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问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：1.宝安勤诚达和园85平（2010年购 贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住 2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购 贷300W，限售3年）出租5300 3.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年） 4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600 ） 5.沙井海岸城指标45平 6.现金200W 需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！ 1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型 2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积 3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房） 4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住 学位要求不高
答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓出手 2.龙辉花园做抵押融资 资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房 勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。 龙辉花园到期后出货即可。
问：老师您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看老师文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园+红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园+上步）八卦岭户型不理想，请老师给些建议，谢谢！
答：大涨之后无洼地 总价500内还能买的板块也只有保税区了 如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。
问：老师好，现在还适合买房吗，传五一政策要收紧？想请教下，手里一红本(市值1500万)，资金二百万左右，月供可承受15000左右。麻烦帮看下如何配置来让资产增值，买哪里未来投资潜力大，谢谢老师。另外如何能做到三成首付？
答：不排除政策落实的可能 现在的策略： 500内的刚需尽快上车 800以上的投资客淘笋+观望。 总价500左右，建议考虑第二梯队板块，会有核心热点板块购买力外溢的补涨行情。 可以考虑南山 蛇口，宝安碧海 坪洲，福田的景田 梅林，龙华的上塘 如果操作成首付3成： 1.全款抵押 2.开发老人盘做接力贷 3.做一笔首付贷，或者找渠道5改3
问：请问老师，光明片区（不含公明）有什么新房和二手房推荐？总价600万以内的。
答：你好，光明重点关注： 光明一号，正兆景，宏发嘉域。 绿地新都会也可以关注
问：老师您好，目前手里有200万，考虑总价600万之内，前海老小区值得投资吗？有其他推荐的吗？
答：前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前
问：十三大，我很信任您的判断。 星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。 规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。 方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。 本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。 问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？
答：你好，感谢大额赞赏！ 如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。 第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。
问：请教： 本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。 今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择： 1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型； 2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型； 3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。 这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？ 目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。 谢谢！
答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区。 如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 3>2>1
问：深圳周边惠阳，大亚湾现在买房合适吗？好的楼盘有推荐吗？
答：一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。
问：今天看了十三房老师的文章后果断加入星球！因为之前也没有像老师这样的人帮忙分析与指点，导致走了很多弯路了！ 本人马上进入不惑之年了，在深圳三套小产权没欠款共值380这样，一套自住二套出租租金有3.5点，另2016入手中骏四季阳光三期一套商品房有180货款，这套本是投资的但近年来都没升，现出租才2000多一点，很伤！这套有没有必要留，现想换房改善自住加小孩读书的，大的三年级小的没有上学，必须三房，现手上130，看过宏发世纪城，很新但觉得跟我现住的没有什么改善，鸿景园看得可以但面积太大总价太高，光明勤诚达正太城又觉得太偏，老师个有什么楼盘推荐？或我现阶段怎么做跑赢通胀？谢谢
答：你好，深圳一路向西的大趋势不变，所以近几年在龙岗买的盘，基本都没怎么涨。 1.宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。生活半径在附近可以入手，升值潜力还不如光明。 2.鸿景园，有大泳池和超高绿化，非常宜居，短板是学位和交通。 3.光明中心我们都是很推荐的，但勤诚达属于中心边缘，靠近老城区，不如选择光明一号，位置更好。 这几个板块排序： 光明>鸿景园>宏发世纪城
问：您好！十三老师，看了您的帖子受益不少.深漂5年了，最近打算把成都的按揭房子置换到深圳来，方便小孩今年9月上学，子弹100，年入20，石岩上班，帮忙点评一下雅士阁一套330的，万福阁350的.或者有更好一些的推荐建.谢谢
答：你好，同样是上车盘，建议优先房龄。 雅士阁这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。 万福阁是比雅士阁更好的选择。 其次玉湖湾、财富港、白金假日也可作为备选盘。
问：老师您好！我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢
答：天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。 比如今年的华润城四期、沙井海岸城。 东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上； 学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦； 南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行； 这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。
问：十三老师您好，关注您有两个月了，每天上星球是成了我必打卡的作业，受益匪浅！ （1）福田竹子林片区有个三房自住，有贷款，安静环境不错交通便利，但初中学位一般，两孩子，大的上小学，小的刚出生 （2）手头子弹200，想入手一套总价400到600的初中学位房，自用加投资，奈何这个总价比较尴尬，只能买个小户型，您有什么片区或者小区建议
答：你好，感谢赞赏和支持！ 你考虑学区是为了小孩教育，那就要关注深圳的学校排名，目前以南山、福田的教育最优。 深圳初中里的四大和南二外等名校必须提前三年就买入学区房，并且将户口落在房子上。 你们现在老大和老二都要考虑学位，你需要自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。 如果是考虑性价比，比较推荐九年制学校。 小户型可以关注： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。
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发表于 2020-10-21 15:47:16
