6月开始，楼市或迎来“抢收潮”，国家一锤定音，刚需迎来好消息

形腿望舞

​与2020年第一季度相比较，伴随楼市进入到复工复产的阶段，前期积压的住房需求也逐步释放，第二季度的房地产市场已经有了明显的复苏迹象。根据新京报报道，截至2020年6月5日，全国已经有30家房企披露了今年前5个月的销售数据，销售额平均同比增速开始回正，大约为0.80%，其中碧桂园、万科、恒大同比增速达到1.04%。此外，如果放眼全国楼市，购房者还会发现，深圳、上海、成都、杭州等热点城市甚至出现了排队抢房等明显的回暖现象。



面对这种情况，很多观望中的购房者开始纠结，这种回暖现象还会继续升温吗？此时不买房会不会错过有利时机？其实，笔者认为，当前房地产市场开始逐步恢复，主要原因是前期受压抑的“小阳春”得到了逐步释放。但是，与快速升温的天气不一样，今年的房地产市场或许无法从“小阳春”进入到“夏天”。恰恰相反，购房者们应该注意的是，从6月份开始，各家房企或许将陆续进入到楼市“抢收”阶段，为什么这么说呢？且看以下三个方面。



第一、国家一锤定音，向市场传递了调控不会放松的明确信号。

作为典型的政策性市场，楼市每一步都与政策密不可分。对于今年的房地产走向，在5月底的全国大会上，国家已经再次明确定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。虽然与此前的论述一致，但是在权威会议上再次重申定调，说明即使今年面临突发事件的影响，国家对于楼市调控的态度也没有改变。

其实，截止到目前，今年已经有广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安、宁阳等12个城市出现了政策“一日游”。此外，在刚刚过去的这一个月，针对房价抬头、炒作学区等现象，北京、深圳双双出手，针对楼市乱象进一步加强了监管和查处力度。由此可见，房价大局基本已定，只要出现炒作或过热，调控政策仍会加码、收紧，对于房企来说，这意味着仍会面临不小的销售压力，加快抢占市场份额将是房企接下来的重点。



第二、上半年销售缺口较大，下半年不确定性因素增加。

根据国家统计局相关数据显示，2020年前4个月，房企到位资金为47004亿元，同比下降了10.4%。其中，占房企资金来源四成以上的定金及预收款、个人按揭贷款两项分别下降了18.9%和5.4%。尽管进入5月以来，楼市销售逐步恢复，但由于前期销售缺口太大，再加上严格的调控，所以现阶段房企依然面临现金流压力。

除了前期销售缺口较大，对房企而言，下半年也充满着不确定性的因素。对此，国信证券认为，近期楼市升温，一方面是前期积压需求的释放，另一方面则是供给增加的驱动。但是，如果需求端环境不发生改变，接下来市场面对的仍是销售下坡，而且预计今年将下滑10%。此外，根据21世纪经济报道，目前多数房企都将回款率目标定在了80%以上，而且是必须要完成的“硬性指标”。由此可见，一边是可能出现的销售滑坡，一边是面对较高的回款任务，房企不可避免地将面临较大的压力，提前“抢收”就显得格外重要。



第三、融资渠道持续收紧，房企债务高峰期正在到来。

6月5日，中国人民银行发布了《区域房地产市场发展情况的区域金融运行报告》，报告再次重申：保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。其实，在央行发布这份报告的一周前，银保监会也曾再次明确表示，要持续遏制房地产金融化泡沫化。不难看出，在降准和降息的大环境下，虽然房企外部融资环境有所改善，但监管层对于资金流入房地产行业仍然十分谨慎。其实，在笔者看来，在持续推动脱虚向实的大背景下，接下来信贷资源仍将会从偏好房地产向实体经济领域转移。

除了融资渠道持续收紧，房企面临的债务高峰期也正在到来。根据克尔瑞统计数据显示，今年95家典型房地产公司共有5575亿元债券到期，相比2019年增长了43%，其中1月、7月和11月将会是债务压力的峰值，分别需要偿还616亿元、615亿元和662亿元。从这个角度来看，6月份以后，房企负债压力将迎来年内第二个顶峰，而目前加快销售无疑是缓解现金流压力、债务压力的重要手段，所以预计接下来房企将会陆续加大“抢收”力度。



“抢收潮”之下，“打折潮”大幕也将再次拉开

继续收紧的调控政策，不确定性的市场变化，资金流入楼市的监管，以及还债高峰期的到来，这些因素都拉开了房企“抢收潮”的序幕。其实，“抢收潮”的到来，根本原因还是房企缺钱，所以需要通过加快销售回款来应对现金流压力，以及冲刺今年的业绩目标。当然，在目前比较平淡的楼市环境下，抢收和回款并非易事，显然需要通过降价打折来实现，而且不少房企早就已经开始了。

就拿恒大来说，早在今年2月，就以75折优惠拉开了2020年楼市降价潮的序幕。据统计，今年1-5月份，恒大累计合约销售金额2727.9亿元，同比增长约17.8%；累计合约销售面积3007.9万平方米，同比增长四成。不可否认，销售增长的背后与楼市进入恢复期密不可分，但实际上，价格让步也是目前刺激楼市交易的重要原因之一。根据销售简报统计，今年前5月，恒大销售均价为每平米9069元，同比下降了15.6%。除恒大外，碧桂园、万科两家头部房企也出现了明显的价格让利。伴随“抢收潮”的不断到来，这将成为今年的常态。



一类人（刚需）迎来了好消息

“抢收潮”带来了“打折潮”，以价换量成为了大趋势。根据笔者走访市场发现，目前除了加快推盘入市的节奏以外，“签约优惠”、“首付优惠”、“特价房”、“一口价”、“折扣券”等形式正在被房企大量运用。由此可见，目前的楼市行情，对于刚需而言，显然是一大利好消息。

具体来看：首先，处于买方市场，市场上可供选择的房源增多，购房者可以安心精挑细选了。其次，无论是开发商还是投资炒房客，目前普遍都面临着现金流压力，所以购房者今年遇到高性价比房源的机会大大增加，甚至可以淘到一些地段、配套、品质都不错的房子。最后，刚需心态更加理性与平和，既不用担心房价大涨给自身带来买房压力，也不用担心房价大跌给自己带来损失，资金充足可以早买早住，资金不够可以再等等，选择上也多了自主性和灵活性。