两会之楼市观察，十堰的挑战和机遇

尘埃416

今年两会关于地产的消息、政策比较少，只有寥寥数语：房住不炒，因城施策，平稳健康发展，老旧小区改造。谈不上新意，也不可能有什么新意，该提的口号在前几年已经数次提及，不是因为我们在以前宣传、提倡的方面已经改善和取得成效，而是如果年年新瓶装旧酒不仅缺乏新意，而且或许缺乏诚意。 因此，我们觉得今年两会释放的楼市信息不多，但并不是没释放的就不重要，也不是释放了的就多重要。

两会到底释放了什么信号？ 因城施策 随着楼市的分化，差异化调控、因城施策是必然，不仅如此，就目前国内楼市来看，一二线及发达地区楼市以调控为主，而三四线及落后地区楼市以拉动为主。各地在19年楼市受控的情况下因城施策的政策频频，据统计，2018年各地楼市调控约444次；2019年约为620次。2020年前4个月由于受疫情影响，各地楼市调控同样不胜枚举，基本以人口人才政策、购房补贴、公积金政策等为主，同时各地对新建商品房预售、资金等也进行了宽松处理和调整，少数城市或地区在降低首付、降低限购标准等方面基本进行了“一日游”。 可以说目前可用的楼市调控政策不多，大中城市基本以人口、人才政策为主，而三四线城市基本是无能为力，十堰在大环境、大制度下要放松标准也不可能。



老旧小区改造 老旧小区改造在去年已经提及，但今年走入正式轨道，目标2020年全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个。 2020年十堰城区计划改造老旧小区15216户。其中茅箭区12252户，张湾区1838户，十堰经济开发区1126户，三区共计确定了23个改造项目，做到了项目落地。 老旧小区改造我们认为对楼市来说不是什么好事。目前老旧小区房产流动性差、可住性差、可售性差，基本处于等拆、等改、难卖、空置的状态，如果进行电梯、停车、物业等改造，其居住舒适性将大大加强，同时也为转手提供了可售性。市场上流动的二手房多了，空置的房屋少了，难免会影响新房的销量。以旧改代替棚改的确可节省资金和加强资源利用，但的确没拆了重建带来的经济效果显著，甚至抢了新房的生意。

中心城市+城市群+城镇化 发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业，从十堰周边中心城市看有武汉、郑州、西安、重庆，十堰正好处于4个中心城市之间，且距离都比较远。与其说靠4个中心城市带动十堰发展，不如说不抽血十堰就不错了，高铁、机场的通行，大大改善了人们出行，使得人员流动更加便捷，通过中心城市带动周边城市群的发展十堰也许占不到便宜。 棚改 棚改今年两会没有提及，表明自2020年此轮国家督导型棚改结束，自2016年至2020年楼市享有的棚改福利的结束。 在缺少国家专项资金扶持的情况下；在地方债务越来越多；地方债务危机越来越严重的情况下，棚改成了大多数三四线城市想干而难干的项目。 在国家倡导旧改、不追求经济增长速度的情况下，后期三四线城市乃至十堰的棚改基本应由地方自主负责和决定，一切难有定数，但肯定比以往要难。



2020年1-4月，十堰主城区新建商品房销售3006套，销售面积34.82万平方米，同比下降48.87%；十堰主城区土地成交额也仅1亿元左右，当然目前的楼市我们可以认为主要受疫情影响所致，但2020后的楼市不容乐观，我们认为主要原因还是集中在以下几点： 1、棚改阶段性终止，加之地方债务，后期恐难高效发力； 2、十堰自身缺乏地域、经济、文化、政治、对人口、人才缺乏吸引力； 3、受周边大中城市影响，对人口、经济形成虹吸效应； 4、虽然旅游业，但除了武当山其他旅游产品还缺乏吸引力，文旅地产、特色小镇、康养地产还处于试探和观望阶段，后期也许机遇与挑战并存； 5、城镇居民收入尚可，但农村、农业，城镇化带来困难和不持续性。 当然十堰楼市同时也具有自身的特点，比如：新房库存低；人口流失率低；房价与宜昌、襄阳还有不少差距；文旅小镇项目还有机会等。 两会后的楼市正如两会前一样，在承受各种鼓励与责骂、表扬与批评中前行，不过有两点我们要清晰的认识到：①房产税不会来得太早；②棚改潮不会退得太迟。这不仅仅是十堰楼市的个性，而是全国楼市的共性。