楼市也开始“倒牛奶”？开发商“大量破产”，为何不降价自救？

jimmy肖明

百年之前，美国经济大萧条。乳制品产量严重过剩，大量牛奶滞销。于是，农场主为了保证利润，把大量过剩的牛奶直接倒进密西西比河。



百年之后，在中国的房地产市场上，“资本家把牛奶倒掉也不给穷人喝”的真实一幕，似乎正在如火如荼地上演——房产严重过剩，购房者趋于理性，大量开发商陷入房子“滞销”怪圈。更要命的是，很多开发商被缺钱、高额到期负债待偿等困境缠身，即便情况已经如此危急，但是全国大大小小的近十万家开发商，选择降价卖房让利刚需的寥寥无几。就算是有些房企已经到了“破产倒闭”的边缘，他们依然在“死撑不降价”。“倒牛奶”现象发生在被定义为民生的地产行业，着实让人唏嘘不已。

开发商“死撑”，就算是破产倒闭也不降价卖房这事，还就真真切切地发生了：人民法院公告网的数据显示，截至今年6月8日，今年房地产企业的破产数量已经高达210家，平均每天都有1.3家房企申请破产。非但如此，业内专家预测，未来3个月开发商“破产潮”或加速来临。预计到今年底，开发商破产数量或至少是2019年的1.5倍。值得一提的是，今年这些破产的房企中，不仅仅是名不见经传的中小开发商，排名前50名的房企里，光从资金周转情况（资不抵债）理性分析，就有12家有破产风险。



相比于前几年楼市火热时期，每年新开发商注册数量狂增，这两年开发商注册数量不增反减，而且年破产数量都超过500家，也称得上是“大量破产”的罕见现象了。

种种信号显示，开发商现在“很不好过”，有些甚至已然到了“吃不消”的地步，随时可能被资金链断裂吞没，导致破产倒闭。我们认为，主要原因有三点：

其一，这两年楼市进入“房住不炒”新周期，房价也逐渐趋稳回归理性，购房者尤其是投资炒房客对后市预期严重不足。叠加国家三令五申打击遏制投机炒作，非理性投资炒作市场的情况越来越少。除部分一二线城市供不应求还能保持一定的成交量外，其它城市房企各大项目基本陷入“卖不掉”困境。

尤其是2020年，随着一只突如其来的“黑天鹅”的降临，楼市更是雪上加霜——一季度开发商销售额整体直接下滑高达20%，即便是到了二季度市场逐渐开始回暖，但是开发商的卖房压力依然存在。房子难卖，就意味着回款吃力，缺乏足够的现金流支撑，大多数房企陷入“资金周转不灵”的危险境地。



其二，开发商的钱也都是从银行贷款而来，借来的钱是要连本带利偿还的。所以，开发商的压力，除了来自于房子难卖，回款不畅外，还有就是“巨额债务待偿还”的压力。房地产是资金密集型产业，而开发商“高周转”的背后其实更是高杠杆的压力。放眼望去，百强房企中，任何一家资产规模巨大的房企，实际上都是“欠一屁股债”。很多人不知道，房地产行业也是少数几个能把负债率做到高达200%的行业。一句话，开发商盖房子，都是拿别人的钱来盖房子，是一个资本游戏，核心竞争力不是产品，是融资能力和融资成本。

2020年开发商有多少债要还？证券机构的统计数据显示，2020年，房企面临较大的再融资压力，信用债、海外债和ABS合计到期超过6000亿元。其中，万科、恒大总偿还规模较高，均超过500亿元。这也就不难解释，为什么其它房企不动，这两家巨无霸房企，却在今年早早明智开启打折促销降价卖房了——压力太大，不抓紧卖房回款，真的可能“吃不消”。



其三，2020年-2021 年，开发商除了要面对房子难卖、待偿还债务高的压力外，还不得不面对“钱难借”的现实。国家银保监已经明确，2020年会维持一贯的“紧金融政策”，这意味着，开发商的融资困境依然不会有好转，即钱依然不好搞。

融资数据方面也显示，今年一季度开发商的融资未增反降，尤其是中小房企的融资难度也是大大增加了。其实我们通过多方打听，已经获悉，今年上半年部分银行和金融机构，对于除排名前30之外的房企，已经统统采取“断奶”行动了。这也就不难解释，为什么今年前两个月破产倒闭的近一百家房企中，绝大多数都是三四线城市的中小开发商了。



但地产开发绝不同于养牛产奶的简单逻辑。地产商打折促销卖房，以价换量，既能迅速消化库存，也能快速回款，填平资金缺陷，这种简单明了的“自救”道路就摆在他们面前，他们为何却视而不见，宁愿大量破产也还是不走“降价自救”的道路呢？

懂行人揭露：开发商并非不想降价卖房，而是不敢，他们有3大难言之隐：

第一个难言之隐：人在屋檐下，不得不低头。中国楼市说白了，还是政策市。开发商虽然对于拿地建房卖房有自己的一套体系，但是在新房售价方面，却压根没有自主定价权。尤其是2016年后，新房普遍“限价”，开发商更是有苦难言。平心而论，“限价”确实有利于抑制“地王”高定价，但是这种政策的强干预，却也让开发商的利润压缩到最小，而且新二手房倒挂的情况下，也直接导致了“限价新房”遭哄抢的火爆场面屡屡上演。



第二个难言之隐：很多人只知道“限价”是为了“防止房价上涨”，殊不知，其实在很多城市“限价”的真实目的是为了“防止房价下跌”用的。拿去年底被热议的安徽马鞍山“限跌令”来说，新规要求“新备案商品房售价不得低于备案价格10%”，换句话说，第一批房价备案之后，开发商再想更大幅度打折降价卖房，其实已经触碰了政策的红线。

有人可能要说，政策“允许房价下跌10%”，开发商也有降价空间了啊，这种幅度的降价对于卖房也有相当的促进作用了。这样想就大错特错了，这是完全不懂行的说法。事实上，即使文件如此规定，开发商也是不能真正这样做的，尤其是一些本土小开发商，降价卖房无异于天方夜谭。这一点从过去江西、安徽、河南等三四线城市开发商降价卖房，随后就被有关部门“约谈”、“喊话”、“斥责”，可见一斑。地方部门“不允许”开发商降价卖房，背后的逻辑，我不说，相信大家也都明白。



第三个难言之隐：开发商即便能顶得住地方施政主体的“不允许降价卖房”的压力，也几乎顶不住老业主的各种“耍赖式阻拦”。曹德旺曾经痛斥，中国房地产市场乱象百出，其中最可恨的就是，开发商自由降价卖房，老业主以利益受损为由，站出来阻挠反对，要求开发商，要么退差价，要么恢复原价，要么退房。简直毫无契约精神可言。房子归根结底是商品，但房价“只准涨不准跌”，真是世所罕见。

中小开发商首先是没有这个胆量降价卖房的，尤其是房子卖到过半的情况下，降价就意味着要顶得住老业主的各种花式阻挠。其实不止小开发商，即便是恒大、万科、碧桂园这样的大开发商，在打折促销降价卖房后，也有“撤回优惠”的先例，归根结底，还是无法稳妥解决买卖双方的价格矛盾。



除以上所有的原因之外，其实开发商之所以在重重压力面前，宁愿破产也不愿选择降价卖房，还有一个足以惊掉所有人下巴的原因——破产“更划算”：一则，降价卖房会改变市场预期，今天降10%，购房者就会理所当然认为，接下来还可能降更多，受“买涨不买跌”思维影响，降价卖房其实房子可能更不好卖；二则，开发商也是在赌明天，即赌政策突变，硬撑虽然很苦，但倘若赌对，一切就会逆袭改变；三则，在降价和破产之间，其实房企还有第三条路可选，那就是被大房企并购，虽然不可能一夜翻身，但至少结局不会太差。这两年行业间的“并购潮”骤增，就是最好的体现。

白云追月素

一亿一平方更好

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想多了，降价出售银行贷款都还不起，破产清算或者把房子和地块抵押给银行，至少破产后不会背负巨额负债

白云追月素

买卖合同签署后，就要有契约精神，闹事真是滑稽可笑，无理取闹，商品哪有只涨不跌的道理

寒郁轩良

坚决不买房，坚决不当接盘侠