双面中国楼市：新房万人哄抢，二手房挂牌量猛增

小雨敲窗y

2020年，后疫情时代的中国楼市，一边是新房万人摇号，一边是二手房挂牌量激增，看似矛盾，异类共存，共同构成一幅魔幻的现实主义图景。
01

多地惊现万人摇号

杭州近6万人手握重金，排队摇号，抢购远洋西溪公馆，登顶最近新房市场的最热门话题。由于排卡过于火爆，项目组不得不包下附近网吧，通宵达旦整理购房者资料。此次预售房源仅959套，中签率约1.6%，有钱难买。

最近两年，杭州向来是热点楼盘集散地。根据“丁祖昱评楼市”的统计，2018年4月以来，西溪公馆是杭州第27个“万人摇”的项目，也是今年以来杭州第3个“万人摇”项目。

无独有偶，6月1日，南京江畔都会上城开盘，共推出223套房源，参与摇号的购房者达1.3万组，综合中签率约1.7%，堪比杭州西溪公馆。

成都今年也出现多个万人摇号的新房项目，包括光华瑞廷、恒大天府半岛和自在轩，综合中签率分别为3.7%、8.2%和3.3%。



今年部分万人摇号项目信息 纵横Plus制图 数据来源：媒体报道、链家

这些万人摇号盘大都有一个共同的特点：价格低于周边二手房，形成倒挂。另外，项目房屋的建筑面积在59-190平方米之间，大小适中，没有豪宅。

除了万人摇，今年日光盘、秒光盘也频频现身公众视野。

3月16日，万科星城开盘，共推出288套公寓，7分钟售罄；3月20日，苏州伴山澜湾、湖西星辰和名门府三盘齐开，被哄抢一空，其中伴山澜湾9秒就卖出90%的房源……

与万人摇项目相似，这些日光盘、秒光盘都极赋性价比，为亟待上车和改善的刚需、刚改下了一场及时雨。
02

二手房挂牌量激增

与万人摇号和抢购成风的部分新房市场相比，二手房市场要冷静得多。

58同城、安居客发布的2020年《5月国民安居指数报告》显示，今年5月，全国67个主要城市二手房挂牌均价为15472元/平方米，环比下降0.32%。

在新增挂牌数量方面，全国二手房新增挂牌数量环比增长18.9%。其中，武汉二手房挂牌房源数量暴增，环比增长270%，北京二手房挂牌数量环比激增208%。



《5月国民安居指数报告》截图（部分）

在二手房成交量方面，根据贝壳研究院的数据，5月全国重点城市的二手房成交量有所上升，接近去年3月的最高水平。综合今年1-5月数据，成交量仍同比下降15%左右。

从供应端来看，二手房挂牌数量激增，除了北京西城731多校划片新政等特殊因素推动之外，全国二手房挂牌数量的增加，更多是受疫情影响居民收入，房价上涨预期生变等原因影响。

从成交量来看，5月二手房成交量的上涨的暂时性繁荣，得益于疫情阴霾散去，之前积压的购房需求释放。五一小长假的来临，又为看房留够了时间。

全国二手房市场经历5月的成交小高峰之后，很多地区又将进入库存高企，去化缓慢的长熊阶段。

截至6月11日中午，纵横Plus查阅链家二手房数据发现，成都的挂牌二手房数量已近13.8万套，南京、西安和成都的挂牌二手房数量分别达9万套、8.9万套和7.1万套。
03

刚需、刚改时代来临

价格倒挂、中小户型等高性价比新盘遭哄抢；二手房成交量赶不上挂牌量，去化周期延长，价格上涨疲软，楼市冷热之间，预示着房地产市场逐步退烧，刚需、刚改时代正在来临。

刚需和刚改的重要特征是自住第一和追求性价比，符合条件的新盘自然遭到疯抢。6万人摇号的杭州西溪公馆的户型中，90㎡左右的小户型最为走俏。

二手房市场反应比较冷淡，即便有疫情积压需求的释放，也未能赶超去年同期水平。售房者不敢加价，购房者观望明显，二手房市场僵持和博弈情绪已现。而随着新挂牌房源数量的增加，二手房市场可能会更加冷淡。

另外，北京、杭州、西安、郑州等城市，都出现了小户型二手房走俏，大户型二手房滞销的现象。

在北京，很多大户型房源降价多次，仍无法脱手。如北五环外的西山华府，5月参考单价为8.6万元/平方米，其中一套近176平方米的房源，今年1月以1480万元的价格挂牌上市。至今已降价3次，合计130万元，现单价比小区均价低9000元，上榜“马连洼捡漏榜第2名”，仍未成功出售。



西山华府降价房源（例） 资料来源：链家

前不久，央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，户均住房1.5套。其中31%的家庭拥有2套住房，10.5%的家庭有3套及以上住房。

与此同时，新房还在源源不断地涌入市场。仅2019年，房企住宅新开工面积达167463万平方米，相当于1674.6万套100平的房子。如果按一家三口一套房计算，仅2019年的新开工住宅，就能满足5000万人的居住需求。

照此推算，我国已进入房屋过剩时代，并将越剩越多。房住不炒的行业基调下，房价野蛮生长已经成为过去时。房产投资的收入不及预期，炒房客和投资客们就会加快出售手中房源。而房地产税的落地，无疑将加速推进这一进程。

到那时，刚需和刚改的狂欢时刻，才真正来临。