深圳楼市：这几个板块持续溢价，买房要回避

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深圳楼市：这几个板块持续溢价，买房要回避

深圳十三房说楼2020-05-29 20:24:24





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问：大师，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）

答：2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。 投资角度看 优先面积。 感谢赞赏！

问：你好，十三房老师！上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

问：老师您好,最近计划购买中信领航城一期的大两 房，总价480万, 66平,满5唯1,有两个问题 还请您解答: 1、看了2019年11-12月份的成交价格只有420 万, 480万的价格是否虚高? 2、近期经济下挫,要不要再等等再入手?

答：您好，感谢赞赏！ 领航对比几个月前有点贵了，不过西部整体价位抬升，不能静态去看待，可以对比下中熙香槟山，富通城等，价格都有不同程度的抬升。 经济危机也属于正常的经济危机，对我们普通人来说未必是坏事。 往年的经验告诉我们，每一次危机之后就是下一轮经济的大爆发。 我的观点是刚需不需要等，我们也等不起。投资可以先缓一缓，逢笋入，能捡8-9折笋是最好的。

问：感谢回复，选择问题比较清楚。细节上再补充问一下，实验初中二年级买是否来得及？龙岗实验近期情况是否了接？谢谢

答：理论上能来得及，但是具体需要关注最新入学政策，建议提前联系下学校。 龙岗实验没有最新成绩放出来

问：老师你好，目前是在松岗中海西岸华府两房，准备换一个3-4房，目前工作和生活在松岗沙井片区，光明片区也考虑，小朋友3岁，所以未来学位也必须考虑，想买一个首付250Ｗ内110-120平的房子，目前看了满京华云著151平四房，户型喜欢，小区环境也喜欢，但是担心大户型有豪宅税以后不好出手，您建议是否可以入手？另外您建议松岗沙井哪几个楼盘？目前也在等万丰海岸城和光明金融街开盘，拿着现金等是否OK？因为开盘时间不确定，担心第一抢不到房源，第二疫情原因导致手上现金贬值

答：你好，既然是改善置换，板块 户型 学位都需要升级才对。 松岗自住+投资并不推荐。 海岸城和光明金融街可以继续关注，但是同时在沙井和光明淘笋。 沙井推荐西荟城和万科翡翠郡。

问：老师，您好，我现在有260万，想买总价在460的房（还有其它房贷），罗湖田贝有套三室自住红本在手，小孩上高中，三个月看房历程如下 第一阶段：主要看坪山沙湖、大运和龙中的，因公司五年后搬到宝龙工业园。大运和龙中的大三房超出预算，小三房不太想买，只有金地龙城中央、满京华喜悦里、恒裕珑城、沙湖地铁站周边的房子较大较新，不知是否可买？买哪个小区？ 第二阶段：因很多专家都讲投住分离要买市中心，罗湖看了湖贝湖贝站和黄贝岭站周边较新的盘。 第三阶段：福田在网上看未实地考察，想买在华强南皇岗和保税区，比较中意的盘有皇御苑、京基御景华城 金地名津 高发城驰苑 嘉汇新城。 请老师指点，谢谢！

答：您好，感谢大额赞赏！ 湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。 优势资源是跟着钱和人走的，罗湖除了学区房，其他的楼盘都跑输大势。 虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。 龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 投住分离指的是把资金投到未来升值潜力更大的板块，这几个板块投资潜力排序：3>1>2

问：十三老师好，夫妻名下一人一套星海名城一套130平欠200粒，山海翠庐一套118平自主、手上资金200粒想把星海名城置换总价1000万左右的，看了山与海 、月半山没看到中意的，近期想动手操作，想在您这取取经，卖星海名城，如何操作价格好出手快？建议换到哪些楼盘？？盼复

答：你好，卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 关注 南海玫瑰三期，山语海，半岛城邦，中熙君南山

问：请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！

答：你好，关于深圳的看法: 1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大； 2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？ 4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标； 5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入； 6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。 所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。 搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。 深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于学票价值。 是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。 圈内观点一般认为男孩走应试教育路线从Z，女孩送出国。

问：你好，请问福田的新天石厦花园值得买吗？86平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。

答：新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房 还需要谨慎入手。

问：十三老师，如何选择一千万左右的新盘纯投资？润四与沙井都不好抽，是否要另做打算？龙华马上有几个新盘准备入市，值得进吗？另还有一套西乡北的中粮澜山花园209平的自住房，一直涨幅很小，两年后通地铁，继续守还是换？换宝中是否太晚？海境界，临海揽山海德园之类的高档新盘，资金欠缺，必须以大换小，值得折腾吗？

答：你好，在深圳，往往投资客（除了顶级投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。 因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。 而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。 真正顶级的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 建议出手置换。 总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。 海德不会跑输，海德价格贵，有地段的因素在内。

问：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

答：德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

问：老师好！首付350万，无房有贷款记录，深户单身，年收入40万，想买两房，目前自住兼投资保值增值，请问买福田哪里合适？南山是不敢想了。对学位要求没那么高，但对周边环境和物业管理有要求，以及希望楼龄不要太老，方便以后老人散步和出行。很纠结，感谢！

答：你好，养老需要有一些基础条件： 1. 花园要好一点，老人小孩多其乐融融。你别说你不爱跟人打交道，老了就完全不一样 2. 公共设施配套好一点，比如广场、商超、体育馆、公园 、有山水资源 3. 离三甲医院不那么远。对于老人很有必要，毕竟深圳三甲资源不多 所以看钱，毕竟哪个区都有这样的小区。 首付350，可以关注景田板块，万科金色家园是个不错的选择。

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