再谈房地产泡沫，中日美3国房价大比拼，看国内楼市到底高多少？

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再谈房地产泡沫，中日美3国房价大比拼，看国内楼市到底高多少？

原创皇华财经2020-05-29 11:08:13




不久前发了一篇文章，题为《楼市泡沫有多大？一二线城市房子未来还会涨吗？听金融人士说》，引发了诸多评论。其中评论最多的，是北京房价和日本东京的比较中，很多朋友认为北京的房子比东京还贵，说明国内房地产泡沫很大。

文中，之所以我的观点是国内房地产有泡沫但可控，是因为从全球的角度看，存在一个普遍性规律，也是由于发展中国家经济增速大大高于发达国家而符合经济学常识的规律，就是：

发展中国家房价收入比普遍高于发达国家；亚洲的房价收入比普遍高于欧洲、北美洲，见下图：



数据来源：易居研究院

因此，就如同股市中对创业板、科创板公司的市盈率一样，市场有着更高的容忍度。对于发展中的中国来说，与发达国家日本对比，高一些的房价收入比并非代表我国形成了特殊的、特别大的房地产泡沫。这只是全球性的普遍经济规律而已。

何况，在国内购买一套房产，基本上只有一次性购买成本，国外发达经济国家的后期持有成本则极其高昂。

也因此，有专家将国内的房地产称之为真正意义上的“不动产”，而把国外发达国家的房产归类于类似汽车一样，称之为“耐用消费品”。

今天，我们以美国、日本和中国为例，对比海外房产与国内房产购买并持有50年的最终成本。通过综合比较，您就能够体会到为什么专家将发达经济国家的房产称之为“耐用消费品”，也才能反映我国的房价究竟是处于一个什么水平。
美国




美国

美国属于联邦制国家，各个州法律、税收等各项制度存在很大差别，甚至一州一城都会有所不同。这造成了涉及购房的法律法规、各项税收、费用成本存在城与城之间的差异。也因此，特别友情提示一下，如果您有意向在美置业，务必找一个地产经纪人。如果直接与卖房代理商联系并进行交易，他们不会对您的买房承担任何责任，也无需承担任何责任，您的利益将无法得到保证。

言归正传，假设您在美国芝加哥购买这样一套房产：



来源：某知名房产APP

◇购房前期成本：

①购房直接支出人民币638万元：按照5月20日汇率1美元兑换7.1066人民币，折合897,757美元；

②律师费：收费标准400-1000美元不等，我们按照中位数700美元计算；

③房屋检查费：收费标准250-800美元，我们按照中位数500美元计算；

④交易税：税率约为1.5‰，则交易税为897，757美元*1.5‰=1346.63美元

⑤第三方监管费用：收费标准500-1000美元，取中位数750美元。

综合以上五项费用，我们在芝加哥购买一套价格人民币638万元的房产，共需支付901,053.63美元，折人民币640.34万元。其中各项费用3,296.63美元，折人民币23,427.83元。

◇房产持有环节税费

①房产税



房产税

美国的五十个联邦州不仅无一不征收房产税，而且房产税税种还是州财政收入中的重要一项，这项税收是任何人都逃不掉的，也并不区分您是首套房还是第二套。房地产税税率各个州大约都在1%到3%的区间。

为什么是一个税率区间？这是由于房产税税率需要根据州每年的各级预算需要进行核定，所以每年都可能是不同的。我们仍然按照中位数原则取值2%对例中房产进行计算每年房产税：

每年房产税额=897,757美元*2%=17,955.14美元

（考虑比较的准确性，不考虑持有期间的房产升值因素，下同）

②小区费和物业费

在美国，一个小区中的公用设施，比如路灯、公共草坪等，并不是业主免费享用的。所以，居住在小区中的业主需要按月交纳小区费，用于小区的日常维护。

小区不同、服务不同，您每月需要交纳的小区费一般在150~300美元区间；物业费大概每月300~500美元。

我们均取中位数，以上两项费用每年需要（225+400）*12=7500美元。

综合以上房产持有期间的费用，每年的持有成本为25455.14美元。持有该房产50年的话，持有总成本为1,272,757美元，按前面提到的现行汇率折算，相当于人民币904.50万元。
日本




日本

◇购房前期成本：

在日本，购买房产的前期成本主要包括房产取得税、印纸税（即印花税）、登录免许税（过户）、司法书士费、中介服务费、消费税（超过一定消费额度的支出均有，房产更不必说）等，还有保险费（美国同）等可选类型我们忽略不提。

上述费用不再分类计算，总体大约在购房房价的8%左右，我们仍然按照芝加哥房产为例，假设在日本购买一套人民币638万元的房产，则前期费用总计为：638万*8%=51.04万元。

也就是说购买市场交易价格为638万元的房产，前期总支出为人民币689万元。

◇房产持有环节税费

日本的房产持有期间，需要缴纳的房产税分为固定资产税（国税）和都市计划税（地税）两类，均为按年缴纳。纳税基数原则上三年评估一次，并对土地和房产分别评估，分别纳税，也因此测算其两类税种可能不尽准确。政府计算纳税所得额一般相对于市场交易价格的50%左右，我们此处以此计算。

其中固定资产税分别按照土地评估值的1.4%和房产评估值的1.4%计算应纳税额；都市计划税同样分别按照0.3%纳税。

归纳起来，房产税率合计为3.4%。

由此，我们计算持有该房产50年的房产税总额应为人民币638万元*50%*3.4%*50年=542.3万元。
中国




咱们的大中华

◇购房前期成本：国内房地产购买环节的税费大家应该比较了解，故我们仅按照购买价格638万的房产计算并陈述结果。

与美国、日本一样，我们仅计算主要税费，对可以忽略不计的小额支出不予计算。在国内购买二手房买方需要承担的主要税费是契税和印花税两个税种，税率各地涉及优惠幅度不同也有差异，我们一律按照契税1.5%、印花税万分之五计算：

税费总额=638万*1.5/100+638万*5/10000=9.89万元。

也就是说购买市场交易价格为638万元的房产，前期总支出为人民币647.89万元。

◇房产持有环节税费

当前，我国房产税尚未征收，仅于2011年在上海和重庆两市进行了试点。从试点城市的房产税政策看，税率为0.6%且首套房免征，及其他免税政策。

尤其是5月18日，顶层发布相关意见，将房产税立法工作定位从2019年的“稳步推进房产税立法”修改为“稳妥推进房产税立法”，充分表明了我国开征房产税的时机尚未成熟，正式开征尚需较长时日。

但因我们比较的是50年持有成本，故我们仍按照试点城市的税率标准进行测算进行三国比较。

房产税额=638万*0.6%*50年=191.4万元。
【结果与总结】




中国必胜

通过以上测算与比较，我们发现：

①美国、日本与我国的购房前期支出分别为640.34万元、689万元和647.89万元，美国最低，日本最高，我国居中；

②在50年持有成本上，以上三国则分别为904.50万元、542.3万元和我国尚未开征的或有房产税191.4万元，美国最高、日本其次，我国最低。

③综合以上成本，购买三国同价值房产并持有50年，美国综合支出为1544.84万元，日本为1231.3万元，而我国仅有839.29万，美国与日本分别比我国高出705.55万、392.01万元，这还是将我国的房产税作为实际持有成本测算在内的情况下。

正是由于美国与日本等发达经济国家房产持有成本高昂，成为家庭每年的固定支出项目，就如同我们的汽车要正常支出保险费、汽油费、维修费一样，所以才有专家将发达经济国家的房产称之为“耐用消费品”，而我国的房产才算是真正意义上的“不动产”。



中国赢了

如果比较房价收入比，我们是否应该将美国和日本每年的持有成本从居民收入里减出来，方才具有可比价值呢？

况且，按照收入增速水平与国家GDP增速相同的话，我国居民的收入增长会大大高于美国和日本，相信您也不会有异议。同时这也是发展中国家能够容忍较高的房价收入比的根本原因。

换另一个角度，如果暂不考虑我国开征房产税因素，50年综合成本水平上，美国和日本分别是我国的2.38倍和1.9倍。

美日等发达经济国家的房产就如同分期付款，零割肉不疼罢了。

如此看来，中国的房价比美日高吗？中国的“房价收入比”还比美日高吗？国内房地产泡沫真的那么大吗？

真相因数字而显形。

【END】

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