10天时间，楼市连续出现3个“下跌征兆”，国家文件定调房价趋势

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现在研判房价走势，跟踪月度数据已经很“滞后”了，必须要观察高频数据和最新市场动态才行。

拿统计局发布的70城房价指数、易居或中指院发布的库存销量数据来说，每个月中下旬的报告，反映的都是上个月成交情况。

但是，楼市是瞬息万变的，尤其是2020年，因为停工、复工复产、政策变化多端，可能一两周内就会出现截然不同的变化。

最近的10天时间内，楼市就连续出现了3个“降价征兆”。
1，房企破产家数再度走高。

据中国基金报报道，人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不以出售项目或股权的方式求生存。

这些破产的房企，很多都无法熬过2-3月份的“寒冬”。

据扬子晚报此前报道，2-3月份合计房企破产企业数量为20家，平均每天要破产2家，而在2019年，全国有近530家房企发布破产公告，平均每天接近1.5家。

也就是说，无论房企破产的速度，还是总量，都已经创出了新高。



不过，现在全国房企总数达到了9万多家，还不含中介，这么多的开发商，不少是空壳公司、资金实力小的县城房企、多家房企合作操盘的挂牌公司，在巨大的总量规模面前，破产清算的概率并不高。

破产家数再次创出新高，只能说明一个事实：房地产依然是个好行业，但没有以前那么好混了！
2，房价与房租罕见出现“背离”。

先看房价的表现。

5月底，纬房大数据发布了,纬房综合指数，核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数，已经超过了2017年调控前的成交量水平。

看来，一二线城市的房价上涨之路，依然难以阻挡。

我们再来看看房租的表现。

纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华认为：租金下跌——房价上涨，表明房地产风险在增加。

更让人揪心的是写字楼和商铺。



上海甲级写字楼空置率创下历史新高，北京甲级写字楼空置率创下近20年新高，深圳写字楼空置率已经创下近15年新高。

受限于首付高、贷款周期短，二次交易税费又高达30％，加上近几年庞大的商用房供应，连一线大都市都难以逃脱写字楼商铺无人问津的怪圈。

要知道，住宅的房租、商铺的现金流都是实体经济的“晴雨表”，如果刚需族对高租金“说不”，那高房价自然成了“无源之水”。
3，全国二手房成交情况不容乐观。

兴业证券研究所房地产团队6月8日发布二手房周报，报告指出：

本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比+38%，环比-6%。六月以来累计同比变化+28%，年初以来累计同比变化-17%。

成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比-2.4%。

二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山），年初以来累计同比-25%，仍没有恢复到往年同期水平。

周度成交数据虽然不够稳定，却能够最及时的反映市场情绪的变化。

更重要的是挂牌量数据，《5月国民安居指数报告》显示，全国二手房新增挂牌房源量环比上涨18.9%，相比于4月份高达56%的增速出现了回落，但依然在持续增长。



综上，从5月底到现在，短短10天时间里，有3个“下跌征兆”相继出现：分别是房企破产、房价与房租背离、二手房抛压增加。

这个逻辑很容易理解，开发商面临财务现金流的压力，房租降房价涨，则说明刚需购买力在下降，而二手房抛压持续增加，说明卖家打折促销的压力也在走强。
那么，照这样的趋势发展下去，房价会出现大幅回落吗？

笔者认为，房价只会以“小碎步”的方式完成调整，在稳房价的前提下，不可能出现大降价。

央行在6月6日发布了《区域金融运行报告第4专题： 区域房地产市场发展情况》，其中就用2个数据回应了房价走向。

第一个数据：去年全国商品住宅销售面积同比增长1.5%，同比下降0.7个百分点。

第二个数据：土地平均溢价率7.43%，同比微涨0.27个百分点，比2015-2019年平均溢价率低12.3个百分点。
这两份数据说明什么问题？




百分点反映的是“增速”变化，而百分比反映的是总量变化。

住宅销售面积的百分比与百分点出现差异，说明房地产市场区域结构分化依然存在。

而土地溢价率的下降，说明房企拿地开始变得更加理性。

央行通过这两个数据，想说明全国楼市依然处于“因城施策”状态，只要住宅销售面积和土地溢价率保持平稳，房价也肯定不会出现大起大落。

正如上个月工作报告所阐述的那样，未来的房价趋势，国家文件已然定调，依然是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

只要房子的“居住属性”定位不改变，一二线城市的限购、限贷就不可能有放松的可能，即便5年期LPR持续下降，各城市执行的房贷利率仍然会大幅加基点，如此一来，房价就没有任何起涨的可能。

内托体头

大兄弟，你这个不可信啊，嘉兴现在拍卖的几块土地楼面价都在1万以上，你网上查一下

王俊杰2017

房地产破产了，房价还会高吗？

我心如烟卸

房价下降迟早的事，今年疫情来了，下降更早一些！

茉莉707

顺应市场！去掉稳字。

我是来围观的逊

英雄战不过行市，行市自然法则，过多人为控制叫逆天行事，后果严重。

白云追月素

房价高上天，房企还破产，这钱都让那些狠心贼赚去了。

芊芊551

所有媒体都吵跌价，售楼不要去肯定是涨了价卖给你，跌价的卖完了，或者便宜，钱少的是小户型，更加贵，别想房子跌价，敢快去地摊赚几个钱吧，不要在网争吵没用的房价

就放荡不羁就h

来东莞看看，你搞清楚一点，人家都说要破五万了

白云追月素

高房价不能强国，只有损害人民幸福，严重影响中国芯片发展。