活、工作都发生了翻天覆地的变化，这在世界经济史上都称得上一个奇迹。

尽管现在很多人都对房地产颇有微词，但我们决不能忽视一点：楼市在这个过程中扮演了举足轻重的角色。

自房改以来，1998-2018年，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提升1.3个百分点，越来越多的农民能够在城市里扎根生活。

20年来，房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平，累计上涨9.3倍，年复合增速12.4%。

房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业；也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。



站在2020年的关口，住房商品化已经走过了22年的时间，对普通人来说，先上车的人赚得盆满钵满，没有买房的不断错失城镇化大潮带来的机会。

那么，10年后的楼市，“遍地似黄金”还是“便宜如钢镚”？

我们可以从人口（购买力）、政策（大方向）2个角度来分析。
1，从10年的长期角度看，人口结构决定了楼市的“上限”。

众所周知，庞大的年轻人口与劳动力，是房地产最大的购买力支撑。

年轻人的第一套婚房，掏空6个钱包的刚需房，生完孩子要置换的三居房，三代同堂的四居房，为了孩子上学砸重金买的学区房，年轻人为了上班工作买的地铁房。

这些需求，全部都跟年轻人有关，没有了年轻人口，房屋的供给必然会过剩。

经济学家指出，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

根据预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

按照统计局去年的统计，现在我们15-64岁的劳动力人口大约在8.9亿左右。

在5月末的记者会上，高层说：中国有9亿劳动力，没有就业那就只是9亿张吃饭的口，有了就业就是9亿双可以创造巨大财富的手。



参照9亿的总量，未来10年劳动力年均减少几百万人，似乎不算什么。

但是，劳动力总量减少的同时，劳动年龄结构是不断增长的，这跟老龄农民工增多是一个逻辑。

类似北上广深这种土地稀缺的城市，自然是不怕的，因为年轻人用脚投票，还是会去这些城市上大学、就业、工作、组成家庭，但西北、东北的偏远小县城，房地产早晚会“便宜如钢镚”。
2，“房住不炒”的政策面，会不会出现变化？

有心人可以发现，从2018年到现在，大部分城市的房价都被摁住了，棚改货币化没有了，拆迁户不能扫楼了，北上广步入下跌通道，二线省会严格执行限价，大量开发商的地王项目被套牢。

复盘这个过程，大家可以发现，房价之所以能够保持稳中有降，一切都始于高层提出“房住不炒”。

近日高层发布的报告中，关于房地产的描述如下：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

从2017年到2020年，工作报告关于房地产的直接表述，字数越用越少：2017年用了312字，2018年用了217字，2019年用了83字，2020年用了38字。

字数虽然越来越少，对房地产的定位却越来越明确。



“房住不炒”的提法，是从2016年12月中旬的高层经济工作会议上首次提出的。随后的2017年、2018年各提及了一次，2019年分别在3月、4月、7月、12月份提及了4次。

每次重要会议和报告中，只要提及这四个字，那一年的房价就不会有过热的表现。

看得出来，“房住不炒”将是贯穿房地产市场长期发展的基调，未来10年不可能变化。

只要基调不变，类似2015-2017年的大涨行情就很难出现。

从这个角度看，未来10年的房价，极有可能像2018至今一样，分化和结构性行情愈演愈烈。

即：土地稀缺的大城市迎来更高的估值和溢价，更多有钱人的追捧，北上广深、成渝、郑州、武汉、西安、南京、苏州等地，市内核心区“遍地黄金”实属正常。

实业家曹德旺在接受采访时曾说，自己有四不做：房地产，金融，煤矿，互联网。即便从这四个行业里赚到钱，也会扔出去。

这段话对房地产的分析很到位，原来“遍地黄金”的楼市，赚的是快钱，风口可能只有一两年。

未来“四处白菜”的楼市，不仅无法赚钱，除一二线城市以外的房子，算上房贷利息、折旧、维护保养成本，长期持有还可能会亏钱，也难怪曹德旺看不上这个行业。



经济学家李迅雷6月9日发文指出，低利率环境下，全球经济结构中固有的分化趋势是：资本与劳动的分化，富裕阶层与中下阶层财富的分化。

他认为：展望未来，在“人口断崖”与“世代财富”因素的驱动下，这一趋势仍将持续，优质资产价格相对实体经济的溢价或仍将强化。

这一席话可以说讲透了资产、房产、人口、经济四者之间的关系。
什么叫“优质资产价格”？

笔者认为，一二线核心地段的新房或次新房源，才能称之为优质资产，庞大的购房需求下，至少未来10年看不到供给增加的可能性，即便这些房子涨不到黄金价格，也是普通人资产保值的重要选择。

相反，类似鹤岗、玉门、威海等地无人问津的房子，即便概念打的多么高大上，没有人口，没有购买力，没有政策刺激，未来很难避免“钢镚价”的命运。

我放心你带套猛

说的对√