花山的野望-武汉楼市风云1

Gordon520

大家好，我是武汉凯叔，文章有观点，凯叔有立场，我希望可以分享对大家真正有用的思路，和大家一起聊聊房产的一切。欢迎关注：武汉凯叔。

最近事情太多，有很多计划好的文章都没来得及写，今天开始写武汉楼市板块分析的文章，第一篇就写花山吧。花山按道理其实是一个特别好分析的板块，打眼一看就知道的那种，但年前花山的几个楼盘特别抢眼，绿城凤起乐鸣开盘18200，建发玺院价格17800，让很多人惊诧不已。再加上之前去成都麓湖参观，当时就立刻想到花山，所以才有了这篇文章。




花山的野望

花山地处武汉东郊，为一江三湖（长江 北湖 严西湖 严东湖）交汇处，风景极其秀美，虽然花山在很多武汉人的旧印象里是偏远山区的感觉，要说成荒郊野外也是可以的，谁也没有想到，这里竟然在短短几年就崛起为一片新城，即使成为了风景优美的新城，但一直以来大家还是把这里当作郊区，除了一部分别墅以外，大部分楼盘都是刚需盘。直到绿城和建发的到来，这一切才发生了变化。




绿城凤起乐鸣




建发玺院

2019年上半年 联投花山郡价格11000左右；

2019年下半年建发玺院直接就把价格拔高到19000左右；

接下来就是绿城凤起乐鸣，价格达到18200。

就是这么突然，以至于原来觉得有点贵的联投瑞园都显得那么的实惠。

所以花山到底怎么了？这一切都要从2019年花山的土拍说起：




实际上2019年起，花山土拍的住宅用地容积率大部分都是极低容积率的土地，这说明什么？

这么低的容积率意味着开发商必须要做改善类产品，要么是别墅，要么至少是洋房 叠墅 带少部分高层。这说明花山希望打造的是真正的低密度的豪宅区。

为什么绿城和建发房价这么高？你看下两家的产品就知道了，建发容积率1.4,绿城容积率1.35。

通过土拍的容积率要求，很直白的展现了花山的野望---“要成为一个低密度的富人区。”



梦想与现实

这世界最不缺的就是梦想，花山的梦想能实现吗？

作为一个距离城市中心远郊区域，能够成为富人区吗？这个世界上有这样的远郊富人区吗？

相信很多人都不会相信的，不会相信一个远郊板块可以超越市中心，不会相信远郊可以吸引富人去住，不相信远郊的房价可以贵过市中心。

可是你们不相信的都真实的被实现了，远郊可以吸引富人，也可以超越市中心，房价也可以贵过市中心，因为成都麓湖都实现了！

看下麓湖和花山对比市中心的距离：



麓湖距离市中心




花山距离市中心

来看下麓湖的房价：




麓湖和麓山房价




成都市中心的房价

麓湖距离市中心23公里，而麓湖的二手房价大家看一下，贵的黑蝶贝（别墅）大概9万多，最便宜的是麓湖生态城云墅（普通住宅）大概2.8万。

怎么样？也许有点意外，作为一个远郊区域，麓湖真的成为了一个富人区，房价远超主城区。

麓湖和花山都是距离市中心比较远的区域，麓湖属于天府新区，花山属于东湖高新区；

麓湖锦江环绕，花山严西湖严东湖环绕；麓湖距离市中心23公里，花山距离市中心19公里；

麓湖大部分是别墅产品，花山现在容积率也是极低。花山能否成为武汉的麓湖？




冷酷世界的尽头

花山能否成为富人区？花山能否成为麓湖？

请来到冷酷世界的尽头，我会用冷冷的冰雨浇在花山的头上。

麓湖做的到，花山却做不到，尽管花山有这个野心，但很遗憾，花山做不到。

为什么？

用一句话来说：从基因开始就决定了，花山没有富人区基因。

因为作为远郊区域要成为低密度富人区，其实要求非常苛刻，每一步都不能走错，稍有失误就永远和富人区失之交臂。看看到底是什么基因花山做不到。

基因一，

决不卖刚需盘，决不许有刚需价格，2012年麓湖第一个盘麓湖蓝花屿开卖，别墅最小面积490平以上。价格2万4/平，卖第一个盘就要卖豪宅，价格要贵，面积要大，决不能卖小面积刚需盘。

相比而言，我记得花山早期卖的是联投还有碧桂园，住宅是6000左右，面积是80平起。（记忆不太深了）。但现在整个麓湖除了一栋楼有少部分100平以下户型，其他全部都是大户型，最小面积130平以上，远郊富人区最主要的一点是，不给任何刚需任何入住的机会。

基因二，

规划先行，先环境后建设，麓湖07年拿地，10年才开工，在这期间做了什么？先行设计规划，后面是引水，建人工湖，与中国科学院南京地理与湖泊研究所，对区域水生态进行了保护性修复，然后才开始建住宅。造就了整个麓湖非常完美的自然环境。



基因三，

追求极致设计美感，麓湖的别墅和住宅各具特色，屡次获国际大奖，每个项目都独具特色。












基因四，

要拥有顶级的富人生活配套，马术场、游艇俱乐部，高端私立学校，这些能让富人生活更美好的配套一个都不能少。



马术场




游艇俱乐部




哈密尔顿麓湖学校

基因五，

地理区位不拖后腿，虽然处于远郊，但紧贴天府新区核心位置，处于成都老城区直通天府新区的天府大道旁，地铁直穿麓湖而过，交通无短板。距离中央商务区也非常的近，真正可以做到出则尽享繁华，入则享受宁静。







强行总结

所以现在你们理解我为什么说这是冷酷世界的尽头，尽管花山也是尽量开发低密度楼盘，很努力，但现实会很残酷，因为你不是，所以你成不了。

花山之所以无法成为富人区，从一开始就注定了，当花山卖了第一套小面积的房子开始，当花山的价格很便宜的时候开始，这一切都注定了。

远郊富人区，最主要的一条是决不能低价刚需盘和高端改善盘混杂一起，光这一条，就让花山走上了另一条路。

另外一点花山的区位不够理想，左沿西湖，右绕城高速，把整个花山包围起来，形成一种孤岛型板块，这种地理形态导致花山与其他区域交互收到影响，而花山做为光谷的组团之一，它更多是要与光谷中心城进行交互，而光谷中心城集合了光谷最强大的商业 医疗 配套资源，因此未来整个花山的房价会被光谷中心城的房价压制，导致花山房价无法独立成长。







花山作为一个自然资源丰富的生态新城，天赋异禀，但无奈走上了另一条路，只能沦为卫星，但好在距离光谷中心城近，作为一个睡城的话居住环境还是很棒的。

现在花山绿城和建发的房价一跃与光谷中心城核心房价持平，这将是花山的历史高光时刻，此后的房价演绎我早已有预测，在这里就不多说了，如果有谁想知道花山房价未来和光谷中心城比值如何，可以私信询问我。

就放荡不羁就h

化工污染怎么说？