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问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：老师，您好。 现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？ 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？
答：1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。 如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。 建议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。
问：十三房您好：我刚刚卖了自己名下龙岗大运一套房，手上有400粒，家庭年收入70，现考虑买一套学区房给两个孩子用，小学兼初中，大的明年读一年级，小的今年上小班，现在老婆名下还有一套房在西乡流塘这边自主，家庭五口人，老婆在光明上班，考虑了宝安中学集团外国语小学➕宝安中学，小户型放盘不多，海雅缤纷城小户型50平涨到600，怕现在入手会站岗，都市翠海要20一平。也考虑了宝安实验学校那边的房，好像投资价值更高，但是接送有点远，南山区也考虑过，但没有选到合适的房源，家里人多选在南山和宝中要面临租房。想请教下，该如何选择？如果自住加学位都能满足就最好。
答：你好，感谢赞赏！ 宝安实验去年已经排名在全市前30名内，在27左右，今年20名也是本身实力范围发挥的水平，不算是超常发挥。 名次一直有进步，说明第一生源好，第二学校管理水平师资水平等方面都不错。 宝中一直缺的就是好学校，这两年随着价格不断攀升，海韵海旺这两年的名次也是提升很快，去年两所学校名次还在六十左右，今年海韵考进了全市前三十，海旺考进了前五十，表现都不错。 未来还是会有进步的，持续看好宝中这几个学校。 经过金三银四，六月份史诗级土拍，818社会主义先行示范区，前海扩容和双11调整豪宅标准的轮番轰炸后，宝中第二梯队的改善型楼盘的价格也出现了分化。都涨了，但是带宝安实验学位的凯旋城涨得更多。 市场用钱投票，再次让价值回归。深圳持续快速增加的入学儿童和优质学位供应缓慢的矛盾以后只会愈加凸显。优质学区房与相对较次学区房的同档次楼盘的价差以后只会越拉越大。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 新安湖商业城1997年建造，海雅缤纷城旁，两栋楼。 以上两个楼盘是电梯房，灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 海雅缤纷城宝中学位不错，对你来说也是一个折中的选择。 但是需要看具体价格，最近涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。
问：你好，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？
答：你好，感谢大额赞赏！ 以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。 生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。 只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。
问：老师，你好！目前准备在深圳定居，深户，工作稳定。预算总价1000-1500万的房子，考虑140左右的3房，初步选择龙华鸿荣源壹城中心新开盘的，销售报价7.5W\/平，有犹豫想更好的地段，比如宝中，前海等，有一个小学一年级和一个刚出生的宝宝，考虑到以后还有有学区要求，主要是注重居住品质及宝宝以后读书需求，暂时没有投资的打算，实在拿不定主意，请老师指点迷津！
答：你好，总价1000以上，自住+投资首选南山，次选宝中。 铭筑荔苑、诺德、阳光玫瑰园、鼎太、雷圳可以关注。
问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？
答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。
问：老师好，我夫妻在福田翰岭院有一套一百平出头的三房自住，在东莞松山湖星城翠珑湾有一套七十几平公寓。现在想改善住房，考虑几个方案： 1）把翰岭院的卖掉，在南山买一套1250w左右四房，请帮推荐下小区？其中华侨城的双证房是否可碰，双证房将来很难出手吧？ 2）翰岭院的继续持有，在福田南山买一套400w左右小房供父母住，但因要首付7成，要等东莞的房子卖掉才够首付，但公寓感觉不太好卖。 3）把翰岭院的卖掉，在万科第五园璞悦山买套大户型，有余钱再在福田南山买套小房。但第五园好像难升值保值？ 请帮看下哪个方案好些，并帮解答其中的疑惑。有没有其他建议方案？谢谢！ （本提问能否不公开？）
答：你好，感谢赞赏！ 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 梅林就方便性上讲还是可以，若论投资的话 没什么空间，可以考虑出手。 华侨城没有学位支撑，片区老化 没有增量，未来整体跑输大盘。 两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。 双证的缺点： 1.占名额 2.金融属性差，大多数都不能满评 在什么时候选择双拼: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 万科第五园也不推荐。 南山推荐铭筑荔苑。
问：您好资源下，目前有桃源村一期一套房，价值480万左右，100万的贷款。手上100万的子弹，有首套购房名额，可承受较高的贷款，南山生活工作，可接受保安。有两个想法： 1.卖掉桃源村置换一套房，额度在900万内； 2.将桃源村贷款还上，做抵押，去购买700-800万以内的房。 之前看您的答复建议去碧海，不知道现在是否适合入手，西丽留仙洞片区天悦、鼎胜是否合适，因为已经很高价位了，希望还是能考虑一定的自主需求兼顾投资，不太考虑学位，请问有什么推荐？谢谢
答：你好，桃源村算是神一般的存在，主要原因有下： 1、地处南山，7号线桃源村地铁口，去车公庙、福田中心、科技园、华侨城、留仙洞都在半小时以内； 2、南山上车盘，单价和总价都不高； 3、一二期共计7000多户，多为2梯6户，不折不扣的大社区。 为什么这么好的位置，却是这样的价格呢？ 1、一二期为福利房，1-82栋为一期，97年交房，楼梯房，83-105栋为二期，99及03年交房，电梯房，社区较老。 2、人车不分流，地面基本沦为停车场，无高档花园、泳池，物业管理较差，全开放社区，安全性较低； 3、附近没有大体量商业和好的学校配套，短期内也没有大的利好项目； 4、小区处于龙珠大道、京港澳高速和北环大道三条主干道中间，相对较吵； 5、价格低的多为低楼层、朝北户型或者较吵楼层，优质户型、楼栋、楼层价格不低，比如三期看花园安静不吵高楼层。 自住，这里比较方便，投资，不看好！ 天悦湾花园 鼎胜金域世家： 位于留仙洞总基地旁，5号线和未来13号线交口留仙洞站，楼栋不多，但都是花园社区， 由于房龄都在2013年-2015年之间，所以户型上设计更合理，无浪费面积，高赠送，通透，方正、采光都很好，楼间距大，无遮挡，高楼层可以看到西水库和塘朗山，人车分流，配套2万平悦方广场商业和800米处天虹商业。 楼盘做对比： 1. 天悦湾花园高赠送，大花园，车位可以达到1:1以上，距离地铁口最近，距离100米， 户型78-159平3-5房。 2. 鼎胜金域世家，小花园，高赠送，户型有89平三房和89平五房，全部朝南， 优势：1.紧靠留仙洞总部基地，规划683万平总部基地建筑体量，其中大疆创新、天珑、乐普医疗、传音控股、预计未来3年左右可以建好入驻，未来约10多万人在此就业，整个留仙洞板块无普住住宅项目，三个社区1300多户，挂盘仅16套，足见稀缺. 2. 交通枢纽，5、7、13号线快速转换通勤全城，西丽高铁站规模超深圳北站 劣势：学位未来不会差，但目前的总价匹配比较一般的学位，西丽很二的学位，文理二小和文理二中。 考虑自住可以入手西丽，但是需要淘笋。 如果考虑投资升值潜力，建议截断抵押桃源村继续加仓碧海。
问：星主，你好，想买个1500万左右的学位加自住房三房(或3+1),目前重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外,请问推荐哪些楼盘，如果考虑未来增值的话推荐更福田香蜜湖还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知是否需要出手，如果出手的话建议何时出手合适？
答：你好，非常有眼光！ 把南山区学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。 世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现，没必要了。
问：老师，您好！请问今年两个新盘临海揽山和华润城四期，您怎么看他们的定位和升值的空间？您预计他们分别的起售价是多少呢？另外手中信和自由广场一套，壹城中心有套四房，之前您建议出点信和，但我想都出掉，不看好这边的升值空间了。所以想手里两套房全部换成新世界两套，或新世界一套，华润去打新一套。您的建议呢？
答：你好，新世界揽山临海，蛇口30万方大盘。位置还不错，背山靠海。 山顶住宅且位置还不错的新盘少，属于稀缺产品，价格肯定不便宜，目前价格还不确定。 总体来说对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。
问：老师，您好！您对罗湖深中的学位房怎么看？2019年下半年开始，深中学位房暴涨，基本都是上涨了100万。我手上有一套鹏公馆，我打算卖了换一个两房的深中房，适合居住的。这样投资居住都不耽误，您比较推荐周围哪个盘的深中小区，上涨潜力大的。因为今年8月即将满2年，所以打算卖了置换，感谢指导
答：优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。 金丽豪苑和嘉多利花园可以关注
问：老师好，近期一直在关注你的帖子，颇受启发。本人计划上半年购房，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内。主要是自住加投资。目前主要在看梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。也看了老师推荐金地上塘道和曼海宁，我关注了一下价格要比福田便宜，学位好像也有潜力，所以也可以考虑。老师可以帮忙分析对比一下这三个盘吗，可以给个顺序建议。就我目前的情况来看，除了这两个区域，还有没有推荐的区域。
答：梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 居住：不推荐，整体感觉差 投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。 整体居住环境上塘更好，综合考虑推荐上塘
问：你好，现在拥有龙岗深业一套大平层及龙岗依山郡学位小房一套，现在想抛掉龙岗的房子到龙岗以外地方居住，俩小孩有学位需求，不太想去南山，看了圣莫丽斯B区房子比较喜欢，请给点意见
答：你好，感谢赞赏！ 圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，所以自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。
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发表于 2020-10-21 19:33:24
