楼市大数据：贵阳二套30%首付，金茂中海融创，你能买多大户型？

天一教育培训寐

2020年进入到6月，历经了“铜三铁四”，疫情当前，楼市承压，贵阳的改善型刚需市场略显疲软，某楼盘售楼部一朋友，透露了一则内部消息：现在贵阳卖房，首付越低，反而越受欢迎，大户型有点卖不动了。

实力对决：城央大平层高调入市，碾压郊区别墅


五六月贵阳楼市的看点，除了郊区双龙、清镇等板块的低价吸睛外，就要数主城区观山湖的几大主打品牌溢价的“高端”“城央”“大平层”了。




华润悠山悦景项目内部

先有黑石头板块的华润悠山悦景（1.1w+）、融创云麓长林（1w+），占据长坡岭公园“稀缺森系&山居”，后有金融城500米的中海映山湖（1.3w+）的“impressive lake”，甚至连不是Top10的中铁，其阅山湖板块“老树发新枝”的云著，都能高调渲染出1.8w的单价。

格调之高，在贵阳堪称前所未见。




中海项目，英文案名：the impressive lake

的确，像中海映山湖一个“impressive”就用得很有灵性，抓住了不少高知中产对“阶层”的认同感，毕竟这个用词，在英文里面的内涵和素养，是普通大专、高职，甚至本科层面都难于企及的，起码也要英文专八或研究生以上层次。

比泛观山湖“高地”稍微低一点的 ，主打数博大道和地铁、万达配套的云岩三马板块，也先后有新城玺樾台（1.1w+）、远洋风景（1w+）、中梁壹号院（1w+）相继布局。

远一点的，甚至连清镇，都借着“撤市设区”的热度，也推出了中铁云湾等观景项目，虽然河景不是市场必备的“刚需”，中铁也不是top10的品牌房企，但如果价格如果足够低（7000以下），还是有一定的吸引力（高出这个价，就要斟酌考虑了）。




华润悠山悦景高层最小户型：113㎡

认真询过盘的人，不难发现，这些楼盘，无论卖价高低，都有一个共性，户型面积大，多为100㎡以上，很少见有90㎡及以下的。

算起来，一套这样的城央大平层，起码总价要到110~150万不等，这样的面积和总价，让城郊那些只卖100来万的刚需小别墅，略显尴尬。

要说到贵阳的别墅（群）产品，大多还是集中在花溪以南的孟关、龙溪，龙洞堡以东的双龙等板块，距离主城区起码也有30~40分钟车程，而且很多别墅区其实入住体验感，真不咋地，入住率不高，地远人稀，生活不便，双龙板块还需要考虑会否受航空航线噪音影响。




双龙别墅区居住体验

别墅梦，是不少new money的夙愿，但现实却是，拥有别墅，但不一定进去住：或是因为上班通勤太远，油费耗不起；或是由于装修费用高昂付不起，亦或是由于内心不够强大难于孤身居住荒郊野岭。那么，说好的圈层呢？

实际上，目前在贵阳能购买别墅（群）产品的群体，不能说没有一个真正的富人圈层，但改善型刚需的上班族们，可能还是居多，毕竟，一百来万的总价，门槛太低，不足以形成真正的别墅圈层的富人“护城河”。

对比起别墅来，100~150万，买一套城央大平层，对于贵阳当前的改善型刚需而言，或许才更香。

首付3成：生生扼住了改善大平层的咽喉


按理说，一套改善型住房，卖价100来万，甚至130、150万其实不算浮夸，首付2成20来万，别说贵阳，就是贵州省内很多地市家庭，都不算很大的难题。

但问题在于，贵阳、重庆这些地方，改善型住房，一般的客户是不置换的，另一层含义就是，大多数人买第二套改善型住房，前一套刚需的按揭，还没有还完，根据贵阳市场现有的银行贷款方案，认贷不认房，二套贷款，至少首付3成。



融创云麓长林最小户型：104㎡，需关注下翻梁

那么问题来了，一套120万、150万的城央大平层，3成的首付就在36~45w不等了，再加上维修基金等，前期准备的款项，至少要在30~40w之间。

对于贵阳的购买力而言，如果说20来万的首付，已经是购房者权衡了房地产税、房住不炒、疫情导致经济承压等多方面利空因素，愿意为通胀货币贬值负担的最大风险阈值，那么30万甚至40万以上的首付，一定会让不少改善型刚需（略带一点投资心态）的购房者犹豫。



金茂观山湖项目效果图

对于前面提到的大平层而言，100㎡+的主力面积户型，木已成舟，要想​改善滞销颓势，要么降价，要么动用“资源”或“游说”，降低买房首付比例至2成，或许才是去库存的真正出路。贵阳的刚改市场有限，后续还有金茂、G（20）023号地块等追兵，可以说，先发制人者还能续命，后发制人者或将出局。

后市肺腑：贵阳渴望的城央小户型


有一句话叫做：大的不一定好，关键看技巧。

改善型需求，大，并不是其唯一的卖点。其实，对于大多数贵阳目前的刚需居住现况而言，容积率低、梯户比、品牌物业、地铁配套等生活便利，已经算是不错的改善了，未必要大。



长坡岭公园，黑石头三强，各自楼面价

面积大，要么城央大平层价格低到9000以下，要么就是在非主城区的大平层，其实这一点，位于白云的华润悠山悦景和融创云麓长林，是有战略上的议价纵深的：华润拿地楼面价虽然7053元/㎡，但项目有洋房等分段定价，高层亏出去的利润，可以从洋房找补一些回来；而融创拿地楼面价5892元/㎡，成本相对较低，定价策略上有更大的灵活度。

相比起来，中海映山湖位于观山湖区，拿地价格7639元/㎡，几乎没有太大的低价空间，如果不是有着“利润之王”的中海，恐怕其他品牌也难以驾驭下来。中海如果后期采取降价促销的策略，若是价位下探到1.1w以下（要相信利润之王的成本控制能力），那么大户型还是比较值得入的。



中海映山湖

可以说，中海、华润、融创黑石头三盘，都在刚改能够承受的价格阈值边缘试探。

摆在贵阳刚改客户面前的一道单项选择题（ ）

A、城央大平层 1.1~1.4w+/㎡

B、城央小面积 品牌房开物业 低容积率 1.1~1.4w/㎡

C、非核心城区大面积 9000~1w+ /㎡

D、远郊别墅 总价150w+ （不含装修）

从结果来看，现在答案已经很明显了，高价（高首付）大户型的A选项，似乎正在逐渐被刚改客户放弃，并不是因为贵，而是因为首（风）付（险）过高。




观山小区附近的阳关大道G（20）023号地块

后市的主城改善看点，主要是观山湖的金茂和观山小区门口阳关大道旁的G（20）023号地块等，期待这些项目在户型设计上，能够吸取前人的经验，其实，品牌物业的低密小户型（70~80㎡），加上地铁配套，还是很香的。

甲秀南路旁，龙湖景粼天著当时一个洋房地块，改为高层小户型好城时光，也是顺应市场之举（但可惜地段不是在观山湖），近一点的，碧桂园西南上城澜山府69~89㎡小户型，还离高速路这么近，没有地铁站的组团，仔细研究澜山府的去化率，你就会发现，贵阳市场目前对“城央+品牌物业+小户型”产品，有多么渴望。



大平层全景落地窗虽好，但是贵

对于后市的金茂和G（20）023号地块而言，如果认真做一下市调，应该不难验证我们的判断，当前1~3年内，贵阳大部分刚改客群，能接受的真实首付阈值，不会超过25万，超过了这个数，就会极大削弱购买动力。

总而言之，无论对于英语专八，还是研究生层次，单靠一句“impressive”，或许能达到灵魂上的契合，但如果仔细翻翻6个钱包，看看父母长辈日渐花白的头发和满面的皱纹，为了“改善”掏空6个荷包的养老钱，于心何忍？

你说城央大平层生不逢时也好，说贵阳购买力不如成都重庆也罢，面对贵阳楼市的现实，因城制宜，也许才是贵阳城市菁英能够给出的最大身体诚实，不是不想买，是真买不起！

崔炫俊献

首付有了，可是想到要背三十年贷款，心里就抵触得很

勇敢的树袋熊1

买不起