很快，楼市将没有两房

惜颜705

开头咱们不兜圈子直奔主体：上海新房，正在消灭两房

这个想法来源于最近频繁的踩盘，上海很多新房项目的开发商，越来越不愿意做两房，或者从产品端就在舍弃两房

这不是我臆想的，而是从用户端就已经在倒逼的结果

珍惜上海房票的刚需，想在低总价段里要更多空间感，更早一批住过大两房的改善群体，同样也在迅速抛掉两房

小三房在上海越来越普及，到底是为了用户还是单纯为了抢客户

01

关于户型越做越小，在上海是达成共识的




大宁金茂府，首开2015年，应该是最早在内中环做到95平3房的新房项目，面世的时候，周边的新房项目和二手房都在颤抖

中海汇德里，内环内83平把3房2厅2卫做到极致，在周边的次新房里，比你低的总价，始终还多你一个房间

海玥金茂悦，85平三房在华新这个刚需板块中脱颖而出，直接把旁边自己家的项目，打的晕头转向

……

各位有没有发现，这些小户型三房的项目，都在围堵周边的二手和新房

02

这就引发了我们第2个思考，为什么都在做小三房？

想来想去，其实还是离不开一个关键词：总价

大家应该都知道，单价概念只适用于房价扁平化的城市，比如说长沙，比如说郑州，买房会比较关注单价维度

但对上海来说，总价才是始终绕不开的槛

所以才有了，上海同一个板块，只要我房间比你多，户型比你小，总价比你低，始终就能压你一头

什么是现实？这个就是

我们来看今年小三房市场颇有代表性的中海汇德里




同样是内环内，850万可以买到3房2厅2卫，这个诱惑力应该会大于产品力，在新房市场基本没有对手

如果总价里，再多一条得房率83%

那还要啥自行车？按上海新房普遍75-80得房率的尿性，转身就可以把多出来的几个面积，换辆入门豪车

在这样的趋势下，开发商和买房人都心如明镜，户型做的足够小，总价控的足够低，我卖的好，你抢的开心




从市场反馈来看，已开项目里认筹率还不错，小户型基本是日光

03

当这样的小三房趋势越来越普遍时，我们又要思考第3个问题：

这样的户型设计，到底做的怎么样

来看一个把3房做到80平以下的保利玲珑公馆户型



没错，三开间朝南的78平三房

不仅如此，每个功能空间都的开间大小并没有显得拘谨

尺寸图我们看过了，主卧3.3米，南向次卧3米，北向书房3.1米

每个功能空间居住体验虽然没那么宽敞，但居住体验并不会差

另一个亮眼的点，户型面积紧凑的情况下，公共过道区域的浪费面积几乎为0




仔细看红线框出的过道部分，你会发现，客厅到餐厅，入户走道、卧室走道都重叠在红线处

也就是说，一块重叠过道，承载了三个功能区的过度

不仅没有出现狭长的过道浪费，也将空间的利用做到了极致

第二个点应该是很多人关注的，小户型的功能使用、收纳空间会不会太拘谨了

再仔细看这个小户型，你会发现还有很多收纳细节的亮点



转角玄关、厨房收纳空间都替用户考虑好了，在这么小的户型面积里难能可贵的考量了收纳空间

还有，南向横跨两个开间的阳台

78平的小三房，面积是很小，但功能却比二手房越做越多

你要说现在小户型有没有做的差的？有，但基本都是在前滩、徐汇滨江这些地段重于产品的地方

其他的小户型，基本都大差不差，或者我们可以说，越来越同质化

但这是另一个值得头疼的地方

04

这就要面临我们第4个拷问：这种越做越小的趋势，到底是不是一个好的现象

我的答案是：不一定

首先，对于想要好的地段、多的空间、小的户型却又预算不够的买房人，一定是好的

因为总价低，在周边的上车门槛足够低

对于投资来说，小标的好出手，且户型不差，如果再辅以地段、学区等叠加因素，也是不错的投资方向

但是，如果你真的站在自住的角度来看待越来越小的三房，你会发现

即使使用功能考虑的足够齐全，但空间的挤压始终无法避免

居住过的最大体验就是，鸽子笼

比如下面中海汇德里的95平三房，次卧已经把床做到肉眼可见的缩小版，但依旧显得拘谨




甚至，你会发现压根没有地方给你放衣柜

如果房间再塞上电脑、床头柜、储物小柜，整个房间就剩不下多少可以腾挪的空间

还有，书房真的只能做书房，就算想尽办法做卧室，也只能考虑小的儿童房




如果不是汇德里2.95的层高还可以，那几个房间的局促会更明显

各位发现了吗，95平三房、2.95的层高、得房率80%以上的房间实感尚且如此，如果低于90，几个房间的穿梭感，就是从一个鸽子笼，去往另一个鸽子笼

所以，在我个人的认知里，85平上下做三房，已经算是极致了，这还是公摊、过道被极大压缩的前提下

再小，真不行了

就算利用率足够高、功能设计足够强，也无法弥补面积小带来的局促

在小户型同质化的环境下，可能会有这么几种情况出现

1、即使你是改善小区，也会出现高低配情况，改善小区变刚改，甚至变刚需

2、小户型越做越小，投资情绪浓厚，买来不用来居住，干嘛用？群租。整个小区的居住体验会大打折扣

这就是将来的现实，也是无法逃避的情况

05

我最近在想，上海新房消灭两房这样的趋势会带来什么影响？

某种程度上，一个以前只能做两房的面积段，如今在上海新房做到三房起步的产品格局已经起势了

这种现象最直接的影响就是对一室户和大两房三房造成冲击

关于房产投资的以往逻辑，刚需市场上咬咬牙才能接盘两房的自住客，现在有了更多户型选择的空间

当下他们可以看到更多户型的创新和延展，这就意味着以前的户型会越来越难入眼

这个变化，在最近捂盘慢慢开的港资项目上表现尤为明显

比如御沁园几年前的户型设计，141平起步的三房




本身户型设计就不够好，如果再有缺少强地段、好学区的加持，面临的尴尬境地就是，开分销也很难带得动

另一个维度，改善大于刚需的上海市场上，会对新房周边的老破小、老破大造成冲击

本质上这就是用户抉择的结果

06

从这些维度来看，你能说消灭两房一定不好吗

我觉得在横盘三年的上海市场上，买入成本没有过多增幅，开发商和买房人都会用选择把这个趋势放大

尤其对于买房人来说，一个好地段内，低总价购入功能性强产品力好的项目，带来的直观感受反而是居住体验的提升

但是，仍然需要跟各位多说一句：小三房固然好，但自住买房仍然需要落位生活场景

要注意挑选那些比较小的公摊和面积浪费，可以把功能做到极致的项目上

虽然会很难抢，但买房一定不要凑合啊

我心如烟卸

如果你准备买房，并且碰到了这样那样的问题，私信回复“买房”，相信我们会给你提供帮助。

清风吹袭断

香港35平都可以做两房哈哈

侬去斯

姑表姐芦恒路附近经适房三房87，真是鸽子笼，打通一个南间与餐客合并，走廊间邻里一致做成柜子，出电梯门就钻弄堂进家门，公共区域全部利用

度素告

[捂脸]我最近在武汉买房。
看了看89平的3房，就跟鸽子笼一样的三房面积。
本来是坚定的三房党，想来想去，决定从舒适性入手，买一个86平的两房

晓望爷

越来越贵不知道为啥还没有小面积两室了

阿豆学长长ov

我希望再小点做成胶囊可好

就放荡不羁就h

公摊占一居

芊芊551

80多平90多平三房在深圳不是也很普遍吗

poney

对于预算不够，但是家里又需要三房的人来说，很实用了，毕竟大城市房子这么贵