楼市浮现2个“缺血”特征！下半年房子降价？央行回应，2类人难了

简单350

刚刚过去的3-5月份“小阳春”，楼市交出了一份称得上“及格”的答卷。

3月份全国售楼部刚刚开放，房企手里积压了一堆卖不出去的房子，二手房也不能带看，很多城市的高铁和高速都不通，跨区域的人口没有大规模流动，房地产岂止一个“惨”字了得。

出乎很多人预期的是，到了4-5月份，形势一片大好。

克而瑞研究中心近日发布的报告显示，随着市场的持续复苏，5月份TOP100房企单月实现全口径销售金额10915.4亿元，环比增长21.3%，同比增速自4月转正后进一步显著提升至12.2%。

即便跟2019全年的月均销售相比，5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。

人常说“好了伤疤忘了疼”，楼市何尝不是如此。

量价齐升的大环境，无法掩盖房地产出现的2个“缺血”症状。
1，三四线的中小房企，越来越缺钱了。




过去几年，不少三四线城市因为棚户区改造货币化安置政策，带来了大量的购房需求，从而释放了一波市场红利。

当时，包括碧桂园、恒大、融创、新城、中南、中梁在内的大型房企，因为抢夺了这一波窗口期，迎来了规模的快速增长，销售额纷纷突破数千亿的规模。

拿碧桂园来说，正在进行新一轮组织架构调整，包括沪苏、安徽、湖南、湖北、广西的区域进行拆分，下辖区域数量由此前的47个增至73个，显示出继续扩张的决心。

但是，三四线城市的容量毕竟有限，“大鱼”进入后，“小鱼”的生存状况日益恶化。

据《证券日报》记者不完全统计，2月份以来，已有15家房企申请在港上市，这些规模较小的开发商，无一例外土地储备集中于单一区域、负债率过高、融资成本走高，急需资本市场输血。

这些有条件去资本市场融资的房企，还算是实力较强的企业，大量的中小开发商、空壳公司、现金流弱的小企业，不得不甩卖项目、转让股权求生，甚至剩下破产清算这一条路。
2，居民杠杆持续上升，购房者负债加不动了。

易居研究院近日发布的数据显示，2020年一季度，全国居民购房杠杆率为32.1%，环比上升0.7个百分点，同比上升0.4个百分点。



而根据国家金融与发展实验室的数据，2015—2019年间，居民部门杠杆率从39.2%大幅上升至55.8%，4年间增幅高达16.6个百分点。

无论是32.1%还是55.8%，看起来似乎都不高，毕竟欧美、日韩的居民杠杆率都在70%左右，我们的购房者似乎还有不少加杠杆负债的空间。

但是，我们的居民收入占GDP的比重一直不高，所以，这一测算方式会低估购房者面临的实际债务压力，如果换一个计算方式，结果大有不同。

按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。

把楼市比作一个卧床的病人，需要源源不断的“输血”才可以。

但现在我们看到三四线的小房企、购房者手里的“钱包”，都开始“缺血”了。

没有新生血液，没有增量资金，没有可持续的购买力支撑，房地产市场的结构就不够健康。
相信大家更关心的是：“缺血”之后，房价会怎么走？

笔者认为，下半年起，全国房价开始平稳回落，理性回归，三四线小城市是房价回落的主要区域，幅度可能会超过20%，阴跌时间可能会长达2-3年。

原因在于：从2019年棚改总量腰斩后，我们就看到三四线房价上涨乏力，大量地市和县城开启调整。

根据证券时报的统计，在2019年，99个城市房价已经出现下降苗头，大部分以三四线为主。

其中清远、肇庆、泸州、资阳房价下跌10%以上。



去年下跌10%可能只是开始，碰到了今年收入、工作、订单的冲击，购买力持续下滑的大环境下，类似人口流出、无产业支撑的小城市，过了6月份，没有了“小阳春”的市场环境加持，又遇到了房企现金流压力和居民购买力不足，再下跌10%实属正常。
更重要的是：政策面已经不支持楼市继续“量价齐升”。

最近一个月时间，高层已经通过多种方式展示了“稳房价”的决心，包括且不限于工作报告、各省市表态、央行银保监会发声、各城市整顿房地产市场等方式。

比如，时隔1年，工作报告再提“房子是用来住的”。

比如，北京、深圳、东莞、阜阳、海南、河北先后出手，向炒房、房地产投机、违规中介说“不”，尤其是海南，明确提出“不做房地产的加工厂”。

比如，央行近期发布《区域金融运行报告第4专题： 区域房地产市场发展情况》，报告用9个字回应市场关切，指出房地产金融政策会保持“连续性、一致性、稳定性”。

按笔者理解，“连续性、一致性、稳定性”这9个字说出来，后续肯定会给房地产降温，一旦房贷、金融收紧，两类人可能要遭殃了。

比如，那些指望深圳、杭州、苏州能再次翻倍的高杠杆投机客。

比如，那些指望三四线城市能复制2016-2017年棚改大涨的拆迁户。

房地产就是个水池，只有央行、商业银行、调控政策把水（货币）放进去，房价才有上涨的可能性，只有房企不断高溢价拿地，土豪购房者一茬接一茬，才能维持“击鼓传花”的游戏不停顿。

现在，这个游戏该休息一下了，至少要给低收入的刚需族一丝喘息的机会，不是吗？

度素告

跌使劲跌，生活还要继续[大笑]

阿豆学长长ov

下半年，你说十年后多好啊。现在楼市都在挺，买房的人挺住，卖房的人也挺住，看谁说的准。

阿豆学长长ov

两辈子的钱买砖头，不敢吃不敢玩，白活了，所以一切违背人性的游戏让你们自己去玩吧。热闹过后白茫茫一片倒也干净了。

白云追月素

买新房买新房

真不是我干的的

其实在城市买房也是好事，但是房价太高的离谱，房价高低不起主要问题，主要问题是我们普遍工资太低，大多老百姓买不起！

晓望爷

房子有住的就行，一家人的生活质量才是关键的是

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我们这二手房80%都在中介手中，有的比新房都贵。

度素告

那个知名媒体不是说楼市回暖了吗？究竟谁在骗人？

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价钱得升，不然看起来不繁荣。