楼市“两大”消息，明年两类房子或迎“贬值”潮

贺老师

楼市“两大”消息，明年两类房子或迎“贬值”潮

原创专聊房君2020-05-31 17:47:01

楼市的点滴变化，往往都会牵动着很多人的心。不难理解，对于大多数人来说，买一套房子要花掉多年积蓄，然后还有二三十年的房贷生涯。一个决策错误，势必浪费自己的血汗钱。这种担忧不是没有道理，因为现在的房价已经到了一个阶段性高点，楼市也出现了分化，如城市与城市之间的分化，城市内部各板块之间分化，不同楼盘、不同小区也冷热不均。由此可见，“房价永远涨”只能存在过去，未来则未必如此。

特别是楼市在经历这次“黑天鹅”事件以后，人们对房子的心态也有了变化。虽然从统计部门和各机构的数据看，不少城市楼市成交量已经恢复到事件之前的水平，热点城市新房市场呈现一种“量价齐升”局面，但这大多发生在有“价格倒挂”的城市或者楼盘上，很多楼盘去化却不理想。再往后看，前期积累的刚需在集中释放后，市场能否持续还是一个未知数。其实，不管未来市场如何，在楼市两大消息下，明年起这2类房子迎“贬值潮”，内行人表示，不要再乱买房了。



01棚改退去，旧改接力

拆迁，在很长一段时间里，就是“暴富”的代名词。这些年，为配合国家战略去楼市库存，棚改货币化安置成为了很多城市主要的去库存手段，在高峰期，一些城市货币化安置占比达到60-80%，这些手持大量现金的拆迁户同样也是商品房市场上的“金主”。

毫无疑问，他们是这个时代的幸运儿。不过，此一时彼一时。随着房价和地价不断上涨，拆迁于开发商来说，就是一个烫手山芋，不赚钱的事开发商自然不愿意做，可以想象，如果说低层住宅对开发商来还有利可图的话，那么高层住宅自然是拆不起。



对此，国家其实早有筹划。两个方面：

一是在棚改最后攻坚十三五规划中明确要求，“到2020年，基本完成现有城镇的棚户区、城中村和危房改造”。简单的理解是，棚改是一个阶段性工作，到2020年底就基本结束了，即使可能还有一些零星的危房等特殊情况需拆迁收尾，但从明年起，大规模的拆迁肯定是不会有了。

二是在本次“大会”上，在房地产描述方面，用了近一半的字强调“旧改”。“新开工改造老旧小区3.9万个”更是把今年的工作任务具体到数字上。其实，这不是第一次提及，只是，今年比去年的力度更大了。从国家层面讲，自去年底的中央经济工作会议，到前一段时间“国常会”，均有强调“旧改”。这显然不是巧合，棚改退去后，旧改接力，按照国家的说法是，是“有效扩大内需，改善民生工程”的需要。

不搞大规模拆迁，旧改成为主角，对房地产市场的影响显而易见。国家一再强调“房住不炒”，给小区出新是为提升现有老旧小区的居住舒适度，符合“自住理念”，从长远看，对房子升值则是减分项。不难理解，旧改不能改变房型主体结构和空间，即不能从根本上改变房子的品质，但老房子又不拆迁，因此，从居住属性和价值属性讲，老房子大概率迎来“贬值潮”。



02首部“法典”即将实施，增设“居住权”

这几天，关于我国首部以法典命名的“大法”即将实施的讨论很多，信息显示，《民法典》将于2021年1月1日实施。其中，增设专章规定居住权，在法典的第159条规定：

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

结合第160条-162条，如何理解这句话呢？概念就不多说了，说下居住权的应用和对房产交易的影响。

1.离婚后，一方可以给另一方登记设立居住权，根据约定，可以是几年，也可以是几十年，当然还可以是终身。

2.老人可以为保姆或者亲戚设立登记居住权，根据设定时间，后者最高可以终身居住，即使子女拥有房子继承权，也不能赶走后者。



由此可见，实际上是把房屋居住权和所有权分离开来，凡设立了居住权的房屋，其交易自然受到限制。

因此，对于二手房交易市场来说，从2021年起，购买二手房的人不仅要查房屋的产权、司法查封、抵押情况，还要查证房屋是否登记有居住权。很明显，对于设立了居住权的房屋来说，房子是正儿八经的回归到居住属性，在无特别说明的情况下，居住都是无偿的。即使你买下了这类房屋的产权，但不可赶走房屋居住权人。对于这样的房子，在居住期内，只有居住价值，没有财产价值，贬值也是自然而然。



真不要乱买房了

无论是“棚改退去，旧改上场”，还是民法典设立“居住权”，其根本意图就是让房子回归到居住属性，而这与国家这两年多次在不同场合强调的“房住不炒”精神相一致。

此外，在本次大会上，国家破例没有设2020年的具体经济增长目标，结合此前提到“不以房地产刺激经济短期发展”可知，即使面临“突发事件”影响，仍坚决不打算通过房地产拉动经济发展，说明国家对楼市的调控不可能放松。我们说，楼市其实就是一个政策市，当政策上坚定抑制炒作，房价就不可能蹦到多高。在这样的市场大环境下，买房真的要擦亮眼睛，除了不要买到走“下坡路”的房子，也不要高杠杆投资买房，毕竟房价不涨或者少涨，就意味着亏损。



在房君看来，随着住房供应趋于饱和，加上后面的房地产税，手中握着“一堆流动性极差的烂房子”显然不明智，未来对待房产的正确态度：不仅是上面提及的2类“贬值”房子不能碰，而且房子大概率是“在精不在多”，闭着眼买房的时代说过去就过去了。

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