涨声四起？北京楼市怎么走，看看上半年的数据再说

我爱萨其马虞co

北京楼市压抑良久，购房需求早已做好了准备。

近期，北京楼市被唤醒，市场供应井喷。上周，北京市住建委一口气公示了11个项目的预售许可信息，其中商品房项目9个，约7000套住宅，供应量接近90万㎡。

​

5月刚过完，楼市“涨”声四起。回顾上半年，第二季度的疯狂与第一季度泾渭分明，冷热交织。

但北京楼市的热度，能持续多久？

11盘集中预售，周末4盘连开


上周公示的11个预售中，有4个新盘已经趁热开盘。

“不好意思，我们已经售罄了，您可以关注二期或等其他客户退房。”长安九里在6月5日取得预售许可证后，当晚开盘摇号，14分钟售罄。

据了解，长安九里开盘现场共500多组家庭参与了摇号，首期推出的240套房源全部售罄。首期开盘的是4#、5#、6#楼，户型含86平方米两居，103、120平方米三居，125、138平方米四居，得房率在80%左右。




同一时间取证的洺悦湾选择了在6月6日开盘，31亿的成交额交出高分答卷。

而说起洺悦湾，五环内的限竞房本来就少，主力户型还是89㎡三居，价格非常香，首付164万就能上车，在目前市场还是相当受欢迎。




可以看到，两会结束后，热门项目纷纷加快了入市速度。

而从新房销售的数据来看，可以明确北京楼市正在快速回暖，而这一迹象从3月底就早已显现。

3月25日，位于北小营的金茂低总价新房北京国际社区线上开盘，20分钟售出814套。北京国际社区的热销，被业内认为是打响楼市“开春”的第一枪。

新房成交上涨，一部分原因是开发商以价换量，加速回款；另外就是房企开发的小户型产品吸引了大批刚需客集中购买带来的。

4、5月成交量猛涨


确实，因疫情踩了刹车的购房热情，在4、5月得到了充分释放。

数据显示，北京市场在疫情期间的短暂冷清之后强势反弹。值得注意的是，仅5月29日一天，北京二手房住宅网签就达1000套，创三年来新高！




不过从数据上看，除了5月二手房成交量较去年同期有所上扬外，其余月份均低于2017年以来往年水平，前5个月的成交量明显低于近三年同期水平。




由此可见，今年遭受挤压的需求近期入市速度加快，且还有部分需求尚未入市。 叠加了西城学区政策“末班车”影响，市场明显活跃，使得5月的成交量激增。

进入6月后，二手房成交逐渐趋于平缓。不过，西城政策仍然会刺激6、7月的成交量。等挤压的购房需求集中入市之后，市场将会迎来一波短暂的冷静期。

土拍市场火爆，31块地23块不限价


其实春节之前，全国土地市场非常低迷，土地流拍率一度曾经达到了40%。在政策持续严控，楼市不振的背景下，开发商拿地越来越趋于谨慎。

2019年北京全年土地成交总额仅1672.1亿。




此前多名业内曾预测，今年北京的土地市场将低温运行，但土地市场的火爆竞拍则完美的打破“冷场”传言。春节后至今的土地市场，基本可以概括为“ZF出地忙，房企拿地欢”。

2020年1-5月土地成交总额1117.53亿，不到半年已经直逼去年全年。

截止目前，北京市供应31块住宅用地，不限价地块23块，其中合生5月19日拿下的东南三环分钟寺地块楼面价7.6万/平，创北京历史新高。




不限价地块增多，土地供给端主动拔高市场热度的意图非常明显。控制最严格的的北京，正在悄悄放开房价的管控。北京房地产在逐步走向市场经济，是北京楼市发展的正常现象。

不过面粉贵了，面包可能也要涨价了。

我们仔细看，近期土拍的成交结果，乍一看，成交楼面价对于周边新房、二手房来说构不成太大威胁，但是“不限价”这个刺眼的名次刺激了房企的拿地热情，也给各个房企预留了品质空间。

因此，对于北京来说，2020年可能是房企最愿意做好房子的一年，今年拿下的地块产品我们可以期待一波了。

房价5月涨幅达3.2%


上周末的文章我们提到过，北京5月二手房均价为61894元/㎡，上涨了1891元/㎡，涨幅3.2%，创了近三年以来的单月最大涨幅纪录。




2017年至今，北京经历了最长的调控周期。

在近3年的持续下跌后，北京房价已经趋于平稳，房价出现反涨是很正常的。正如饭总此前预测的，今年北京房价均价先跌后涨，在9月份之后保持一定的涨幅，但今年度涨幅不会超过10%。

但是各个片区根据产业、地铁、教育等规划不同，房价涨跌会产生显著的分化。其中核心片区、规划较好的潜力片区和学区概念强的房价会比较坚挺，远郊没有产业或地铁规划的会继续下跌，尤其是大户型和物业管理较差的。

西城因为学区政策波动，二手房成交量较大，但价格存在不稳定性，预计7.31之后部分房源会有10%左右的跌幅。

北京楼市走势如何


首先，一城一策控制房价，不用担心房价大涨，但部分优质房源价格上调在所难免。

其次，如果地价涨，那么房价肯定是要往上蹦一蹦的。限价大门已悄然打开，存量限竞房也许会成为香饽饽。

再次，对于今年来说，从恢复经济的角度分析，可能存在一定程度的政策放松，北京也可能有利好的政策出台。

所以，对于购房者来说，今年或许是一个上车的契机。