三四线城市的楼市，还会有明天吗？

芊芊551

全国三四线城市，楼市降温了。

而且，多数已经降温快两年了。

有些网友肯定会反驳：南通还在涨、宁波还在涨、东莞还在涨、唐山还在涨……　

说得也对。但，还有更多你们不了解的城市，楼市已经降温许久了。全国600多个城市，多数是降温状态。只是你不知道而已……

比如，下面这个西部的三线城市，房价走势图，可以说非常典型：从2018年9月开始震荡中下跌……

从政策面看，2018年7.31会议是分水岭……（没听说过此会议的网友，读老杨的文章会比较吃力）……




不在下跌的城市，根本感觉不到悲观的情绪，正在悄悄的蔓延……

无论个人，还是房企，只要有参与市场，大多都会有此情绪……

集体陷入迷茫……

其实，这种情况，并非第一次出现。

老专家之所有价值，其中一方面是经历得多，走过的桥比小鲜肉走过的路还多；当然，专家要想真优秀，不能光靠经验多，还得有悟性！

第一次出现这种情况，是2012年至2014年。




这里，转载一篇文章吧，2014年3月老杨写的：





近日，住建部副部长仇保兴在两会期间表示：按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况。

这一表态，引起了广泛关注。一个特殊的背景：春节过后，看空楼市的声音，急剧增多，连以前持续看涨的少数业界大佬，观点转向谨慎。新增的两个诱因，一是杭州有楼盘降价幅度较大，二是银行停贷传闻。另外，还有受上述因素影响，而导致地产股一度大跌。

在整体看空氛围趋浓的背景下，对于三四线城市尤其悲观。当前的形势是，去年一线城市和少数二线城市房价火爆，近期地王依然频现，人们都认为这些城市的房地产市场远强于三四线，况且还有诸多大开发商纷纷表态并行动，同样高度看好一线城市。而三四线城市，在温州和鄂尔多斯的崩盘效应昭示下，似乎整个“板块”都将塌陷。

与仇保兴副部长观点相似，我也一直反对“全国房价泡沫论”，更不可能支持“全国崩盘论”。诸多理由，此处不表。退而求其次，只谈谈三四线崩盘的话题。因为，相信全国崩盘论的，估计只是小部分人；但相信三四线崩盘的人，应远多于前者。关于鬼城、空城的讨论，以及房价泡沫已破的温鄂二市，都发生在三四线市。

首先，关于房价泡沫。与其他资产泡沫一样，泡沫的产生有两个必要条件：一是几年内价格连续大涨，二是买方多属投资投机性需求。就中国的房价泡沫来说，2011年之前的温州和鄂尔多斯即具备这两个条件。2009年至2011上半年，二市房价皆上涨了二倍左右，相比2003年就涨得更多了。而且当地民间资金充裕，购房多不是为了自住，被当作股票与黄金来炒买炒卖。结果形成了大泡沫，最终破灭。

按此两个条件，在中国很难找到更多的城市。比如一线城市，去年房价涨幅较大，在一定程度上符合了第一个条件，但不满足第二个条件：八成都是自住需求，或者是首次购房的刚需，或者是改善住房水平的合理需求，在限购限贷之下，投资投机性需求所占比例很小。因此，即便房价涨幅大，也难以断言一线城市泡沫大。至于多数三四城市，两个条件中，哪一个都不符合。去年一线城市房价平均上涨三成左右，而三四线城市，多数只上涨了一成左右。而且，自住需求占比高达到九成左右。

其次，三四线市场形态。既然不符合泡沫生成的条件，为何这么多人与房企看空三四线？问题的关键是，三四线城市房屋供应充足，供大于求成为常态。从供应上分析，这些城市不缺地，但缺财政收入和GDP，地方长官对于“土地财政”的喜爱度与依赖度，明显高于一二线城市，所以“为官一任，卖地无数”。甚至为了巧立名目的多卖地，还在新城新区开发上动起了脑子，部分三四线城市的新城新区明显没有产业支撑，而房地产开发项目却一大堆，很容易造成房屋空置，甚至空城。

从需求面分析。如果说一线城市的新房成交量，已经在2007年或2009年见顶，那么三四线城市仍处于“长个子”的阶段，房屋年度销售规模仍处于上升通道。这主要受两个因素影响：一是城镇化率较低，人口快速由农村向城镇集中，虽然部分中西部地区的三四线城市行政辖区内的总人口，由于农民外出务工而减少，但市区常住人口继续增长，也即有效购房人口的基数仍在增加。一方面，是市区老居民的购房需求，比如子女结婚、动拆迁、改善居住等；另一方面，是外来需求，辖区内的县、镇、乡的居民，为了小孩读书、未来养老、落户、投资等需求而在市区购房。

众所周知，商品价格的波动，主要由供求关系决定。在当前阶段，以及未来几年，三四线城市的购房需求平稳增长，向上态势尚难见顶。但市场供应确实比较充足、甚至部分城市和城区明显过剩。供大于求制约了三四线城市的房价涨幅，一方面炒房者无法获大利，另一方面开发商也难赚大钱。于是，就形成了当前局面：基本没有泡沫，房价难以大跌，但即便在一二线城市房价大涨的年头，这里的房价也不会大涨。这种状态，其实是有利于三四线城市民众购房的，房价收入比一般为6-8倍（一个家庭6-8年的收入可买套房），远低于一线城市的15-20倍。

最后，房企并非都在逃离三四线。从房企层面观察，2010-2011年，确实有很多大房企积极进军三四线，但2013年则重新将拓展重点移向一二线。开发商都是商业动物，随行就市，哪里的市场表现好，哪里有利可图，就向哪里转移。但很多业内人士，由此得出三四线城市风险很大，业外人士认为将有越来越多的三四线城市步温州后尘，却有失悲观过度。

有一个基本的逻辑。都说三四线城市楼市糟糕，但现实是很多开发商仍在那里开发项目。市场经济条件下，市场自己会说话。这些开发商都不傻，如果都赚不到钱，还忙活啥呢？还会继续拿地吗？有些大牌房企，确实觉得三四线赚钱不来劲，原因有三：一是管理成本太高，很多高管都是由总部派过去的，各种出差开会费用并不低；二是与当地政府关系的密切度，敌不过本地房企，且受制于集团条条框框，无法从官员处为项目争取额外利益；三是他们在一二线城市的项目利润率较高，大鱼大肉吃多了，看不上三四线城市的低利润。

不过，就在一批地产巨头纷纷停止在三四线城市扩张，甚至转让项目、卷铺盖走人之际，仍有少数大房企“乐在其中”。不如举两例。一是河南建业，独树一帜，守着河南。近几年销售金额分别为40多亿、66亿、82亿、103亿、130多亿（2013年），基本保持20%多的增速，但其老板不鼓励超过30%。这一增速，低于保利、绿地等全国扩张型房企，更远低于阳光城、融信等激进型闽商。建业已完成在河南所有17个地级市的布局，接下来计划继续深耕，进入30-40个县级市。

另外一例是碧桂园。碧桂园的项目上，多分布于三四线城市，以郊区大盘为特色。2011-2012年企业年销额450亿元左右，2013年一跃而起，突破千亿大关。业绩猛增，固然与企业换帅、管理思路调整等有关系，但也从侧面证明了三四线城市并非全是“荒漠”。而且，未来碧桂园还可能深入四五线城市。合适的产品，创新的营销，加上品牌效应，碧桂园在三四线城市活得有滋有味。

总而言之，对于房地产市场走势，大道理可以讲很多，有些专家看空中国楼市多年，“崩盘论”并非什么新论调，但过去多年，确实也忽悠了很多民众，因为他们自有他们的逻辑和理由。在当前社会背景下，房价大跌、楼市崩盘，似乎成为“舆论主流”、“民心所向”。但重要的一点，我们更应尊重市场、敬畏市场，而不是站在道德的高台上，对市场下命令。




注意：凡是在2014年不理解上述这篇文章者，也很难理解2016年下半年－2018年上半年三四线城市为何会全国普遍大涨！不要说业外小白，就算是业内人士，很多人都处于这种状态：楼市大跌时迷茫，大涨时还迷茫。


做市场研究的重要方式，是做历史比对，找出规律，再结合当前内外部环境，从而预测市场走势。

不过，难点在于，即便存在历史规律，但历史不会百分百重现，如何找出差异之处，则是重中之重、难中之难。

老杨没有写稿团队，自己也过了码长文的年纪。因此，多数时间，只是放图表，略做分析，引导大家作进一步的思考…… 这样有助于提高大家的市场分析能力……

这里，我仅提示三点：


1、2012－2014年，三四线城市住宅库存积压严重，而当前不算严重，未来两年严重程度也不会创新高，主因是近几年卖地量，不算太多。

2、2012－2014年的高库存，在2016至2018年上半年被快速去化，重要原因之是棚改去库存，而未来二三年，这一利器不会重用了。

3、中国城镇化进入以城市群、都市圈、中心城市为主要引擎的新阶段了，与上述不沾边的三四线城市，人口流出或增长很慢，新增购房需求大趋势将减少。

hecgdge4

将来三四线城市养老可以，人少清净，空气也比一二线好很多[捂脸]，关键是房价便宜呀