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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好，我的情况是在北京二套有公积金，在保定市有房产市值120万，有20万贷款，明年7月份才能上市交易。家里两个孩子和老人。我纠结的是：在北京有自住需要，在天津有孩子上学需要，在保定房价低离北京也不远可以多买两套，而且父母亲戚都在保定市。我和我老公国企单位收入稳定2.5万左右。该怎么办呢？我们倾向于在北京买，但是需要卖了保定房子才有首付。
回答：河北保定人口流失严重，未来价值会进一步打折扣。 未来不会再有全国普涨行情，趁早出手，置换到北京。环京也不是优质资产。 保定卖掉后 老人暂时租房住，未来有子弹再买套小户型好了。
提问：房姐您好！我最近在线上看燕郊房子，计划首付60左右。 中介推荐了碧桂园时代城（精装现房），均价2.3万。我觉得偏贵。 请问房姐从投资角度，时代城多少钱值得入手，还有更好的推荐吗？环京其他地区，比如廊坊市区等是否有投资价值？ 谢谢！
回答：精装修是最易折价且溢价的属性，从投资角度看不推荐，很多职业玩家就是靠装修套利 燕郊2以内可以淘，廊坊现在不推荐
提问：新人首问:房姐您好！目前北京租房住，租金3600每月，马上生二胎，在京有二套购房资质，老人有首套资质，河北香河孔雀城有套房，目前月供3500左右，香河最高2万时没卖，现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房，自有资金50万，老公意思香河涨价太慢，卖了能剩50万，凑100万首付，用父母名义接力贷首套买套老破小，等着升值，老公和我年收入加起来24万左右，还要养两个孩子，感觉目前不是我家合适买房时机，经济压力太大，老公非常坚持卖香河买北京，我结合最近政策，感觉香河房价还能涨，可以等等再置换，请问房姐，结合现在情况，我家怎么样处理比较合适，让资产增值
回答：香山如果不自住，纯投资是不如北京的，北京外溢才会到环京 100首付能看250上下的标的，月供大概7K左右。如果能承受可以置换至少持有3-5年。风险是第一位考虑，如果期间月供或压力太大不建议硬上
提问：房姐，地板价是怎么产生的？
回答：价格是由市场的竞争（供需博弈）决定。 这个城市的最底层购房者的资金和人数，以及这个市场上可以买到上车盘，决定了最终的地板价。
提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子升值空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢
回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 > 2
提问：房姐你好，请问甘露园都市经典家园这个小区怎么样？西南向两居，稍有点遮挡，88平两居，多少钱能入？谢房姐
回答：小区没有问题，价格合适就可以入手。 和户型，功能率，朝向，楼层，楼栋都有关系， 你说的这套就是链家推销的歪户型，塔楼这一栋，本身有折价，5.2万不算多便宜。
提问：沈阳有些楼盘土地被抵押了。导致楼盘房屋出售的时候，只能全款，不能按揭。也不能抵押。 房姐，这个情况的房子可以买吗？
回答：能按揭的，说明基本正常。 不能按揭只能全款，可能是开发商单方面政策，那就实际考虑抵押物的问题。 自由交易，认清风险。
提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！
回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前够买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来
提问：房姐你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！
回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校
提问：房姐好！投资目的，沈北亚泰四期新房（2万定金，社保积累半年后付首付）和五年内二手次新比较，如何选择？沈北亚泰与与雅居乐哪个好？
回答：亚泰前面几期性价比很高，但是新开盘这一期太贵了，不如雅居乐。新盘单价控制在8500以内更优。次新同样也是看入手价，不过沈北二手房笋盘难淘，价格低的基本都是顶天立地，折价严重。
提问：房姐您好，听了您的指导，最近一直在踩盘。sfsd，子弹170。以下均是商满五唯一。1.望京新城，97年的房子，东南向高层，73平一居室，455w。2.炫彩嘉轩，06年，东西通透，顶层，56平一居室，390w。3.天通苑西二区，次顶层两居室，138平南北，445w。4.天通苑西二区，有电梯中间层两居室，124平东西向，387w。5.天通苑东三区法式，四层没电梯，133平南北三居室，440w。按照投资角度，还望房姐帮忙排序，并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上，优先选择哪个区的房子，选筹的原因是什么呢？阿里巴巴总部入住会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些？谢谢！
回答：炫彩嘉轩性价比不高 5>3>4>1>2 东三区的品质相比还可以，户型和楼层都比较合适，价格谈到3左右性价比会不错 可以重点看 东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近，属于不错的位置 阿里对望京更加利好
提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢
回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松
提问：房姐您好！我现金700个左右。目前就是想投资保值。已经是二套了。目前在考虑万柳或者是牡丹园。万柳因为学区房，700只能买蜂鸟一居，牡丹园这边能够买二居左右。从投资来看，您建议买哪里？
回答：万柳一个CEO盘多少钱值得买？ 单从楼盘上说，唯一的作用是你喜欢，你买单消费。 投资角度来看买入就是亏损状态。 巴沟这个板块其实是有点小问题的，只有一侧土地，西侧河水，有去无回，比较阴冷，如果能把北面的高尔夫拆掉变成居住组团就是质变了。 如果没有学区需求，我建议是回避海淀区的。 海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差。 学区扩散的原因，价格也不便宜。 子弹700，首选望京 国贸次新，如果房票充足，月供问题不大，建议拆分成2个800-1000万的选筹。
提问：房姐好，我在来广营，媳妇在三里屯工作，最近准备投资兼自住一套房，考虑孩子上学。请问朝青国美第一城中楼层，141平米三居南北户型带装修单价5万出头。跟回龙观京投发展公园悦府新房中楼层，125平米南北三居毛坯房单价6万比较下来选哪个更合适，更有升值空间一些？谢谢！
回答：地段上朝青肯定好于回龙观，公园悦府这个位置6万，后期面临长期站岗的可能 国美>公园悦府 朝青5-7万次新都可以淘一下
提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海学区房，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京学区房和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks
回答：北京学区房不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-10-22 11:48:58
